”fullmakt” (POA) är ett flexibelt juridiskt verktyg som ger tillstånd för någon att agera på andras vägnar på tillfällig eller permanent basis. I fastigheter kan detta vara ett otroligt användbart alternativ för alla möjliga situationer, som om du var tvungen att sälja ditt hus men inte kunde vara där på grund av en jobbflyttning eller utplacering.

många arbetar också med fullmaktsarrangemang med sina nära och kära genom fastighetsplanering, om det oväntade händer. Av hälsoskäl kan du behöva gå in och hantera affärer relaterade till att sälja familjens hem eller planera att anförtro din son, dotter eller nära vän med detta mycket viktiga jobb.

men att sälja ett hem är komplicerat i sig själv. Lägg till fullmakt i mixen, och du står inför en extra uppsättning regler, pappersarbete och kommunikation. I den här guiden till fullmakt att sälja egendom täcker vi de olika typerna och omfattningen av fullmakt som finns, hur man pratar om fullmakt innan du behöver det och de steg som krävs för att se till att det är hedrat (utan att missbrukas). Slutligen kommer vi att reflektera över fullmaktens filosofi och det enorma ansvar det bär.

fullmakt grunderna: Vem är huvudmannen, och vem är agenten?

POA-dokument kommer att använda särskilda juridiska villkor för de personer som upprättar detta arrangemang:

• huvudmannen är den person som beviljar fullmakt till någon annan.
• agenten eller advokaten är faktiskt den person som får fullmakten att agera för någon annans räkning.

agenten kommer att ha ETT förvaltaransvar att alltid agera i huvudmannens bästa så länge fullmakten är giltig. En förvaltare, enligt Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), är en vårdgivare som ansvarar för att fatta ekonomiska beslut.

en fullmakt för varje situation

oavsett om du förutser att du kommer att vara på huvud-eller agentsidan av ett POA-avtal, bör du vara bekant med de olika typerna av fullmakt, deras användning och begränsningar samt eventuella begränsningar kring när du ska ställa in en så att den är klar när du behöver den. Annars kan du eller dina nära och kära lämna dina tillgångar — som huset — i fara.

en icke-hållbar fullmakt tillåter en agent att agera på någons vägnar under en begränsad tid eller att slutföra en viss transaktion. Tänk på det som att anställa en entreprenör för att komma in för ett engångsjobb. När projektet är över går entreprenören vidare till sitt nästa projekt. På samma sätt, med en icke-hållbar fullmakt, när transaktionen är klar eller tidsperioden slutar, återkallas fullmakten.

en varaktig fullmakt är när en agent kan ta över alla aspekter av någons angelägenheter, om han eller hon skulle bli oförmögna. Denna typ av fullmakt sparkar in så snart huvudmannen är oförmögen och förblir giltig till huvudmannens död. I alla fall, oförmåga sätter både huvudmannen och agenten i riskzonen för olika bedrägerier som riktar sig till äldre eller sjuka människor. CFPB har sammanställt en lista över åtgärder du kan vidta för att skydda dig själv och dina tillgångar från att missbrukas i denna typ av omständigheter.en särskild eller begränsad fullmakt är en annan typ av icke-hållbar fullmakt som används i stater som Kalifornien för fastighetstransaktioner när säljaren inte kan vara närvarande på grund av frånvaro eller sjukdom. Eftersom det är begränsat i både tid och omfattning är det ett bra verktyg när du vill ge någon ett mycket specifikt ansvar.en medicinsk fullmakt ger en agent (ofta en familjemedlem) myndighet över någons sjukvård när en läkare bestämmer att de inte kan fatta beslut på egen hand.

en fjädrande fullmakt är en speciell funktion som du kan lägga till i ett begränsat eller varaktigt POA-avtal som gör det ”spring” till handling när en viss händelse inträffar, som en utlösare.

