TEXAS COURT definitie van”koopoptie”

gebruik van OPTIEOVEREENKOMSTEN in TEXAS koopcontracten en LEASES

soms is een koopoptie gekoppeld aan een leaseovereenkomst. In andere situaties is de koopoptie een onderdeel van een traditionele koopovereenkomst voor onroerend goed, en dient om een koper de tijd te geven om de haalbaarheid van het voltooien van de aankoop te evalueren.

De meeste in Texas gebruikte formulieren voor de aankoop van onroerend goed bevatten optieclausules, die kunnen worden ingeroepen door betaling van een kleine (meestal niet-terugbetaalbare) optievergoeding die aan de verkoper wordt betaald. Betaling van de optievergoeding verzekert voor de koper het recht om het contract binnen een bepaalde termijn te ontbinden (de” optieperiode”) ontvangt een terugbetaling van ernstig geld. In het kader van koop-en verkoopovereenkomsten zijn opties van onschatbare waarde om het risico van een koper te beperken.

soms verleiden beleggers en andere verkopers van onroerend goed potentiële kopers met kredietproblemen tot het aangaan van huurovereenkomsten die aankoopopties bevatten. Onder deze regeling, een huurder gaat ermee akkoord om onroerend goed te leasen als een “huur”, met een optie om het onroerend goed te kopen tijdens de huurperiode. Leaseaankoopopties zijn populair onder beleggersprogramma ‘ s, en kunnen effectief dienen om personen die niet in staat zijn om conventionele hypotheekfinanciering te verkrijgen een alternatief middel voor de aankoop van onroerend goed.

niet alle “LEASE-to-PURCHASE” – overeenkomsten zijn echte OPTIEOVEREENKOMSTEN

veel leasecontracten bevatten vage “Lease-to-Purchase” – bepalingen die op aankoopopties lijken, maar niet voldoen aan de juridische definitie die is ontstaan door gerechtelijke uitspraken in Texas. Zo bevatten sommige “Lease-to-Purchase” – overeenkomsten geen vaste prijs. In plaats daarvan specificeren zij dat de huurders het onroerend goed kunnen kopen tegen “marktwaarde”, zonder te specificeren hoe “marktwaarde” kan worden bepaald.

bij gebrek aan een vaste prijs of ander bewijs dat de partijen het eens waren geworden over de Betekenis van “marktwaarde”, mag een leaseovereenkomst niet worden beschouwd als een wettelijke koopoptie. Cf. Jarvis, 400 S. W. 3d tegen 650 (van mening dat een “koopoptie” – bepaling in een contract geen optieovereenkomst bevatte, omdat deze de koper niet het recht gaf om de verkoop van het onroerend goed af te dwingen en geen vaste koopprijs bevatte).

een echte aankoopoptie in een huurovereenkomst IS een executoriale overeenkomst die valt onder ” subhoofdstuk D, “hoofdstuk 5, Texas PROPERTY CODE

sectie 5.062 van de Property Code bepaalt dat, uitsluitend voor de toepassing van subhoofdstuk D,” een optie om onroerend goed te kopen die een residentiële huurovereenkomst omvat of gecombineerd of uitgevoerd wordt, samen met de huurovereenkomst, wordt beschouwd als een executoriale Overeenkomst voor het vervoer van onroerend goed.”Tex. Prop. Code § 5.062 (a) (2). Zoals eerder besproken op deze blog, Subchapter D bevat veel valkuilen voor verkopers onder executieve contracten. Daarom moeten huurovereenkomsten die echte aankoopopties bevatten-inclusief het recht van de huurder om het onroerend goed binnen een bepaalde tijd te kopen — met uiterste voorzichtigheid doorgaan.