Aux prises avec une vague croissante de règles Violant les locations Airbnb

Par Michael E. Chapnick / Publié en septembre 2015

Un article récent dans le Boston Globe a relaté le cas d’un propriétaire de condominium qui a obtenu des critiques élogieuses en tant qu’hôte pendant les vacances site de location Airbnb. Il a fait de grands efforts pour répondre aux besoins et aux caprices de ses invités, mais apparemment, sa volonté d’obliger ne s’est pas étendue à son association de condominiums et à ses voisins.

Le propriétaire de l’unité a été condamné à une amende de 9 700 $ pour avoir violé les règles de son association de copropriétaires contre les locations à court terme via le site Web de plus en plus populaire, qui permet aux utilisateurs de répertorier leurs résidences pour des locations à court terme destinées aux clients qui désirent un hébergement plus intime. Le propriétaire a retenu les services d’un avocat pour tenter de négocier une amende inférieure, et il aurait déclaré qu’il « ne s’attendait pas, en tant que propriétaire, à ce que quelqu’un d’autre soit chez moi, ce serait un problème. »

Peut-être aurait-il dû mieux le savoir, car la plupart des clauses et règles de l’association interdisent les locations à court terme, et certaines incluent même un processus de demande avec vérification des antécédents des locataires potentiels. Pourtant, lui et d’autres propriétaires d’unités affirment ignorer les règles après avoir été frappés d’amendes allant de 100 à 1 000 dollars, selon les règlements de leurs associations, pour chaque nuit où ils ont loué leurs unités, selon le rapport du journal.

Avec les innombrables condominiums de luxe en bord de mer de la Floride regorgeant d’unités appartenant à des investisseurs qui restent inactifs pendant de larges pans de l’année, la popularité croissante d’Airbnb et de ses rivaux, HomeAway et VRBO représente un nouveau problème potentiellement important qui devrait attirer l’attention de nombreux conseils d’administration d’associations dans toute la région. La perspective d’une porte tournante pour les invités à court terme présente des problèmes de sécurité et de nuisance, en particulier pour les copropriétés, et les conseils des associations de copropriétaires de l’État seraient bien avisés de revoir et éventuellement de renforcer leurs engagements pour interdire spécifiquement ces types de locations et assurer des dispositions et des procédures d’application adéquates.

Pour les associations, qui sont déjà aux prises avec des propriétaires qui utilisent ces sites Web pour des locations à court terme ou qui soupçonnent que cela a lieu, leurs mesures d’application des règles devraient commencer par des enquêtes approfondies. De manière non conflictuelle et courtoise, le gestionnaire immobilier ou le membre du conseil d’administration devrait s’informer auprès des nouveaux invités dans les résidences soupçonnées d’être louées de la nature de leur entente avec le propriétaire de l’unité et de la façon dont ils ont découvert la propriété. Ils devraient documenter leurs conclusions et faire des recherches sur les sites Web pour trouver et enregistrer les listes incriminées.

Armés de ces informations, ils peuvent alors avancer sur deux fronts : directement avec le propriétaire ainsi qu’avec Airbnb ou le site internet répertoriant l’unité. Airbnb inclut dans ses conditions générales pour les hôtes qu’ils doivent se conformer aux règles régissant les locations dans leurs communautés, et le site se réserve le droit de purger toute annonce qu’il estime être en violation de ses conditions. Vraisemblablement, la société et ses rivaux seraient prêts à envisager la suppression des annonces par des hôtes qui enfreignent les règles de l’association communautaire, et un de mes collègues de notre cabinet a appris un cas d’un client dans lequel Airbnb a été contacté par l’association et a retiré une annonce de son site après avoir appris la violation des règles.

En outre, les associations doivent partager les preuves qu’elles ont recueillies des locations en utilisant ces sites Web avec leur conseiller juridique, qui peut utiliser ces informations pour envoyer une lettre de cessation immédiate au propriétaire de l’unité et aider l’association à déterminer un mécanisme d’application approprié. Cependant, pour les propriétaires d’unités qui ont déjà commencé à profiter des récompenses de leurs locations, il y a fort à parier qu’ils hésiteront à les interrompre.

Michael E. Chapnick, Associé

Siegfried, Rivera, Et. Al.

Michael E. Chapnick est partenaire du cabinet d’avocats Coral Gables, basé en Floride, Siegfried, Rivera, Hyman, Lerner, De La Torre, Mars &Sobel, P.A., qui se concentre sur le droit des associations communautaires depuis 1996. Il est basé au bureau du cabinet à West Palm Beach, et le cabinet se concentre sur le droit des associations communautaires et représente plus de 800 associations à travers la Floride. Pour plus d’informations, visitez www.srhl-law.com , www.FloridaHOALawyerBlog.com , courriel [email protected] , ou appelez le (305) 442-3334.

Pour les locataires ardents qui refuseront de se conformer à ces demandes et continueront à louer leurs résidences, l’avocat de l’association devrait rapidement déposer une Requête en Arbitrage Obligatoire et Non Contraignant sur la violation des règles auprès de la Division des Copropriétés, des Temps Partagés et des Maisons mobiles de l’État, administrée sous le Ministère de la Réglementation des Affaires et des Professions libérales. La Division des copropriétés, par l’intermédiaire de sa Division d’arbitrage, est équipée pour mener rapidement et efficacement des arbitrages sur des litiges impliquant des violations des conventions et des règles, et ses ordonnances définitives peuvent impliquer à la fois l’émission d’injonctions (c’est-à-dire l’obligation pour quelqu’un de faire ou de ne pas faire quelque chose), ainsi que l’obligation pour la partie non gagnante de payer les honoraires et les frais d’avocat raisonnables de la partie gagnante engagés pour intenter une action en application des clauses et règles de l’association.

Dans la nouvelle économie du partage entre particuliers, Airbnb et les autres sites Web permettant aux propriétaires de louer leurs résidences à des clients à court terme sont là pour rester et devraient profiter d’une croissance continue dans les années à venir. Les associations de Floride qui souhaitent éviter ces locations à court terme devraient agir dès maintenant afin de protéger les intérêts de leurs membres.