Om du använder en fullmakt för sjuka eller äldre familjemedlemmar kan du dela ansvar mellan flera familjemedlemmar och ge var och en ett annat omfång av fullmakt. Till exempel: ett syskon får en fullmakt uteslutande för att hantera ekonomiska frågor — som att betala räkningar; ett annat syskon har en medicinsk fullmakt och ansvarar för alla beslut som rör medicinsk vård; och ett tredje syskon har en begränsad fullmakt som handlar om fastigheter.

i alla fullmaktsarrangemang — och säkert när du delar upp rollerna — se till att handlingarna och ansvaret för varje part förklaras med så mycket detaljerat som möjligt i avtalet. När det gäller fastighetstransaktioner, enligt CFPB, stater som Arizona, Florida, Georgia, Illinois, Oregon, Virginia, Alabama, Nebraska, Michigan, Kalifornien och Texas har sina egna regler och förordningar för fullmakt, så du vill antingen konsultera byråns webbplats eller prata med en advokat i ditt tillstånd för att bestämma vilken typ av POA du behöver för att ställa in arrangemang för fastighetsförsäljning.

slående upp konversationen: hur man pratar om fullmakt

fullmakt är inte det enklaste ämnet att ta upp med nära och kära, men det är en konversation du behöver ha när alla parter är aktiva och friska. Enligt en rapport från 2019 från Merrill Lynch och Age Wave har endast 45% av amerikanerna en testamente, och bara 18% har de rekommenderade fastighetsplaneringsbehoven: en testamente, ett sjukvårdsdirektiv och en hållbar fullmakt. Oavsett om du är den äldre föräldern eller det vuxna barnet, kommer du att vilja prata tidigare än senare.

andra situationer där du kanske vill ta upp ämnet POA inkluderar:

• en medicinsk diagnos: om du eller en älskad står inför ett kroniskt eller allvarligt tillstånd som kräver omfattande medicinsk behandling eller kan orsaka oförmåga.
• en kommande flytt för arbete eller pension: om du eller en älskad planerar att flytta bort från familj och vänner.
• en makas eller en annan nära familjemedlems död: När din familj har att göra med en egendom eller bouppteckning process, kanske du vill vidta åtgärder för att se till att din egen egendom planering är knäppt upp.

nyckeln till att framgångsrikt förbereda en fullmakt arbetar med din advokat och dina familjemedlemmar för att se till att dokumentet är undertecknat, notariserat och inspelat innan du flyttar bort, eller medan de berörda parterna fortfarande har kapacitet att lagligt godkänna processen.

eftersom vi vet att detta inte är så enkelt som att plocka upp telefonen och göra småprat, här är några ideer Forbes föreslår att slå upp en fullmakt konversation när du inte är säker på vad jag ska säga:

• dela och uppdatera dina egna planer.
  låt oss säga att du nyligen har vidtagit några fastighetsplaneringsåtgärder. Använd statusuppdateringen för att ta upp ämnet med andra familjemedlemmar. Fråga sedan om deras planer.
• ange en uppsättning tomma dokument.
  CFPB tillhandahåller en fullmaktsmall som du kan använda som utgångspunkt för ditt eget dokument. Byrån ger också en guide med tips om hur du anpassar dig till din egen stat. Släpp dessa papper för familjemedlemmar att granska och läsa. Det kan vara så enkelt för dem vid den tiden att fylla i tomrummen och få dokumenten notarized.
• förklara att du står inför en livsförändring.
  om du behöver flytta för arbete eller pension, eller om du har fått en medicinsk diagnos som kräver en tredje parts hjälp med att slutföra försäljningen av en fastighet, börjar med din ”Varför” kan vara enklare än att leda med ämnet fullmakt.
• organisera ett familjemöte med föräldrar och syskon.
  ibland fungerar formalitet på din sida så att folk vet att vad du diskuterar kommer att vara viktigt. Använd den här tiden för att förklara att det finns behov av en fullmakt och diskutera med alla vad som behöver hända för att ordna POA.
• förstå andra verktyg i fastighetsplanering samt konsekvenserna av döden utan vilja, levande förtroende eller handling.
  om du eller en älskad dör utan att göra rätt arrangemang eller inkludera de ”magiska orden” till egendomshandlingen, kommer dina arvingar inte ens att kunna komma in i fastigheten innan en bouppteckning väljs av staten. Andra verktyg för fastighetsplanering inkluderar en levande vilja, ett levande förtroende och en sista vilja.

hur man får fullmakt om du behöver det

för att få fullmakt måste du följa en viss serie steg (ordningen och specifika steg kan variera beroende på var du bor).

