det finns många sätt att investera i kommersiella fastigheter. Vissa väljer direkt ägande, medan andra bedriver mervärdestrategier. Vissa kommer att investera passivt, som begränsade partner i fonder eller syndikationer. De som vill bevara likviditeten kan välja att investera i Real estate investment trusts (REITs), som kan köpas och säljas lika enkelt som ett lager. Det beror på investerarnas mål, investeringstidslinje och risktolerans.

en strategi som färre människor bedriver, åtminstone personligen, är fastighetsutveckling. Fastighetsutveckling kan vara komplicerat, med många okända. Utveckling av rå mark, eller ombyggnad av en befintlig plats, har många variabler och kostnader. Dessa kostnader inkluderar både hårda kostnader och mjuka kostnader, som tillsammans utgör utvecklarens fastighetsproforma. Noggrannheten hos en utvecklares proforma kommer att påverka den totala avkastningen.

den som är intresserad av att investera i fastighetsutveckling, vare sig direkt eller indirekt som en begränsad partner, bör förstå de faktiska kostnaderna för ett projekt. I den här artikeln undersöker vi skillnaden mellan hårda kostnader och mjuka kostnader och de olika linjeposter som är förknippade med var och en av dem.

relaterad: vad är skillnaden mellan klass A, B och C egenskaper?

Vad är hårda kostnader?

allt relaterat till den fysiska utvecklingen av en fastighet anses i allmänhet vara en hård kostnad. Detta inkluderar de fysiska material som behövs för att bygga ett projekt (t. ex., stål, betong, inredning, etc.) samt de entreprenörer vars arbete krävs för att göra projektet.

materialkostnader

bredden av material som går in i ett fastighetsutvecklingsprojekt är ganska häpnadsväckande. Material hårda kostnader kan omfatta stål, timmer, cement, gips, Matta, apparater, liv säkerhetssystem, HVAC-system, landskapsarkitektur, och mer. För att beräkna material som behövs för ett projekt måste en utvecklare ha en avancerad design med sina arkitekter och ingenjörer. Det finns tredje part konstruktion estimators som kan hjälpa till att sätta kvantiteter och kostnader för var och en av dessa material linje poster. De flesta utvecklare kommer att använda ett marknadsgenomsnitt (t.ex. ett specifikt dollarbelopp per kvadratmeter) som en uppskattning under sina tidiga försäkringsövningar.

arbetskostnader

arbetskostnader är en av de mest betydande och mest rörliga kostnaderna för hårda kostnader som går in i ett projekt. Den stora differentiatorn är om en utvecklare använder facklig eller icke-facklig arbetskraft. Den förstnämnda kan vara betydligt dyrare än den senare. På vissa marknader finns det fortfarande ett krav (eller incitament, dvs fackföreningarna kommer inte att komma ut för att protestera mot ditt projekt) för att utnyttja facklig arbetskraft för en viss procentandel av byggandet.

arbetskraft behövs under hela projektet och inkluderar vanligtvis personer från följande discipliner: konstruktion (t.ex. snickare, rörmokare, elektriker), platsarbetare (t. ex. grävmaskiner, miljöreparatörer och andra som är involverade i platsgradering); och landscapers.

på en begränsad arbetsmarknad kommer utvecklare att betala en premie för arbetskraftskostnader. På en nedmarknad kan arbetskraft vara billigare. Det beror verkligen på tillgången på arbetstagare, varför arbetskraftskostnaderna kan variera så mycket från år till år eller marknad till marknad.

beredskap

varje byggbudget innehåller en beredskapspost. En beredskap är en reserverad summa pengar som avsätts för att täcka oförutsedda kostnader eller webbplatsförhållanden. Till exempel, under due diligence-fasen kan en entreprenör stöta på en underjordisk lagertank som har läckt olja på fastigheten, vilket kräver kostsam sanering (Se mer om miljösanering nedan). Eller under byggandet kan en utvecklare drabbas av ett nytt krav, till exempel en lagstiftningsändring som föreskriver att projekt måste vara LEED-certifierade. Utvecklare kommer vanligtvis att ha en 5-10% beredskap i sin hårda kostnadsbudget.

