en warrantable condo är en som en homebuyer kan finansiera med hjälp av en konventionell inteckning, efter att ha godkänts enligt en uppsättning riktlinjer som fastställts av statligt sponsrade företag Fannie Mae och Freddie Mac. Om du vill köpa en lägenhet, se till att det är ”garanti” kan vara avgörande för att kunna betala för det. Att köpa eller sälja en garantibar lägenhet liknar att köpa eller sälja ett enfamiljshus.

icke-garantibara lägenheter, å andra sidan, är inte lika lätt att köpa eller sälja. Dessa lägenheter kan se mycket ut som garanterbara lägenheter, men av en eller annan anledning har Fannie och Freddie ansett dem för riskabla att köpa. Därför är icke-garantibara lägenheter svårare att få finansiering för.

istället för att använda en konventionell inteckning för att köpa en icke-garantibar condos, kan köpare behöva ta ut ett portföljlån för att köpa huset. Ett portföljlån är ett lån som långivare inte säljer till tredje part och istället håller på sina böcker. Eftersom långivare tar på sig alla risker som är förknippade med portföljlån kan de ha strängare garantikriterier eller lånen kan ha högre räntor än jämförbara konventionella lån.

• Vad är en garantibar lägenhet?
• Hur får man reda på om din lägenhet är garantibar?
• Vad är en icke-garantibar lägenhet?
• problem med icke-warrantable condos
• hur man hittar icke-warrantable condo långivare

Vad är en warrantable condo?

för att en lägenhet ska vara garantibar måste lägenhetsprojektet uppfylla en omfattande lista över krav som fastställs av Fannie Mae och Freddie Mac. Några av begränsningarna kan tyckas uppenbara. Till exempel kan lägenheten inte vara en del av en timeshare och det kan inte vara en del av ett husbåtprojekt.

en lägenhet avser varje enhet som ingår i ett lägenhetsprojekt. Ett lägenhetsprojekt är en bostadsfastighet där en person äger viss enhet, och enhetsägaren har ett ekonomiskt intresse i de gemensamma områdena som innehas av en ägarförening.

Condo ägarstrukturer varierar. Ägare kan ha en handling till en enhet i en enda byggnad som i ett ”traditionellt” lägenhetsarrangemang. En lägenhetägare kan dock också vara aktieägare i ett lägenhetskooperativ. På samma sätt kan en lägenhetägare ha en handling att landa i en planerad enhetsutveckling — där ägarna har äganderätt till mycket och en byggnad men delar vissa gemensamma områden, till exempel privata vägar. Oavsett hur lägenhetsprojektet ordnar ägande, reglerna för att vara en garantibar lägenhet förblir desamma.

Garantibara lägenheter måste uppfylla följande krav på ett minimum relaterat till deras ägande och styrning.

Hur får man reda på om din lägenhet är garantibar?

Du kan se om lägenheten är godkänd för statligt garanterad finansiering på egen hand. Denna lista visar lägenheter som är berättigade till ett lån garanterat av Federal Housing Administration (FHA). På samma sätt visar denna webbplats lägenhetsprojekt som är berättigade till VA-finansiering. Om lägenheten du tittar på finns på en av dessa listor är chansen att det är garantibart.

tyvärr är det inte en lätt uppgift att ta reda på om din lägenhet är garantibar. Fannie Mae och Freddie Mac håller inte en offentlig lista över godkända projekt. Istället kan din långivare (eller en fastighetsmäklare, om du säljer) behöva beställa en lägenhetsprojektgranskning för att avgöra om fastigheten är garantibar.

om du funderar på att köpa en lägenhet, fråga din fastighetsmäklare om det är garantibart. De borde kunna berätta för dig på förhand; om de inte vet kan de hjälpa dig att ta reda på om utvecklingen i fråga kvalificerar sig som en garantibar lägenhet. Om det inte gör det kan du kämpa för att få finansiering för lägenheten.

särskilda regler för warrantable condo finansiering

även när en lägenhet är warrantable, få en inteckning för en lägenhet är inte samma sak som att få finansiering för en enfamiljshus. Till exempel kräver en lägenhet en minsta utbetalning på 10% i de flesta fall, istället för 3% som ett fristående enfamiljshus. Räntorna på Lägenhet inteckningar tenderar att vara högre än jämförbara enfamiljshus.

dessutom anses HOA-avgifter vara en del av din månatliga hypotekslån, vilket påverkar din skuldkvot. Med avgifter driver upp din inteckning kostnad, kan det vara svårt att kvalificera sig för en tillräckligt stor inteckning för att köpa lägenheten du vill.

