Katso lisää

asuntolainan jälleenrahoittaminen

jotkut parit päättävät jälleenrahoittaa yhteisen asuntolainan yhdeksi nimi avioeroon. Tämä vapauttaa lainasta pois tulevan puolison asuntolainavastuusta.

kuitenkin, ellei kyseisen osakkaan nimeä poisteta myös omistusoikeudesta, he voivat silti hyötyä kodin myynnistä ja osakkeista, joten on tärkeää paitsi jälleenrahoittaa myös päivittää omistusoikeus vastaamaan yhtä omistajaa. Luovutuskirjaa käytetään yleisesti puolison nimen poistamiseen arvonimestä avioerossa.

iso tekijä monille eroaville pareille on tulojen ja varallisuuden väheneminen, joka auttaa lainanottajia saamaan parhaat asuntolainakorot. Hyvä asia on, että asuntolainan korot ovat tällä hetkellä hyvin alhaiset, mikä voisi toimia eronneen eduksi, jos he täyttävät vaatimukset. Asuntolainan korko saat eron jälkeen riippuu samoista tekijöistä, jotka määräävät muiden lainanottajien korkoja, kuten tulot, velka, luotto pisteet ja markkinaympäristö.

jälleenrahoitusta hakeva puoliso voi kuitenkin käyttää vain omia Tulo-ja luottopisteitään kelpuutukseen, Runnels sanoo.

”lainanantaja aikoo katsoa yksilöä ja varmistaa, että he ovat OK, kun he ovat ainoana takaajana”, Runnels sanoo. ”Kysymys on, onko sinulla varaa siihen, ja se koskee jompaakumpaa puolisoa.”

Jos kumppani saa elatusapua tai puolisotukea, he voivat käyttää nuo tulot saadakseen jälleenrahoitusta, kunhan avioerosopimus määrää, että he saavat elatusapua vähintään kolme vuotta, Runnels sanoo.

jos pariskunnalla on omaa pääomaa kodissa, taloa pitävä puoliso voisi hakea lunastusrahaa maksaakseen ex-kumppanilleen osuutensa.

”kokeneen lainavirkailijan on ehkä ajateltava laatikon ulkopuolelta saavuttaakseen nämä tavoitteet”, sanoo Michael Becker, lainojen alullepanija ja myyntipäällikkö Baltimore retail branch of Sierra Pacific Mortgage-yhtiössä. ”Siihen voi sisältyä se, että jäljelle jäävä puoliso löytää uuden lainan ottajan, joka ei ole asukas. Se voi tarkoittaa tehdä cash-out Jälleenrahoitus ensin saada osa rahaa poistuvan puolison, sitten sen jälkeen, että up kanssa home equity laina saada jäljellä olevat rahat johtuu poistuvan puolison.”

kodin myyminen

erosopimus saattaa edellyttää asunnon myyntiä ja voittojen jakamista, jos pari ei täytä määräaikaa asuntolainan uudelleenrahoittamiseksi toisen puolison nimiin. Jos kummallakaan puolisolla ei ole varaa asuntolainaan yksin, heillä ei välttämättä ole muuta vaihtoehtoa kuin myydä. Voi olla kaikkien etu, että he hankkiutuvat asunnosta eroon, maksavat asuntolainan pois, keräävät osuutensa tuotoista ja aloittavat puhtaalta pöydältä.

lisäksi, jos kodin arvosta on kiistaa, sen myyminen on paras tapa saada vastaus.

asuntolainan saldon lisäksi pariskuntien kannattaa miettiä, mitä kuluja heille aiheutuu, jos he myyvät tai jälleenrahoittavat asunnon. Näitä voivat olla Kiinteistöprovisio, kustannukset sprucing up kiinteistön tehdä houkuttelevampi ostajille, kiinteistöjen varainsiirtoverot ja myyntivoitot verot.

oman asunnon arvioiminen

vaikka asunnon myyminen on ainoa tapa todella arvostaa sitä ja laskea omaa pääomaa, se ei ole aina mahdollista tai tarkoituksenmukaista. Seuraavaksi parasta on saada ammattilaisen arvio.

joskus pari ei kuitenkaan välttämättä ole samaa mieltä arvioidusta arvosta. Tämä voi lamauttaa pyrkimykset päästä eteenpäin, ja se voi merkitä sitä, että asianajajiin ja arvioijiin käytetään enemmän aikaa ja rahaa.