Feldman aktier kan vända undervärderade fastigheter i exklusiva vinst

andra plats arbetskostnader att överväga

förutom de plats arbets kostnader som anges ovan, Det finns andra platsrelaterade hårda kostnader för en utvecklare att redogöra för i sin budget, inklusive:

markförvärv

de flesta utvecklare kommer att tillbringa betydande tid att undersöka möjligheter innan faktiskt gå vidare med ett köp-och försäljningsavtal. Till exempel kan en utvecklare underteckna en LOI (avsiktsförklaring) med säljaren. De kommer att lägga lite pengar i escrow för att bekräfta sin goda tro avsikt att gå vidare med affären. Då kommer utvecklaren att spendera lite tid på att undersöka platsförhållandena och börja preliminärt designarbete (mjuka kostnader) innan man genomför köp-och försäljningsavtalet (PSA).

mellan PSA och stängning kan det finnas ytterligare villkor att uppfylla, såsom att säkra tillstånd som behövs för att fortsätta med utvecklingen. Ofta fungerar PSA som ett utökat alternativ att köpa marken och kan sträcka sig i många månader eller till och med över ett år, eftersom utvecklaren bekräftar projektets lönsamhet. Utvecklaren ådrar sig olika mjuka kostnader under hela projektet redan innan han förvärvar paketet. Vid stängning kommer utvecklaren sedan att överföra de medel som behövs för att köpa fastigheten, annars känd som markförvärv.

miljösanering

beroende på platsen för fastigheten och dess tidigare användning och historia kan Webbplatsen behöva någon form av miljösanering. Många stadsprojekt har en viss nivå av sanering nödvändig. ”Greenfield” – platser, de minst förorenade, tenderar att vara i yttre förorter och landsbygdsområden. Saneringskostnaderna kan variera beroende på föroreningens omfattning och Art.

Vad är mjuka kostnader?

mjuka kostnader är alla kostnader utanför de hårda kostnaderna för ett projekt. De anses ofta immateriella men är kritiskt viktiga för ett projekt. Dessa kostnader kan i allmänhet klassificeras i två grupper: professionella tjänster och regleringsavgifter.

arbetskostnader under utveckling

huvuddelen av arbetskraftskostnaderna under utveckling är förknippade med olika professionella tjänster. De mest betydande professionella tjänster linje poster i allmänhet avser arkitektur och design, med projektledning kommer in som en nära sekund.

• arkitektur

beroende på projektets storlek och omfattning kan det finnas flera arkitekter involverade i ett projekt. Dessa kan inkludera huvudplaneringsarkitekter, arkitekter på konceptdesignnivå, byggritningsarkitekter av rekord och landskapsarkitekter, bland andra.

• Engineering

i Kommersiell fastighetsutveckling är det vanligtvis många ingenjörer som är involverade i design och genomförande av ett projekt. Ingenjörer kan komma från många discipliner: trafik, miljö, vindtunnel och mer.

• Projektledning

fastighetsutvecklingsprojekt har vanligtvis en dedikerad projektsponsor. Sponsorns roll kan ha varit att identifiera, förvärva och aggregera kapital för utvecklingsarbetet. Ibland sponsorn kommer att leda utvecklingsprocessen själva; andra gånger kommer de att lägga ut dessa uppgifter till ett projektledningsföretag från tredje part. Oavsett vem som fungerar som projektledare, sponsor eller tredje part, kommer projektledaren vanligtvis att samla in en procentandel av byggkostnaderna eller fastställa månadsavgift i utbyte mot att tillhandahålla den dagliga förvaltningen av utvecklingsprojektet. Projektledaren kommer vanligtvis att fungera som quarterback till de andra konsulterna och entreprenörerna som är involverade i projektet.

• redovisning/juridiska avgifter

redovisning och juridiska avgifter är ytterligare två mjuka kostnader som måste ingå i proforma. Redovisning hanteras ibland internt av sponsorn eller utvecklaren; ibland läggs det ut på samma sätt som projektledningsansvar. Även stora fastighetsutvecklare som har sina interna juridiska team kommer vanligtvis att leta efter lite stöd från externa rådgivare, beroende på projektets art. Juridiska avgifter kan vara förknippade med tillstånd och rättigheter, hantera stads-och statliga regleringsprocesser och liknande.

• Inspektionsavgifter

den som har investerat i bostadsfastigheter kommer att känna till en heminspektion. Kommersiella fastighetsprojekt använder också inspektörer men på ett annat sätt. Inspektörer används vanligtvis under due diligence-processen och sedan igen efter behov för kodinspektioner när projektet är igång och närmar sig slutförandet.

