refinansiera din inteckning

vissa par väljer att refinansiera en gemensam inteckning i ett namn på skilsmässa. Vad detta gör är att släppa den make vars namn kommer från lånet från ansvaret för hypotekslånet.

men om inte den partnerens namn också tas bort från titeln, kan de fortfarande dra nytta av försäljningen av och eget kapital i hemmet, så det är viktigt att inte bara refinansiera utan också uppdatera titeln för att återspegla en ägare. En quitclaim handling används ofta för att ta bort en makas namn från titeln i en skilsmässa.

en stor faktor för många skilsmässiga par är minskningen av inkomster och tillgångar som hjälper låntagare att få de bästa hypotekslånen. Det som är bra är att bolåneräntor för närvarande är mycket låga, vilket kan fungera till en frånskild persons fördel, förutsatt att de kvalificerar sig. Bolåneräntan du får efter en skilsmässa beror på samma faktorer som bestämmer andra låntagares räntor, till exempel din inkomst, skuld, kreditpoäng och marknadsmiljön.den Make som ansöker om refinansiering kan bara använda sin egen inkomst och kreditpoäng för att kvalificera sig, säger Runnels.

”långivaren kommer att titta på individen och se till att de är OK med dem som enda garant”, säger Runnels. ”Problemet är att du har råd med det, och det gäller endera makan.”

om en partner kommer att få alimoni eller makar stöd, kan de använda den inkomsten för att kvalificera sig för en refinansiering, så länge som skilsmässoavtalet föreskriver att de kommer att få alimoni i minst tre år, säger Runnels.

om paret har eget kapital i hemmet, kan makan som håller huset ansöka om en utbetalning av refinansiering för att betala sin ex-partner sin andel.

” en erfaren låneansvarig kan behöva tänka utanför lådan för att uppnå dessa mål”, säger Michael Becker, låne upphovsman och försäljningschef vid Baltimore retail branch i Sierra Pacific Mortgage. ”Det kan innebära att den återstående makan hittar en icke-ockupants medlåntagare för att kvalificera sig för det nya lånet. Det kan innebära att göra en cash-out refinansiera först för att få en del av pengarna till den spännande Make, sedan följa upp det med ett hem kapital lån för att få de återstående pengar på grund av den spännande make.”

sälja ditt hem

ett skilsmässoavtal kan kräva försäljning av hemmet och uppdelning av vinster om paret inte uppfyller en tidsfrist för att refinansiera hypotekslånet till en makas namn. Om ingen av makarna har råd med hypotekslånet på egen hand, kan de inte ha något annat val än att sälja. Det kan vara i allas bästa intresse att bli av med platsen, betala av inteckning, samla in sin andel av vinsten och börja om från början.

dessutom, om det finns en tvist om hur mycket hemmet är värt, sälja det är det bästa sättet att få svaret.

förutom inteckning balans, par bör överväga de kostnader som de kommer att ådra sig om de säljer eller refinansiera hemmet. Dessa kan inkludera fastighetsmäklare provision, kostnaderna för sprucing upp fastigheten för att göra det mer attraktivt för köpare, fastighetsöverföringsskatter och kapitalvinstskatter.

utvärdera ditt hem kapital

även sälja hemmet är det enda sättet att verkligen värdera det och beräkna eget kapital, det är inte alltid möjligt eller lämpligt. Det näst bästa är att få en professionell bedömning.

Ibland kan dock ett par inte komma överens om det uppskattade värdet. Detta kan lamslå ansträngningar att gå vidare och kan innebära att spendera mer tid och pengar på advokater och bedömare.

”i min praxis, om paret är kooperativt och kan besluta om ett bedömningsföretag, skulle det vara det bästa sättet att avgöra vad det faktiska kapitalet är i hemmet”, säger Ferreira. ”Om inte, bör varje part ha en bedömning av hemmet och använda ett medelvärde vid bestämning av eget kapital.”

När du säljer ditt hus, du ficka eget kapital, mindre försäljningskostnader. Det är vanligt att ett par delar upp eget kapital, enligt deras separationsavtal, eller använder det för att betala av andra skulder som de upplupna tillsammans.

betala av ditt ex för deras andel

låt oss säga att hemmet är värt $300,000 och paret är skyldigt $200,000 på hypotekslånet. De har $100,000 eget kapital, så $ 50,000 kommer att behövas för att köpa ut den andra makens andel, om de har kommit överens om en 50/50 split.

för att få kontanter, en partner refinansierar till en $250,000 lån i deras namn bara, och använder $50,000 kontant utbetalning för att lösa upp med sin ex — men de måste vara säker på att de uppfyller kraven för lånet.

” deras inkomst måste vara tillräckligt hög för att hantera den nya inteckning på egen hand, och hemmet måste ha eget kapital i det för att ta ut pengarna”, säger Becker. ”FHA och konventionella cash-out refinansieringar är begränsade till 80 personer lån till värde, medan du kan gå till 100 procent på ett VA-lån.”

Om du vill behålla huset och inte har eget kapital för att göra en cash-out refinansiera eller pengar för att betala ditt ex sin andel, kan en HELOC eller hem kapital lån komma till hands.

”Du kan titta på att göra antingen ett hem kapital lån eller ett hem kapital kredit, som vissa långivare gör att du kan gå till 95 till 100 procent av värdet på ditt hem”, säger Becker.

skattekonsekvenser

oavsett om du säljer hemmet som en del av skilsmässaavtalet eller köper ut din makas andel, kan kapitalvinstskatter komma till spel. Detta är en skatt på försäljning av kapitaltillgångar, till exempel ett hem, när vinsten överstiger ett visst belopp.

