sąd w Teksasie definicja „opcji zakupu”

wykorzystanie umów opcyjnych w umowach zakupu i leasingu w Teksasie

czasami opcja zakupu jest powiązana z umową leasingu. W innych sytuacjach opcja zakupu jest elementem tradycyjnej umowy kupna nieruchomości i służy daniu Kupującemu czasu na ocenę wykonalności dokonania zakupu.

Większość ogłoszonych formularzy zakupu nieruchomości używanych w Teksasie zawiera klauzule opcyjne, na które można się powołać poprzez uiszczenie niewielkiej (zazwyczaj bezzwrotnej) opłaty opcyjnej płaconej sprzedającemu. Uiszczenie opłaty za opcję zapewnia Kupującemu prawo do rozwiązania umowy w określonym terminie („okres opcji”) otrzymania zwrotu zadatku. W kontekście umów kupna-sprzedaży opcje są nieocenionym narzędziem ograniczania ryzyka kupującego.

czasami inwestorzy i inni sprzedający nieruchomości zachęcają potencjalnych nabywców z problemami kredytowymi do wprowadzania umów najmu zawierających opcje zakupu. Na mocy tego układu najemca wyraża zgodę na dzierżawę nieruchomości w formie „najmu”, z opcją zakupu nieruchomości w okresie najmu. Opcje zakupu leasingu są popularne wśród programów inwestorskich i mogą skutecznie służyć osobom niezdolnym do uzyskania konwencjonalnego finansowania hipotecznego jako alternatywny sposób zakupu nieruchomości.

nie wszystkie umowy „LEASE to PURCHASE” są prawdziwymi umowami OPCYJNYMI

wiele umów leasingowych zawiera niejasne przepisy „Lease to Purchase”, które wyglądają jak opcje zakupu, ale nie spełniają definicji prawnej, która ewoluowała w wyniku decyzji sądu w Teksasie. Na przykład niektóre umowy „Leasing-kupno” nie zawierają stałej ceny. Zamiast tego określają, że najemcy mogą nabyć nieruchomość po „wartości rynkowej”, bez określania, w jaki sposób można określić „wartość rynkową”.

w przypadku braku stałej ceny lub innych dowodów, że Strony uzgodniły znaczenie „wartości rynkowej”, rezerwa leasingu na zakup nie może być uważana za prawną opcję zakupu. Por. 400 S. W. 3d po 650 (stwierdzając, że zapis” opcji kupna ” w umowie nie zawierał umowy opcji, ponieważ nie dawał Kupującemu prawa do wymuszenia sprzedaży nieruchomości i nie podawał stałej ceny zakupu).

prawdziwa opcja zakupu zawarta w leasingu jest umową wykonawczą z zastrzeżeniem „podrozdział D”, Rozdział 5, TEXAS PROPERTY CODE

sekcja 5.062 Kodeksu nieruchomości stanowi, że, wyłącznie do celów podrozdział D, „opcja zakupu nieruchomości, która zawiera lub jest połączona lub wykonana jednocześnie z umową najmu mieszkaniowego, wraz z dzierżawą, jest uważana za umowę wykonawczą o przekazanie nieruchomości.”Tex. Rekwizyt. Kod § 5.062 lit.a) pkt 2. Jak wcześniej wspomniano na tym blogu, podrozdział D zawiera wiele pułapek dla sprzedawców w ramach umów wykonawczych. W związku z tym umowy najmu, które zawierają prawdziwe opcje zakupu-w tym prawo najemcy do zakupu nieruchomości w określonym czasie — muszą postępować ze szczególną ostrożnością.