Ce este un vânzător transporta înapoi, oricum? Un vânzător carry back este pur și simplu finanțare oferită de proprietar. Puteți vedea, de asemenea, acest publicitate ca vânzător de finanțare sau proprietar va transporta (OWC).

această strategie—care transportă înapoi o notă—poate fi un instrument util imobiliare atât pentru vânzător și cumpărător. Vânzătorul carry backs devine din ce în ce mai popular în economia de astăzi, deoarece obținerea împrumuturilor tradiționale de la bănci devine mai dificilă. Iată cum funcționează:

atunci când un proprietar vrea să-și vândă casa lui, dar are probleme cu obtinerea suficient de cumpărători calificați din cauza practicilor de creditare strans, vânzătorul poate „transporta înapoi” nota pe propria casa.

1. Cumpărătorul și vânzătorul semnează un bilet la ordin. Această notă spune cumpărătorul promite să plătească o anumită sumă de bani, cu o anumită rată a dobânzii, la un anumit moment. Sună ca o ipotecă. Singura diferență este că, în loc să efectueze plăți către o bancă, cumpărătorul efectuează plăți lunare către vânzător.

2. Vânzătorul se mută, transferă titlul și colectează plăți lunare de la cumpărător. Vânzătorul acționează ca banca, ținând nota și colectând plăți. Dacă în orice moment cumpărătorul nu mai efectuează plăți lunare, vânzătorul are posibilitatea de a exclude legal și de a lua proprietatea înapoi. El poate încerca apoi să vândă proprietatea într-o vânzare tradițională sau să ducă din nou o notă.

vânzarea unei case cu un vânzător Carry back

Dacă sunteți un vânzător, care transportă înapoi o notă pe casa ta poate părea riscant. În realitate, structurarea corectă a contractului îl poate face sigur. Este esențial să utilizați un avocat sau contracte aprobate de stat de la agentul imobiliar local. Apoi, obțineți consimțământul scris al cumpărătorului pentru a-și trage raportul de credit, la fel cum ar face băncile. Uita-te pentru mai mulți ani de plăți la timp și asigurați-vă că nu există steaguri roșii ca datorii excesive sau trecut Taxe-off-uri sau foreclosures.

deși termenii de transport înapoi sunt negociabile, ca un vânzător doriți să obțineți cât mai mult de o plată în jos și cât mai mare de o rată a dobânzii posibil. Motivul pentru care este atât de important pentru a obține o plată în jos de mare, cum ar fi 10% sau 20%, este că, în funcție de ce tip de împrumut ați luat inițial pentru a cumpăra proprietatea, transferul titlul poate declanșa clauza de due-on-vânzare.

clauza de scadență la vânzare prevede că, odată ce titlul este transferat, trebuie să plătiți restul împrumutului în întregime. Dacă ați trăit în proprietate suficient de mult pentru a construi unele capitaluri proprii și veți obține o plată bună în jos, ați putea fi capabil să plătească restul împrumutului în întregime. Acesta este un calcul important pentru a figura înainte de a duce înapoi nota.

vânzarea notei

dacă vânzătorul preferă să primească o sumă forfetară mai degrabă decât plăți lunare, este posibil să poată vinde nota. Unii investitori privați și brokeri ipotecari vor plăti în numerar pentru note (cu reducere) și vor primi plățile lunare de la cumpărător. Acest lucru poate oferi vânzătorului libertatea de a cumpăra o casă nouă, de a face o altă investiție sau de a plăti cheltuieli.

investitorii doresc de obicei cel puțin 10% capitaluri proprii cumpărător. De asemenea, preferă ca cumpărătorul să aibă un scor de credit de 650 sau mai mare. Note cu rate ale dobânzii de peste 9%, care sunt amortizate peste 30 de ani, cu o plată balon în șapte ani au tendința de a obține cele mai bune rate de la investitori. Dacă doriți să vindeți o notă imobiliară unui investitor, puteți găsi adesea unul care să solicite unui agent imobiliar o sesizare.

cumpărarea unei case cu un vânzător Carry Back

vânzătorul nu este singurul care beneficiază de un vânzător carry back. Cumpărătorii care nu se califică pentru împrumuturi convenționale pot achiziționa proprietăți excelente cu utilizarea vânzătorului carry backs. În plus, dacă un cumpărător deține mai multe proprietăți, cum ar fi trei unități de închiriere și o casă de vacanță, ratele dobânzilor ar fi extrem de mari pentru un împrumut convențional, iar cumpărătorul ar putea fi nevoit să obțină un împrumut de portofoliu. Cumpărarea unei case în care vânzătorul duce înapoi nota va permite cumpărătorului să negocieze o rată rezonabilă a dobânzii fără a fi nevoie să contracteze un alt împrumut pentru reședința sa principală.

amenințări la adresa vânzătorului Carry Backs

deși carry-back-urile vânzătorului permit mai multe tranzacții imobiliare, stimulând economiile locale, o lege recent adoptată amenință să scadă capacitatea vânzătorilor și cumpărătorilor de a utiliza finanțarea vânzătorului.legea SAFE, adoptată în 2008, impune ca oricine care inițiază un împrumut să fie licențiat de Departamentul de Stat pentru imobiliare ca inițiator de credite ipotecare. Acest lucru se aplică chiar și atunci când provin împrumuturi sub formă de vânzător report pe propria reședință, cu excepția proprietarilor de case care transporta înapoi note pe propria casă și vinde membrilor familiei imediate. În plus, vânzătorii pot duce înapoi o notă pe propria lor casă unui membru non-familie, la fiecare trei ani. Deși acest lucru permite încă proprietarii de case posibilitatea de a transporta înapoi o notă pe propria lor casă atunci când au nevoie pentru a vinde, se restricționează sever vânzător de finanțare ca un întreg.