Jeden z největších rozhodnutí, které rozvádějí páry tvář je to, co dělat s manželským domů. Pokud je rozchod prudký, snaha dohodnout se na domě a hypotéce může být noční můrou.

možnosti pro rozvod páry závisí na řadě faktorů, jako je například, jak jejich majetek byl financován a názvem, zda jeden partner chce zůstat v domácnosti, výše vlastního kapitálu, které mají v domácí a jejich kreditní rating.

mnoho právních a finančních odborníků tvrdí, že během pandemie zaznamenávají nárůst rozvodů. Mary Ann Ferreira, SRP, akcionář Viridian Advisors v Bothellu, Washington, a odborník na finanční aspekty rozvodu, říká, že dostává mnohem více hovorů od párů hledajících rozvod.

„myslím, že tam bude přepětí v rozvodu, protože to COVID,“ Ferreira říká. „Spousta lidí mě kontaktuje. Je to velmi smutné, ale zní to, jako by to vzkvétalo.“

výzvy rozvodu a hypotéky

rozvod je často obtížný a stresující proces, zejména pokud existují aktiva k rozdělení, včetně domu. Tady, zkoumáme různé možnosti, které vám pomohou učinit nejlepší rozhodnutí pro vaše okolnosti.

rozhodování o prodeji nebo pobytu

rozhodování o tom, kdo bude mít manželský domov, může být chaotické, pokud oba manželé chtějí zůstat v něm.

„Tato rozhodnutí jít více hladce, když budete pracovat se svým partnerem, spíše než být navzájem po krku,“ říká finanční poradce Jeremy Runnels, SRP, West Coast Finanční v Santa Barbara, Kalifornie. „Prospívá všem finančně i emocionálně.“

jakmile se pár rozhodne, kdo by měl dostat domov po rozvodu, musí se ujistit, že si příjemce může dovolit, aby si ho udržel. Je to chytré, aby se dlouhý pohled při rozhodování.

„je rozumné pochopit dlouhodobý dopad pobytu v domácnosti, i když se to zdá být proveditelné po kratší dobu, protože to může skutečně ovlivnit další cíle, které byste mohli mít,“ říká Runnels.

Refinancování hypotéky

Některé páry se rozhodnou refinancovat společnou hypotéku do jednoho jméno po rozvodu. Co to dělá, je uvolnit manžela, jehož jméno přichází z úvěru, z odpovědnosti za hypotéku.

Pokud však není jméno tohoto partnera také odstraněno z názvu, mohou stále těžit z prodeje a vlastního kapitálu v domácnosti, takže je důležité nejen refinancovat, ale také aktualizovat titul tak, aby odrážel jednoho vlastníka. Quitclaim listina se běžně používá k odstranění jména manžela z titulu v rozvodu.

velkým faktorem pro mnoho rozvedených párů je snížení příjmů a aktiv, které pomáhají dlužníkům získat nejlepší hypoteční sazby. Dobrá věc je, že sazby hypoték jsou v současné době velmi nízké, což by mohlo fungovat ve prospěch rozvedené osoby, pokud se kvalifikují. Hypoteční sazba, kterou získáte po rozvodu, bude záviset na stejných faktorech, které určují sazby ostatních dlužníků, jako je váš příjem, dluh, kreditní skóre a tržní prostředí.

manžel, který žádá o refinancování, může použít pouze svůj vlastní příjem a kreditní skóre, aby se kvalifikoval, říká Runnels.

„věřitel se podívá na jednotlivce a ujistí se, že je v pořádku, když je má jako jediný ručitel,“ říká Runnels. „Problém je, můžete si to dovolit, a to platí pro jednoho z manželů.“

pokud partner obdrží výživné nebo manželskou podporu, může tento příjem použít k získání nároku na refinancování, Pokud rozvodové vypořádání stanoví, že obdrží výživné po dobu nejméně tří let, říká Runnels.

pokud má pár vlastní kapitál v domácnosti, manžel, který drží dům, by mohl požádat o refinancování hotovosti, aby zaplatil svému bývalému partnerovi svůj podíl.