”minun käytännössäni, jos pariskunta on yhteistyökykyinen ja voi päättää arviointiyrityksestä, se olisi paras tapa selvittää, mikä on todellinen oma pääoma kodissa”, Ferreira sanoo. ”Jos näin ei ole, jokaisen osapuolen tulisi arvioida koti ja käyttää keskimääräistä arvoa oman pääoman määrittämisessä.”

kun myyt talosi, taskutat oman pääoman, vähennettynä myyntikuluilla. On tavallista, että pari jakaa oman pääoman, kuten heidän erosopimus, tai käyttää sitä maksaa pois muita velkoja he kertyneet yhdessä.

exän maksaminen osuudestaan

sanotaan, että koti on 300 000 dollarin arvoinen ja pariskunnalla on asuntolainasta 200 000 dollaria velkaa. Heillä on 100 000 dollaria omaa pääomaa, joten 50 000 dollaria tarvitaan toisen puolison osuuden ostamiseen, jos he ovat sopineet 50/50-osuudesta.

saadakseen rahat, yksi osakas jälleenrahoittaa 250 000 dollarin lainan vain nimissään, ja käyttää 50 000 dollarin käteispalkkion selvitäkseen exänsä kanssa — mutta heidän on oltava varmoja, että he ovat oikeutettuja lainaan.

”heidän tulojensa on oltava riittävän suuret, jotta he voivat hoitaa uuden asuntolainan itse, ja kodissa on oltava sen verran pääomaa, että he voivat ottaa rahat pois”, Becker sanoo. ”FHA ja perinteiset cash-out refinances on rajattu 80 henkilön laina-arvoon, kun taas voit mennä 100 prosenttia VA laina.”

Jos haluat pitää talon ja ei ole pääomaa tehdä lunastus Jälleenrahoitus tai rahaa maksaa ex osuutensa, HELOC tai home equity laina voisi tulla kätevä.

”voisi harkita tekevänsä joko kotipääomalainan tai kotipääomalainan, sillä jotkut lainanantajat antavat mennä 95-100 prosenttia kodin arvosta”, Becker sanoo.

verovaikutukset

myit sitten asunnon osana erosopimusta tai ostit puolisosi osuuden ulos, myyntivoittoverot voivat tulla kuvaan. Kyseessä on vero, joka kohdistuu käyttöomaisuuden, kuten asunnon, myyntiin, kun tuotto ylittää tietyn summan.

Jos myyt asunnon, sinä ja puolisosi voitte kumpikin vähentää verotettavista tuloistanne enintään 250 000 dollaria voittoa, mutta se koskee veroviraston mukaan vain sitä ensisijaista asuntoa, jossa olet asunut vähintään kaksi kauppaa edeltäneistä viidestä vuodesta. Loma-tai sijoituskiinteistöjä ei lasketa.

pääomatulovero on progressiivinen vero, samanlainen kuin tavalliset tuloverot, huomauttaa Francine Lipman, joka opettaa vero-oikeutta Nevadan yliopistossa Las Vegasissa William S. Boyd School of Law ’ ssa. Varakas pariskunta voisi odottaa maksavansa jopa 20 prosenttia asuntokaupan myyntivoitosta, Lipman sanoo.

”siinä määrin kuin omaisuutta on jaettavana, haluaa olla tietoinen kaikesta sisäänrakennetusta hyödystä”, Lipman sanoo. ”Siitä voi tulla todellinen verokustannus.”

kääntöpuolena on, että eroavan puolison kannattaa varoa ottamasta arvonsa menettänyttä taloa.

” pitää olla tarkkana, mitä omaisuutta päätyy ottamaan. Haluatko talon, jossa on iso menetys?”kysyy Lipman ja lisää, että” veronmaksajat eivät voi vaatia pääasunnon myynnistä tappiota, joka voisi olla syy pitää kiinni talosta ja vuokrata sitä ehkä, siinä toivossa, että markkinat tulevat takaisin.”

elatusmaksuihin liittyy myös verotuksellisia näkökohtia, jotka voivat vaikuttaa eroavan puolison kykyyn saada uusi asuntolaina tai jälleenrahoittaa aviokodin kiinnitys.

veroviraston mukaan suuremmat tulot ansaitseva ja elatusapua maksava puoliso ei voi vähentää näitä maksuja verotettavista tuloistaan, mutta elatusapua saavan puolison ei tarvitse ilmoittaa niitä tuloiksi. (Tämä koskee avioeroja, jotka on saatettu päätökseen joulukuun jälkeen. 31, 2018.)

korkeammin tienaava puoliso voisi vedota siihen, että maksaa vähemmän elatusapua, mikä voi laskea vastaanottavan puolison tuloja saadakseen uuden lainan, Runnels sanoo.

vastaavasti elatusmaksut saattavat vahingoittaa maksajan tuloja ja mahdollisuuksia asuntolainaan.