• förstå skyldigheterna att vara agent i ett POA-arrangemang.
• utvärdera att huvudmannen har kapacitet att underteckna ett fullmaktsavtal.
• diskutera frågan med finansinstituten (inteckningsinnehavare) och läkare (när det kan finnas frågor om kapacitet).
• hyr en advokat eller kontakta en juridisk webbplats som Legal Zoom, online on-demand juridiska tjänster med en 100% nöjdhetsgaranti på alla sina anmälningar.
• var stödjande. Att ge upp kontrollen över en fastighetstransaktion kan vara en hård justering för en äldre familjemedlem.
• Ställ många frågor och se till att du förstår skyldigheterna för alla parter under dokumentet.
• se till att dokumentet beskriver åtgärder med så mycket detaljer som möjligt för att undvika gråa områden som kan misstolkas.
• få det slutliga dokumentet notarized eller bevittnat — beroende på din stats krav om de inte har antagit Uniform Power of Attorney act of 2006.
• registrera fullmakten med länskontoret där hemmet ligger — beroende på dina statliga eller länskrav.
• gör autentiserade kopior av dokumentet för förvaring.
• presentera dig alltid korrekt som någons agent.

särskilda överväganden för att sälja ett hus med fullmakt

inte alla fullmaktsavtal kommer att innehålla befogenhet att sälja egendom. Så först måste du se till att din fullmakt täcker fastighetstransaktioner.

i vissa stater, som Kalifornien, ”allmän eller hållbar fullmakt kan inte användas för att sälja fastigheter” säger Glen Henderson en bästsäljande fastighetsmäklare i San Diego som också specialiserat sig på bouppteckning försäljning. ”Så för att starta processen med att sälja ett hus med fullmakt måste du få den begränsade fullmakten för transaktionen utarbetad, notariserad och inspelad.”

andra, partner med en fastighetsmäklare som har erfarenhet av att hantera fullmakt fastighetstransaktioner. ”Ett bra tips”, säger Henderson, ” är att få kontakt med agenter som har arbetat med militärmedlemmar.”

”på grund av utplaceringar tenderar medlemmar av de väpnade styrkorna att göra mycket fullmakttransaktioner”, konstaterar Henderson.

i många fall där huvudmannen är frisk och sund sinne, huvudmannen kommer inte bara att få göra ett slutgiltigt beslut om fastighetsmäklaren som får noteringen, men också kommer att få godkänna noteringspriset.

För det tredje måste du och din agent arbeta med titelföretaget och inteckningsinnehavaren (plus eventuella ytterligare finansinstitut) för att säkerställa att fullmakten kommer att hedras.

När du har slutfört dessa steg fortsätter transaktionen normalt med undantaget att du signerar alla dokument på ett sätt som korrekt identifierar dig som agent i transaktionen.

från en praktisk synvinkel, förvänta dig att ditt avslutande möte tar längre tid än en vanlig försäljning — du måste skriva som ”Sally Sunshine acting as agent for Jane Doe” istället för bara ditt namn.

fullmaktsfilosofin: du är betrodd att vara lojal

Om du agerar som agent i en fullmaktsuppsättning har du ett förvaltaransvar för att skydda huvudmannens intresse för någon transaktion. Henderson gillar att påminna sina kunder om att ” personen du litar på har full makt att fatta beslut för din räkning angående försäljningen.”

agenten är inte skyldig att samråda med huvudmannen i några beslut om transaktionen, så du måste vara säker på att agenten kommer att ha dina bästa intressen i hjärtat.

och det finns vissa regler: fastigheten kan inte säljas till agenten (om det inte finns ett uttryckligt avtal om att göra det) eller säljas till ett pris långt under marknadsvärdet. Dessa utgör båda ett brott mot förtroendeförtroende, ett missbruk av fullmaktsuppgifter och i vissa fall ett brott.

Om du letar efter mer information om korsningen mellan fastighetsfastigheter och fastighetsplanering, erbjuder våra Fastighetsplaneringsguider på HomeLight Seller Resource Center tips och råd om ämnen som bouppteckning, försäljning av ett hus med flera ägare och hur man säljer ett hus du har ärvt.