„zkušeného úvěr důstojník muset myslet mimo krabici, aby bylo dosaženo těchto cílů,“ říká Michael Becker, úvěr původce a obchodní manažer v Baltimore maloobchodní pobočky Sierra Pacific Mortgage. „To může znamenat, že zbývající manžela najít non-cestující co-dlužníka, aby nárok na nové půjčky. To může znamenat, dělat cash-out refinancovat nejprve získat část peněz k opuštění manžela, následně s domácí kapitálové půjčky se dostat zbývající peníze vzhledem k odchodu manžela.“

Prodej vašeho domova

rozvod dohody může vyžadovat prodej domů a rozdělení zisku, pokud pár není splnění lhůty na refinancování hypotéky do jednoho z manželů jméno. Pokud si ani jeden z manželů nemůže hypotéku dovolit sám, nemusí mít jinou možnost, než prodat. Může být v nejlepším zájmu každého, aby se zbavil místa, splatil hypotéku, vybral svůj podíl na zisku a začal znovu.

kromě toho, pokud existuje spor o to, kolik stojí dům, prodej je nejlepší způsob, jak získat odpověď.

kromě hypotečního zůstatku by páry měly zvážit náklady, které jim vzniknou, pokud prodají nebo refinancují dům. Ty by mohly zahrnovat realitní provize, náklady na sprucing do majetku, aby bylo atraktivnější pro kupující, daně z převodu nemovitostí a daně z kapitálových výnosů.

hodnocení vlastního kapitálu vašeho domu

přestože prodej domu je jediný způsob, jak jej skutečně ocenit a vypočítat vlastní kapitál, není to vždy proveditelné nebo vhodné. Další nejlepší věcí je získat profesionální hodnocení.

někdy se však pár nemusí dohodnout na odhadní hodnotě. To může ochromit úsilí o posun vpřed a může znamenat trávit více času a peněz na právníky a odhadce.

“ v mé praxi, pokud pár spolupracuje a může se rozhodnout o hodnotící společnosti, to by byl nejlepší způsob, jak zjistit, jaký je skutečný kapitál v domácnosti,“ říká Ferreira. „Pokud ne, každá strana by měla mít hodnocení domova a při určování vlastního kapitálu použít průměrnou hodnotu.“

když prodáte svůj dům, kapsy vlastního kapitálu, méně prodejní náklady. Je běžné, že pár rozdělí vlastní kapitál, podle jejich dohody o rozluce, nebo jej použít k splacení dalších dluhů, které nashromáždili společně.

vyplácení vašeho ex za jejich podíl

řekněme, že dům stojí 300 000 dolarů a pár dluží 200 000 dolarů na hypotéce. Mají 100 000 dolarů vlastního kapitálu ,takže 50 000 dolarů bude zapotřebí k odkupu podílu druhého z manželů, pokud souhlasili s rozdělením 50/50.

Chcete-li získat peníze, jeden z partnerů refinancuje do 250.000 dolarů úvěr ve své jméno, a používá 50.000 dolarů v hotovosti výplaty k vyrovnání se s jejich ex — ale musí být jisti, že nárok na úvěr.

„jejich příjem musí být dostatečně vysoký, aby zvládl novou hypotéku sám, a domov musí mít v sobě vlastní kapitál, aby si vybral hotovost,“ říká Becker. „FHA a konvenční cash-out refinancování jsou omezeny na 80 osoba úvěr na hodnotu, zatímco můžete jít na 100 procent na VA úvěr.“

Pokud si chcete dům ponechat a nemáte vlastní kapitál na refinancování nebo peníze na zaplacení svého ex jejich podílu, může se hodit půjčka HELOC nebo home equity.

„Jste mohli hledat v tom, že buď domácí kapitálové půjčky nebo domů akciové úvěrové linie, jako někteří věřitelé vám umožní jít na 95 až 100% hodnoty svého domova,“ Becker říká.

daňové důsledky

ať už prodáte dům jako součást rozvodové smlouvy nebo odkoupíte podíl svého manžela, daně z kapitálových výnosů by mohly vstoupit do hry. Jedná se o daň z prodeje kapitálových aktiv, jako je dům, pokud zisk přesáhne určitou částku.

Pokud budete prodávat doma, vy a váš manžel může každý odečíst až 250.000 dolarů zisku z vašeho zdanitelných příjmů, ale vztahuje se pouze na primární bydliště, že jste žil v alespoň dvou z posledních pěti let před prodejem, podle IRS. Dovolená nebo investiční nemovitosti se nepočítají.

daň z kapitálových výnosů je progresivní daň, podobná běžným daním z příjmu, poznamenává Francine Lipmanová, která vyučuje daňové právo na University of Nevada v Las Vegas William S. Boyd School of Law. Bohatý pár by mohl očekávat, že zaplatí až 20 procent z kapitálového zisku z prodeje domů, říká Lipman.

„Pokud existují aktiva, která se mají rozdělit, chcete si být vědomi jakéhokoli vestavěného zisku,“ říká Lipman. „Mohly by existovat skutečné daňové náklady.“

na druhou stranu by rozvedený manžel měl být opatrný při užívání domu, který se znehodnotil.