• verktyg och vägförlängningar

vissa byggprojekt kräver nya verktygsanslutningar och vägförlängning. Båda formerna av webbplatsarbete anses vara hårda kostnader och kommer att återspeglas i budgeten i enlighet därmed.

redovisade kostnader

varje proforma ska redovisa redovisade kostnader. Redovisade kostnader är de icke-förhandlingsbara objekt som en fastighetsutvecklare måste betala varje månad, oavsett projektets status. Detta inkluderar vanligtvis skatter, försäkringar och räkningar.

relaterad: Vad är en bra cap rate i kommersiella fastigheter?

tillstånd och andra regleringsavgifter

fastighetsutvecklare måste dra en rad tillstånd för sina projekt, igen, beroende på projektets storlek och omfattning. Till exempel kan det finnas avgifter i samband med renovering av en webbplats för en ny användning. Om en varians behövs finns det vanligtvis en avgift i samband med det också. Statliga tillstånd kan vara nödvändiga, såsom tillstånd som tillhandahålls av miljöregleringsorgan eller motorvägsavdelningar. Att bestämma vilka tillstånd och regleringsavgifter som ska gälla är vanligtvis ett av ansvaret för extern rådgivare och projektledare.

kostnader efter utveckling

det finns ytterligare mjuka kostnader i samband med utvecklingsprojekt, även när projektet närmar sig eller når färdigställandet. Dessa kostnader inkluderar:

• reklam

de flesta utvecklare kommer att anställa en marknadsföringsbyrå eller mäklarbutik för att hjälpa till med att annonsera sin egendom. Detta hjälper till med leasing – eller försäljningsinsatser och gör att projekt kan stabiliseras snabbare.

• fastighetsförvaltning

förutsatt att en utvecklare väljer att hålla (istället för att sälja) fastigheten efter avslutad, kommer en fastighetsförvaltare att vara nödvändig. En fastighetschef – som är en individ eller ett team av människor, beroende på projektets omfattning – kommer att övervaka hela den dagliga aktiviteten på fastigheten. Detta inkluderar leasingövervakning, hyresinsamling, rutinmässiga reparationer och underhåll, investeringar i kapitalförbättringar efter behov och mer. Fastighetsförvaltare anlitar ofta tredjepartsentreprenörer för flera uppgifter, såsom landskapsarkitektur och snöröjning.

• säkerhet

kostnaden för säkerhet måste byggas in i varje utvecklingsbudget. I liten skala kan detta investera i och sedan övervaka säkerhetskameror. I större skala, som i en kontorsbyggnad i centrum, kanske ett fullt bemannat team av människor som driver ett skrivbord i lobbyn.

att veta skillnaden: varför det är viktigt

oavsett om du är en utvecklare eller en passiv investerare är det viktigt att förstå ingångarna till ett projekts proforma. Detta kräver en grundläggande förståelse för de mjuka kostnader och hårda kostnader som är förknippade med utvecklingsprojektet. Dessa kostnader kan vara utmanande att fastställa, särskilt för första gången utvecklare. Ändå vill en utvecklare och dess investerare ha en hög grad av förtroende för budgeten innan de går vidare.

detta beror på att alla projektavkastningar är vinst beräknas med hjälp av proforma-antagandena. I de tidiga stadierna av försäkringsgarantin kan ett pris per kvadratmeter användas för att uppskatta både hårda kostnader och mjuka kostnader beroende på den lokala marknaden och historiska medelvärden. Detta hjälper utvecklaren att skapa sin finansieringsstrategi. När arkitektur och teknik utvecklas kan utvecklaren börja plugga in mer raffinerade siffror för att återspegla dessa kostnader med mer noggrannhet. Varje utvecklare, särskilt någon som är mindre erfaren, kommer att vilja bygga in hälsosamma reserver (dvs. beredskap) för både hårda och mjuka kostnader för att redogöra för projektöverskridanden.

relaterat: kommersiell fastighet jargong förklarade

slutsats

många kostnader går in i ett fastighetsutvecklingsprojekt. Detta gäller oavsett om det är ett relativt enkelt mervärdesspel eller om det är ett omfattande, grundläggande utvecklingsprojekt. Som investerare är det viktigt att arbeta med en utvecklare som verkligen förstår projektbudgeten och de olika kostnader som kommer att påverka projektets avkastning. Investerare bör alltid be om att se proforma och bör granska den med en fintandad kam. Varje kvalitetssponsor kommer gärna att gå investerare genom sin garanti. De flesta kommer att ge värdefull insikt om de antaganden som ligger till grund för dessa siffror. Denna process-genom att granska garantin med projektsponsorn – kommer att belysa en utvecklares expertis med produkttypen och marknaden där du vill investera.

som alltid, om siffrorna verkar för bra för att vara sanna, undersök vidare och ställ ytterligare frågor. Ingen sponsor bör vara ovillig att dela sina nummer med investerare, eftersom dessa siffror kommer att avgöra den totala framgången och avkastningen som genereras av projektet.

behöver du hjälp med att vända om underpresterande fastigheter genom omfattande renovering, aggressiv marknadsföring och leasing? Kontakta Feldman aktier idag.