strijdend met groeiende golf van regel overtreden Airbnb verhuur

door Michael E. Chapnick/ gepubliceerd Sept 2015

een recent artikel in de Boston Globe beschrijft het geval van een condominium eigenaar die verdiende lovende beoordelingen als verhuurder op de vakantiewoning website Airbnb. Hij deed veel moeite om tegemoet te komen aan de behoeften en grillen van zijn gasten, maar blijkbaar zijn bereidheid om te verplichten niet uit te breiden tot zijn condominium vereniging en collega-buren. de eigenaar kreeg een boete van $ 9.700 voor het overtreden van de regels van zijn condominium vereniging tegen korte termijn verhuur via de steeds populairder wordende website, die gebruikers in staat stelt om hun woningen op te sommen voor korte termijn verhuur gericht op gasten die meer huiselijke accommodaties wensen. De eigenaar heeft een advocaat behouden om te proberen te onderhandelen over een lagere boete, en hij wordt geciteerd als te zeggen dat hij “niet verwacht, als eigenaar, het hebben van iemand anders in mijn eigen huis zou een probleem zijn.”

misschien had hij beter moeten weten, aangezien de meeste overeenkomsten en regels van de vereniging verhuur op korte termijn verbieden, en sommige zelfs een aanvraagprocedure bevatten met achtergrondcontroles voor potentiële huurders. Maar hij en andere unit eigenaren beweren onwetendheid van de regels na wordt getroffen met boetes variërend van $100 tot $1.000, afhankelijk van de statuten van hun verenigingen, voor elke nacht dat ze hun eenheden hebben gehuurd, volgens het rapport van de krant.met de talloze luxueuze appartementen aan het water in Florida, vol met eenheden die eigendom zijn van investeerders die in grote delen van het jaar stilzitten, vormt de groeiende populariteit van Airbnb en haar rivalen HomeAway en VRBO een potentieel, belangrijk nieuw probleemgebied dat de aandacht van vele verenigingen in de hele regio zou moeten krijgen. Het vooruitzicht van een draaideur van korte termijn gasten presenteert veiligheid en overlast zorgen, vooral voor condominiums, en de Raden van bestuur van condominium verenigingen van de staat zou er goed aan doen om te herzien en eventueel versterken van hun convenanten om specifiek te verbieden dit soort verhuur evenals zorgen voor adequate handhaving Bepalingen en procedures.

voor verenigingen die al ruzie hebben met eigenaren die deze websites gebruiken voor verhuur op korte termijn of vermoeden dat dit gebeurt, moeten hun handhavingsmaatregelen beginnen met grondig onderzoek. Op een niet-confronterende en hoffelijke manier, de beheerder of bestuurslid moet informeren met de nieuwe gasten in de woningen die worden verdacht van gehuurd over de aard van hun overeenkomst met de eigenaar van de eenheid en hoe ze ontdekt het pand. Ze moeten hun bevindingen documenteren, en ze moeten ook onderzoek naar de websites te vinden en op te slaan de beledigende aanbiedingen.

gewapend met deze informatie, kunnen ze dan op twee fronten vooruit gaan: direct met de eigenaar en met Airbnb of de website met de eenheid. Airbnb vermeldt in haar algemene voorwaarden voor hosts dat ze moeten voldoen aan de regels voor verhuur in hun communities, en de site behoudt zich het recht voor om advertenties te verwijderen die zij in strijd acht met haar voorwaarden. Vermoedelijk zouden het bedrijf en zijn rivalen bereid zijn om de verwijdering van vermeldingen door hosts die in strijd zijn met de regels van de community association te overwegen, en een van mijn collega ‘ s bij ons bedrijf heeft gehoord van een zaak van een klant waarin Airbnb werd gecontacteerd door de vereniging en trok een vermelding van zijn site nadat het hoorde van de schending van de regels.

bovendien moeten verenigingen het bewijs dat zij hebben verzameld van de verhuur die deze websites gebruiken, delen met hun juridisch adviseur, die de informatie kan gebruiken om een onmiddellijke stop and desist brief aan de eigenaar van de eenheid uit te vaardigen en de vereniging te helpen een passend handhavingsmechanisme vast te stellen. Echter, voor eigenaren van eenheden die al zijn begonnen te genieten van de beloningen van hun huur, is het een veilige gok dat ze terughoudend zullen zijn om ze te stoppen.

Michael E. Chapnick, Partner

Siegfried, Rivera, Et. Al.

Michael E. Chapnick is partner van het advocatenkantoor Coral Gables, gevestigd in Fl van Siegfried, Rivera, Hyman, Lerner, de la Torre, Mars & Sobel, P. A., dat zich sinds 1996 richt op het communautaire associatierecht. Hij is gevestigd op het kantoor van het bedrijf in West Palm Beach, en het bedrijf richt zich op de gemeenschap vereniging recht en vertegenwoordigt meer dan 800 verenigingen in heel Florida. Voor meer informatie, bezoek www.srhl-law.com, www.FloridaHOALawyerBlog.com, e-mail [email protected] of bel (305) 442-3334.

voor de vurige huurders die zullen weigeren om aan deze eisen te voldoen en hun woningen blijven huren, moet de advocaat van de vereniging snel een petitie indienen voor verplichte niet-bindende arbitrage over de overtreding van de regels met de staatsafdeling van flats, timesharing en stacaravans, beheerd onder de Department of Business and Professional Regulation. De afdeling van Condominiums, door middel van haar arbitrage divisie, is uitgerust om snel en efficiënt uit te voeren arbitrages op geschillen met betrekking tot convenant en regel schendingen, en de uiteindelijke orders kunnen zowel de uitgifte van dwangbevel relief (dat wil zeggen, die iemand om iets te doen of niet doen), evenals het eisen van de niet-heersende partij om de redelijke advocatenkosten en kosten van de heersende partij te betalen die zijn gemaakt in het brengen van de actie om de vereniging convenanten en regels af te dwingen.

in de nieuwe peer-to-peer-deeleconomie zijn Airbnb en de andere websites die huiseigenaren in staat stellen hun woningen te verhuren aan kortetermijngasten, hier om te verblijven en zullen zij waarschijnlijk de komende jaren blijven groeien. De verenigingen in Florida die deze korte termijn verhuur willen vermijden, moeten nu handelen om de belangen van hun leden te beschermen.