“ musíte být opatrní, která aktiva nakonec přijmete. Chcete dům s velkou ztrátou?“ptá se Lipman dodal, že „daňoví poplatníci nemohou nárokovat ztráty na prodej hlavní sídlo, že by to mohl být důvod držet dům a pronajímat možná, v naději, že trh se vrátí.“

existují také daňové úvahy týkající se plateb výživného, které by mohly ovlivnit schopnost rozvedeného manžela získat nárok na novou hypotéku nebo refinancovat hypotéku na manželský dům.

podle IRS manžel, který vydělává vyšší příjem a platí výživné, nemůže tyto platby odečíst ze svého zdanitelného příjmu, ale manžel, který pobírá výživné, to nemusí prohlásit za příjem. (To platí pro rozvody dokončené po prosinci. 31, 2018.)

vyšší výdělek, manžel by mohl udělat případ pro platit nižší alimenty, které mohou snížit příjem manžela příjem pro nárok na nový úvěr, říká Runnels.

naopak, výživné by mohlo poškodit příjem plátce a šance na hypotéku.

“ může si Manžel / Manželka dovolit dům a veškeré výživné a výživné na dítě?“Ptá se Runnels. „Na druhou stranu, může si výživné (příjemce) dovolit udržet dům, vzhledem k tomu, že jsou zodpovědní za všechny výdaje?“

Lipman doporučuje najmout rozvodového právníka, který rozumí daňovým otázkám nebo pracuje s někým, kdo to dělá.

odstranění vašeho bývalého jména z hypotéky

pouze věřitel může z hypotéky odstranit jméno jednoho z manželů.

„téměř ve všech případech je jediným způsobem, jak získat manžela z hypotéky, refinancovat je z hypotéky,“ říká Becker. „Pokud z nějakého důvodu, manžel udržuje dům je jediný, kdo na současné hypotéky, pak quitclaim skutek by mohl být popraven, aby si odcházející z manželů z titulu k majetku.“

ponechání jejich jména na hypotéce může ovlivnit schopnost nerezidentského manžela získat nárok na další půjčku na cestě ke koupi vlastního domu.

„největším faktorem při získání hypotéky je poměr dluhu k příjmu, a pokud jste na jiné hypotéce, tento dluh bude zahrnut do vašeho výpočtu DTI,“ říká Runnels. „Pokud jste blízko limitu, vaše DTI bude příliš vysoká.“

hypotéka je právně závazná smlouva, “ dodává Runnels. „Pokud je vaše jméno uvedeno na hypotéce, jste odpovědní. Jste garantem této hypotéky.“

ochrana vašeho kreditu

rozvod je emocionální, často Volatilní událost, ale to nejhorší, co rozvodové páry mohou udělat, je finanční pomsta, říkají odborníci.

„mnohokrát jsem z hořkosti viděl, jak jeden nebo oba manželé ničí kredit druhého manžela,“ říká Becker. „Rozhodnou se, že je to problém druhé osoby, a odmítají platit účty, které mohou být společnými účty. To může poškodit váš úvěr značně a udržet si od moci nárok na hypotéku na dlouhou dobu.“

Runnels naléhavě žádá rozvod páry, aby dál platit všechny své účty prostřednictvím procesu rozvodu, jak chránit své kreditní.

„uzavřete společné účty a založte si vlastní účty,“ radí Runnels. „Pokud se hádáte se svým manželem o tom, kdo zaplatí účet, a dostanete ding na svůj kredit, bude těžší získat půjčku.“

Hledání finanční mír

dříve, Než uděláte rozhodnutí o vaší domácnosti nebo hypotéky při rozvodu, ujistěte se, že máte správné lidi kolem vás, včetně dobrý rozvodový právník, finanční poradce a hypoteční makléř.

rozvod se může cítit jako konec světa, ale po bouřce je život a finanční mír. Ferreira to ví z první ruky. Byla matkou doma 20 před lety, když se rozvedla.

„musel jsem se vrátit do práce a začít od začátku,“ vzpomíná Ferreira. „Chvíli mi trvalo, než jsem se vrátil do černé … pokud byla žena Doma s dětmi nebo brala menší práci, ze zkušenosti vám mohu říci, že po rozvodu existuje život. Můžeš na to přijít. Je to lepší.“

další informace:

• kolik vlastního kapitálu potřebujete k refinancování?
• tipy pro refinancování druhého domu nebo investičního majetku
• kdo je zodpovědný za dluh po rozvodu?