Vad är en icke-garantibar lägenhet?

en icke-garantibar är någon lägenhet som inte uppfyller alla Fannie Mae eller Freddie Macs kvalificerade utlåningskrav. Oavsett om det är en husbåt eller 16% av enhetsägarna är brottsliga på sina föreningsavgifter — det specifika kravet som saknas spelar ingen roll. Om ett projekt inte uppfyller några begränsningar är det inte en garantibar lägenhet.

När en lägenhet är icke-garantibar kan det vara en riktig utmaning att hitta finansiering. Oavsett hur kreditvärdig du är, kan du ha svårt att hitta en långivare som garanterar lån för icke-garantibara lägenheter.

ett lägenhetsprojekt kan inte garanteras om det har någon av följande begränsningar:

problem med icke-warrantable condos

Om du har ditt hjärta satt på en icke-warrantable condo, är det viktigt att förstå eventuella problem du kan möta som en lägenhet köpare, ägare och eventuell säljare.

problem att köpa lägenheten.

som köpare måste du kvalificera dig för en banks portföljlån istället för ett konventionellt lån. Medan portföljutlåningspraxis varierar från bank till bank, kan du förvänta dig att möta stränga garantikriterier. Du kan behöva lägga ner en stor handpenning (så mycket som 20% eller mer) för att köpa lägenheten.

problem med utvecklingens ekonomiska hälsa.

en lägenhet kan vara icke-garantibar eftersom alltför många ägare är brottsliga på avgifter. Det kan vara icke-garantibart eftersom lägenhetsprojektet skickar otillräckliga pengar till sin reservfond för akuta utgifter. Båda symtomen avslöjar att HOA kan ha kassaflödesproblem. Om en förening inte kan uppfylla sina ekonomiska skyldigheter kan ägarna se sina föreningsavgifter öka. I vissa fall kan ägarna behöva betala en särskild bedömning för att betala för nödvändiga reparationer och förbättringar.

problem med att sälja enheten.

om en lägenhet fortfarande inte kan garanteras när du säljer, kommer enheten att vädja till en mindre pool av homebuyers. Många köpare kommer inte att ha den nödvändiga handpenningen eller krediten som krävs för att ta ett portföljlån.

förmåga att få finansiering.

från utsidan kan en garantibar och icke-garantibar Lägenhet se densamma ut. Men om en lägenhet är garanti kommer att göra en enorm skillnad i din förmåga att ta ett lån för att köpa fastigheten. Om du lär dig att en lägenhet är icke-garantibar, överväga riskerna innan du bestämmer dig för att köpa.

hur man hittar icke-warrantable condo långivare

Om du försöker hitta en icke-warrantable condo långivare, kan det vara svårt att få finansiering genom konventionella bolåneinstitut — men du kan fortfarande kvalificera sig för en inteckning. Nyckeln är att hitta en portfölj långivare. En portfölj långivare är en bank, kredit union eller icke-bank långivare som inte säljer sina lån, eller inte sälja dem alla. Istället, det håller på vissa lån tills lånet betalas ut.

Du kan hitta en portfölj långivare genom att använda söktermen ” icke-garanti lägenhet lån.”Men du kanske också vill arbeta med en lokal inteckning mäklare som specialiserat sig på Lägenhet lån. När du söker efter icke-garanti lägenhet lån, inteckning mäklare kanske kan hjälpa dig att få specialiserad finansiering som du inte skulle kunna säkra på egen hand med de flesta konventionella bolåneinstitut.