Om du säljer hemmet kan du och din make dra av upp till $250,000 av vinsten från din skattepliktiga inkomst, men det gäller endast den primära bostaden du har bott i i minst två av de senaste fem åren före försäljningen, enligt IRS. Semester-eller investeringsfastigheter räknas inte.

kapitalvinstskatten är en progressiv skatt, som liknar vanliga inkomstskatter, noterar Francine Lipman, som undervisar skatterätt vid University of Nevada, Las Vegas William S. Boyd School of Law. Ett rikt par kan förvänta sig att betala så mycket som 20 procent på realisationsvinsten från en hemförsäljning, säger Lipman.

”i den utsträckning det finns tillgångar att dela upp, Vill du vara medveten om någon inbyggd vinst”, säger Lipman. ”Det kan finnas en verklig skattekostnad.”

på baksidan bör en skilsmässig Make vara försiktig med att ta ett hus som har avskrivits.

”Du måste vara försiktig med vilka tillgångar du slutar ta. Vill du ha ett hus med en stor förlust på det?”frågar Lipman och tillägger att” skattebetalarna inte kan göra anspråk på förluster vid försäljning av en huvudbostad som kan vara en anledning att hålla fast vid huset och hyra ut det kanske, i hopp om att marknaden kommer tillbaka.”

det finns också skattehänsyn när det gäller underhållsbidrag, vilket kan påverka en skilsmässa makas förmåga att kvalificera sig för en ny inteckning eller att refinansiera hypotekslån på äktenskapshemmet.

enligt IRS kan makan som tjänar en högre inkomst och betalar alimoni inte dra av dessa betalningar från sin skattepliktiga inkomst, men makan som får alimoni behöver inte deklarera det som inkomst. (Detta gäller skilsmässor slutförda efter Dec. 31, 2018.)

den högre tjänande makan kan göra ett fall för att betala mindre underhåll, vilket kan sänka den mottagande makens inkomst för att kvalificera sig för ett nytt lån, säger Runnels.

omvänt kan aliminbetalningar skada betalarens inkomst och chanser för en inteckning.

” kan en make ha råd med huset och alla underhållsbidrag och barnbidrag?”Frågar Runnels. ”På baksidan, kan alimentet (mottagaren) ha råd att hålla huset, med tanke på att de är ansvariga för alla utgifter?”

Lipman rekommenderar att anställa en skilsmässa advokat som förstår skattefrågor eller som arbetar med någon som gör.

ta bort ditt ex namn från inteckning

endast långivaren kan ta bort en makas namn från inteckning.

”i nästan alla fall är det enda sättet att få en make av en inteckning att refinansiera dem av hypotekslånet”, säger Becker. ”Om makan som håller huset av någon anledning är den enda på den nuvarande hypotekslånet, kan en quitclaim-handling utföras för att få den spännande makan av titeln till fastigheten.”

att lämna sitt namn på hypotekslånet kan påverka möjligheten för den utländska makan att kvalificera sig för ett annat lån på vägen för att köpa sitt eget hem.

” den största faktorn för att kvalificera sig för en inteckning är skuld-till-inkomstkvot, och om du är på en annan inteckning kommer den skulden att inkluderas i din DTI-beräkning”, säger Runnels. ”Om du är nära gränsen kommer din DTI att vara för hög.”

en inteckning är ett juridiskt bindande kontrakt, separat från ett skilsmässodekret, tillägger Runnels. ”Om ditt namn är listat på en inteckning är du ansvarig. Du är en garant för att inteckning.”

att skydda din kredit

skilsmässa är en känslomässig, ofta flyktig händelse, men det värsta som skiljer par kan göra är att hämnas ekonomiskt, säger experter.

” många gånger, av bitterhet, har jag sett en eller båda makarna förstöra den andra makens kredit”, säger Becker. ”De bestämmer att det är den andras problem och vägrar att betala räkningar som kan vara gemensamma konton. Detta kan skada din kredit kraftigt och hålla dig från att kunna kvalificera sig för någon inteckning under en lång tid.”Runnels uppmanar skilsmässiga par att fortsätta betala alla sina räkningar genom skilsmässa processen för att skydda sin kredit.

”stäng dina gemensamma konton och få dina egna konton inställda”, rekommenderar Runnels. ”Om du argumenterar med din make över vem som ska betala en räkning, och du får en ding på din kredit, kommer det att bli svårare att få ett lån.”

hitta ekonomisk fred

innan du fattar beslut om ditt hem eller inteckning under en skilsmässa, se till att du har rätt personer runt dig, inklusive en bra skilsmässa advokat, en finansiell planerare och en inteckning mäklare.

skilsmässa kan kännas som världens ände, men det finns liv och ekonomisk fred efter stormen passerar. Ferreira vet första hand. Hon var en hemma mamma om 20 år sedan när hon fick en skilsmässa.

”jag var tvungen att gå tillbaka till jobbet och börja från ruta ett”, påminner Ferreira. ”Det tog mig ett tag att komma tillbaka i svart…om kvinnan har varit hemma med barnen eller tagit mindre jobb, av erfarenhet kan jag säga att det finns liv efter skilsmässa. Du kan räkna ut det. Det blir bättre.”

Läs mer:

• hur mycket hem kapital behöver du refinansiera?
• Tips för refinansiering av ett andra hem eller förvaltningsfastighet
• Vem är ansvarig för skulden efter en skilsmässa?