”Onko puolisolla varaa taloon ja kaikkiin elatusmaksuihin ja elatusmaksuihin?”Runnels kysyy. ”Kääntöpuolena, voiko elatusapu (vastaanottaja) varaa pitää talon, koska he ovat vastuussa kaikista kuluista?”

Lipman suosittelee palkkaamaan avioerojuristin, joka ymmärtää veroasioita tai joka työskentelee sellaisen kanssa, joka ymmärtää.

exän nimen poistaminen asuntolainasta

vain lainanantaja voi poistaa toisen puolison nimen asuntolainasta.

”lähes kaikissa tapauksissa ainoa tapa saada puoliso pois asuntolainasta on jälleenrahoittaa hänet pois asuntolainasta”, Becker sanoo. ”Jos jostain syystä taloa pitävä puoliso on ainoa, jolla on nykyinen asuntolaina, silloin voitaisiin panna täytäntöön luovutuskirja, jotta poistuva puoliso pääsisi eroon omistusoikeudesta kiinteistöön.”

nimen jättäminen asuntolainaan voi vaikuttaa ulkomailla asuvan puolison kykyyn saada toinen laina matkan varrella ostaa oma asunto.

”suurin tekijä asuntolainan saamisen kannalta on velan ja tulojen suhde, ja jos olet toisella asuntolainalla, se velka otetaan mukaan DTI-laskelmaasi”, Runnels sanoo. ”Jos olet lähellä rajaa, DTI on liian korkea.”

asuntolaina on laillisesti sitova sopimus, erillään avioeropäätöksestä, Runnels lisää. ”Jos nimesi on merkitty asuntolainaan, olet vastuussa. Olet asuntolainan takaaja.”

luottojen suojeleminen

avioero on tunteikas, usein tulenarka tapahtuma, mutta pahinta, mitä eronneet parit voivat tehdä, on taloudellinen kosto, asiantuntijat sanovat.

”monta kertaa olen katkeruudesta nähnyt toisen tai molempien puolisoiden pilaavan toisen puolison luottoa”, Becker sanoo. ”He päättävät, että se on toisen ongelma ja kieltäytyvät maksamasta laskuja, jotka voivat olla yhteisiä tilejä. Tämä voi vahingoittaa luottoasi suuresti ja pitää sinut saamasta asuntolainaa pitkään.”

Runnels kehottaa eroavia pareja jatkamaan kaikkien laskujensa maksamista eroprosessin läpi luottojensa turvaamiseksi.

”sulkekaa yhteiset tilit ja perustakaa omat tilit”, Runnels neuvoo. ”Jos riitelet puolisosi kanssa siitä, kuka maksaa laskun, ja saat ding luottoa, se tulee olemaan vaikeampi saada lainaa.”

taloudellisen rauhan löytäminen

ennen kuin teet päätöksiä asunnostasi tai asuntolainastasi eron aikana, varmista, että ympärilläsi on oikeat ihmiset, kuten hyvä avioerojuristi, taloussuunnittelija ja asuntolainan välittäjä.

avioero voi tuntua maailmanlopulta, mutta elämää ja taloudellista rauhaa on myrskyn mentyä ohi. Ferreira tietää omakohtaisesti. Hän oli kotona noin 20 vuotta sitten, kun hän sai avioeron.

”minun piti palata töihin ja aloittaa lähtöruudusta”, Ferreira muistelee. ”Minulta kesti jonkin aikaa päästä takaisin pimeyteen- – jos nainen on ollut kotona lasten kanssa tai ottanut vähemmän töitä kokemuksesta, voin kertoa, että eron jälkeen on elämää. Voit selvittää sen. Kyllä se paranee.”

Learn more:

• How much home equity do You need to refinance?
• vinkkejä kakkosasunnon tai sijoituskiinteistön uudelleenrahoittamiseen
• kuka on vastuussa veloista eron jälkeen?