TEXAS COURT DEFINITION av ”OPTION to PURCHASE”

användning av optionsavtal i TEXAS köpavtal och leasing

Ibland är ett köpalternativ knutet till ett leasingavtal. I andra situationer är köpalternativet en del av ett traditionellt köpavtal för fastigheter och tjänar till att ge en köpare tid att utvärdera möjligheten att slutföra köpet.

de flesta av de utfärdade köpformulär för fastigheter som används i Texas innehåller optionsklausuler, som kan åberopas genom betalning av en liten (vanligtvis ej återbetalningsbar) optionsavgift som betalas till säljaren. Betalning av optionsavgiften säkerställer för köparen rätten att säga upp avtalet inom en viss tidsperiod (”optionsperioden”) få återbetalning av allvarliga pengar. I samband med köp-och försäljningsavtal är alternativ ett ovärderligt verktyg för att mildra köparens risk.ibland lockar investerare och andra säljare av fastigheter köpare med kreditproblem att komma in i leasingavtal som innehåller köpoptioner. Enligt detta arrangemang, en hyresgäst samtycker till att hyra egendom som en ”hyra,” med en option att köpa fastigheten under leasingperioden. Leasing köpoptioner är populära bland investerarprogram, och kan effektivt tjäna till att ge personer som inte kan få konventionell inteckning finansiering ett alternativt sätt att köpa fast egendom.

inte alla” LEASE to PURCHASE ”- arrangemang är sanna optionsavtal

många leasingavtal innehåller vaga” Lease to Purchase ” – bestämmelser som ser ut som köpoptioner, men uppfyller inte den juridiska definitionen som har utvecklats genom Texas domstolsbeslut. Till exempel innehåller vissa” leasingavtal ” inte ett fast pris. Istället anger de att hyresgästerna kan köpa fastigheten till ”marknadsvärde” utan att ange hur ”marknadsvärde” kan fastställas.

i avsaknad av ett fast pris eller annat bevis för att parterna hade kommit överens om betydelsen av ”marknadsvärde”, kan en leasing till köp inte betraktas som laglig möjlighet att köpa. Jfr. Jarvis, 400 Sw 3d vid 650 (hävdade att en” option att köpa ” bestämmelse i ett kontrakt inte gav ett optionsavtal eftersom det inte gav köparen rätt att tvinga försäljning av fastigheten och inte angav ett fast köpeskilling).

ett verkligt köpoption som ingår i ett leasingavtal är ett exekutivt kontrakt som omfattas av ”underkapitel D”, Kapitel 5, TEXAS PROPERTY CODE

avsnitt 5.062 i Property Code föreskriver att, enbart för syftet med underkapitel D, ”Ett alternativ att köpa fast egendom som inkluderar eller kombineras eller exekveras samtidigt med ett hyresavtal, tillsammans med hyresavtalet, anses vara ett exekutivt kontrakt för överlåtelse av fast egendom.”Tex. Prop. Kod 5.062(a)(2). Som tidigare diskuterats på den här bloggen innehåller underkapitel D många fallgropar för säljare under exekutiva kontrakt. Följaktligen måste leasingavtal som innehåller verkliga köpoptioner-inklusive hyresgästens rätt att köpa fastigheten inom en viss tid — fortsätta med stor försiktighet.