brottas med växande våg av regel bryter Airbnb lägenheter

av Michael E. Chapnick/ Publicerad September 2015

en ny artikel i Boston Globe krönika fallet med en bostadsrätt ägare som tjänade rave recensioner som en värd på semester hyra webbplats Airbnb. Han gjorde stora ansträngningar för att tillgodose sina gästers behov och lustar, men uppenbarligen sträckte sig Hans vilja att tvinga inte till hans bostadsrättsförening och andra grannar.

enhetsägaren fick böter på 9 700 dollar för att ha brutit mot hans bostadsrättsförenings regler mot kortfristiga hyror via den alltmer populära webbplatsen, vilket gör det möjligt för användare att lista sina bostäder för kortfristiga hyror riktade till gäster som önskar mer hemtrevligt boende. Ägaren har behållit en advokat för att försöka förhandla fram en lägre böter, och han Citeras säga att han ”inte förväntade sig, som ägare, att ha någon annan i mitt eget hem skulle vara ett problem.”

kanske borde han ha vetat bättre, eftersom de flesta föreningens förbund och regler förbjuder kortfristiga hyror, och vissa inkluderar till och med en ansökningsprocess med bakgrundskontroller för potentiella hyresgäster. Ändå hävdar han och andra enhetsägare okunnighet om reglerna efter att ha drabbats med böter som sträcker sig från $100 till $1,000, beroende på deras förenings stadgar, för varje natt som de har hyrt sina enheter, enligt tidningens rapport.

med Floridas otaliga, lyxiga, lägenheter vid vattnet fyllda med investerarägda enheter som sitter lediga under stora delar av året representerar den växande populariteten hos Airbnb och dess rivaler, HomeAway och VRBO ett potentiellt betydande nytt problemområde som bör uppmärksammas av många föreningsstyrelser i hela regionen. Utsikterna till en roterande dörr för kortsiktiga gäster ger säkerhet och olägenheter, särskilt för bostadsrätter, och styrelserna för statens bostadsrättsföreningar skulle rekommenderas att granska och eventuellt stärka sina förbund för att specifikt förbjuda dessa typer av hyror samt säkerställa lämpliga bestämmelser och förfaranden för verkställighet.

För dessa föreningar, som redan strider mot ägare som använder dessa webbplatser för korttidsuthyrning eller misstänker att det äger rum, bör deras regler verkställighetsåtgärder börja med grundliga undersökningar. På ett icke-konfronterande och artigt sätt bör fastighetschefen eller styrelseledamoten fråga de nya gästerna i de bostäder som misstänks hyras om arten av deras avtal med enhetens ägare och hur de upptäckte fastigheten. De bör dokumentera sina resultat, och de bör också undersöka webbplatserna för att hitta och spara de kränkande listorna. beväpnad med denna information kan de sedan gå vidare på två fronter: direkt med ägaren såväl som med Airbnb eller webbplatsen som listar enheten. Airbnb inkluderar i sina villkor för värdar att de måste följa reglerna för uthyrning i sina samhällen, och webbplatsen förbehåller sig rätten att rensa alla listor som den anser vara i strid med dess villkor. Förmodligen skulle företaget och dess rivaler vara villiga att överväga att ta bort listor av värdar som bryter mot gemenskapens föreningsregler, och en av mina kollegor på vårt företag har lärt sig om ett fall från en klient där Airbnb kontaktades av föreningen och drog en lista från sin webbplats efter att den fick reda på regelöverträdelsen.dessutom bör föreningar dela bevisen för att de har samlat in hyrorna med hjälp av dessa webbplatser med sin juridiska rådgivare, som kan använda informationen för att utfärda ett omedelbart upphörande och avstå brev till enhetens ägare och hjälpa föreningen att bestämma en lämplig verkställighetsmekanism. Men för enhetsägare som redan har börjat njuta av belöningen för sina hyror är det en säker satsning att de kommer att vara ovilliga att avbryta dem.

Michael E. Chapnick, Partner

Siegfried, Rivera, Et. Al.

Michael E. Chapnick är partner med Coral Gables, FL-baserade advokatbyrå Siegfried, Rivera, Hyman, Lerner, De La Torre, Mars & Sobel, pa som har fokuserat på gemenskapsföreningsrätt sedan 1996. Han är baserad på företagets kontor i West Palm Beach, och företaget fokuserar på gemenskapsföreningslag och representerar mer än 800 föreningar i hela Florida. För mer information, besök www.srhl-law.com, www.FloridaHOALawyerBlog.com, e-post [email protected], eller ring (305) 442-3334.

för de ardent hyresgäster som kommer att vägra att uppfylla dessa krav och fortsätta att hyra sina bostäder, bör föreningsrådet flytta snabbt för att lämna in en ansökan om obligatorisk icke-bindande skiljedom om regelöverträdelsen med statens uppdelning av bostadsrätter, tidsandelar och husbilar, administrerade under avdelningen för affärs-och Yrkesreglering. Uppdelningen av bostadsrätter, genom sin Skiljedomsavdelning, är utrustad för att snabbt och effektivt genomföra skiljeförfaranden i tvister som rör avtal och regelöverträdelser, och dess slutliga beslut kan innebära både utfärdande av förbudsföreläggande (dvs. att kräva att någon ska göra eller inte göra något), samt att den icke-rådande parten ska betala rimliga advokatarvoden och kostnader för den rådande parten som uppstår för att väcka talan för att genomdriva föreningens förbund och regler.

i den nya peer-to-peer-delningsekonomin är Airbnb och de andra webbplatserna som gör det möjligt för husägare att hyra sina bostäder till kortsiktiga gäster här för att stanna och kommer sannolikt att njuta av fortsatt tillväxt under de kommande åren. Föreningarna i Florida som vill undvika dessa kortfristiga hyror bör agera nu för att skydda sina medlemmars intressen.