există multe modalități de a investi în imobiliare comerciale. Unii optează pentru proprietatea directă, în timp ce alții urmăresc strategii cu valoare adăugată. Unii vor investi pasiv, ca parteneri limitați în fonduri sau sindicate. Cei care doresc să păstreze lichiditatea pot opta să investească în trusturi de investiții imobiliare (REIT), care pot fi achiziționate și vândute la fel de ușor ca un stoc. Depinde de obiectivele investitorilor, de calendarul investițiilor și de toleranța la risc.

o strategie pe care mai puțini oameni o urmăresc, cel puțin personal, este dezvoltarea imobiliară. Dezvoltarea imobiliară poate fi complicată, cu multe necunoscute. Dezvoltarea terenurilor brute sau reamenajarea unui sit existent are multe variabile și Costuri. Aceste costuri includ atât costurile hard, cât și costurile soft, care alcătuiesc în mod colectiv proprietatea imobiliară a dezvoltatorului pro forma. Precizia pro forma unui dezvoltator va avea un impact asupra randamentelor globale.

oricine este interesat să investească în dezvoltarea imobiliară, direct sau indirect ca partener limitat, ar trebui să înțeleagă costurile reale ale unui proiect. În acest articol, vom examina diferența dintre costurile hard și costurile soft și diferitele elemente rând asociate cu fiecare dintre ele.

Related: care este diferența dintre proprietățile clasei A, B și C?

care sunt costurile grele?

orice lucru legat de dezvoltarea fizică a unei proprietăți este în general considerat un cost greu. Aceasta include materialele fizice necesare pentru a construi un proiect (de ex., oțel, beton, mobilier interior etc.), precum și contractanții a căror muncă este necesară pentru a face proiectul.

costurile materiale

lățimea de materiale care merg într-un proiect de dezvoltare imobiliara sunt destul de uluitoare. Costurile materiale dure pot include oțel, cherestea, ciment, gips-carton, covor, aparate, sisteme de siguranță a vieții, sisteme HVAC, amenajare a teritoriului și multe altele. Pentru a calcula materialele necesare unui proiect, un dezvoltator trebuie să aibă un design avansat cu arhitecții și inginerii săi. Există estimatori de construcții terți care pot ajuta la plasarea cantităților și costurilor pentru fiecare dintre aceste elemente de linie materiale. Majoritatea dezvoltatorilor vor folosi o medie a pieței (de exemplu, o anumită sumă de dolari pe picior pătrat) ca estimare în timpul exercițiilor lor timpurii de subscriere.

costurile forței de muncă

costurile forței de muncă sunt una dintre cele mai semnificative și mai variabile cheltuieli cu costurile grele care intră într-un proiect. Marele diferențiator este dacă un dezvoltator utilizează muncă sindicală sau non-sindicală. Primul poate fi semnificativ mai scump decât cel din urmă. Totuși, pe unele piețe, există o cerință (sau stimulent, adică sindicatele nu vor ieși să protesteze împotriva proiectului dvs.) de a utiliza forța de muncă sindicală pentru un anumit procent din construcții.

munca este necesară pe tot parcursul proiectului și include, de obicei, persoane din următoarele discipline: construcții (de exemplu, tâmplari, instalatori, electricieni), profesioniști de lucru pe șantier (de exemplu, excavatoare, remedieri de mediu și alții implicați în clasificarea sitului); și peisagisti.

într-o piață a muncii constrânsă, dezvoltatorii vor plăti o primă pentru costurile forței de muncă. Pe o piață în scădere, forța de muncă poate fi mai accesibilă. Depinde într-adevăr de disponibilitatea lucrătorilor, motiv pentru care costurile forței de muncă pot varia atât de mult de la an la an sau de la piață la piață.

contingență

fiecare buget de construcție include un element rând contingență. O situație de urgență este o sumă rezervată de bani care este rezervată pentru a acoperi costurile neprevăzute sau condițiile site-ului. De exemplu, în timpul fazei de due diligence, un contractant Ar putea întâlni un rezervor de stocare subteran care a scurs ulei pe proprietate, necesitând astfel o remediere costisitoare (a se vedea mai multe despre remedierea mediului de mai jos). Sau, în timpul construcției, un dezvoltator ar putea fi lovit cu o nouă cerință, cum ar fi o modificare de reglementare care stipulează că proiectele trebuie să fie certificate LEED. Dezvoltatorii vor purta, de obicei, o contingență de 5-10% în bugetul lor de costuri grele.

acțiunile Feldman pot transforma proprietățile imobiliare subevaluate într-un profit de lux

alte cheltuieli de lucru pe șantier de luat în considerare

În plus față de cheltuielile de lucru pe șantier menționate mai sus, există și alte costuri grele legate de site pentru un dezvoltator care să țină cont de bugetul lor, inclusiv:

achiziția de terenuri

majoritatea dezvoltatorilor vor petrece timp semnificativ investigând oportunități înainte de a merge mai departe cu un acord de cumpărare și vânzare. De exemplu, un dezvoltator poate semna un LOI (scrisoare de intenție) cu vânzătorul. Vor pune niște bani în escrow pentru a confirma intenția lor de bună credință de a merge mai departe cu afacerea. Apoi, dezvoltatorul va petrece ceva timp investigând condițiile site-ului și începând lucrările preliminare de proiectare (costuri reduse) înainte de a executa contractul de cumpărare și vânzare (PSA).

între PSA și închidere, pot exista condiții suplimentare de satisfăcut, cum ar fi obținerea autorizațiilor necesare pentru a continua dezvoltarea. Deseori, PSA funcționează ca o opțiune extinsă pentru achiziționarea terenului și se poate extinde timp de mai multe luni sau chiar peste un an, deoarece dezvoltatorul confirmă viabilitatea proiectului. Dezvoltatorul suportă diverse costuri ușoare pe parcursul acestui proiect chiar înainte de achiziționarea parcelei. La închidere, dezvoltatorul va transfera apoi fondurile necesare pentru achiziționarea proprietății, altfel cunoscută sub numele de achiziție de terenuri.

remedierea mediului

în funcție de locația proprietății și de utilizarea și istoricul acesteia, site-ul poate avea nevoie de un fel de remediere a mediului. Multe proiecte urbane au un anumit nivel de remediere necesar. Siturile „Greenfield”, cele mai puțin contaminate, tind să fie în zonele suburbane și rurale exterioare. Costurile de remediere pot varia în funcție de amploarea și natura contaminării.

care sunt costurile Soft?

costurile Soft sunt toate costurile în afara costurilor hard generate de un proiect. Ele sunt adesea considerate intangibile, dar sunt extrem de importante pentru un proiect. Aceste cheltuieli pot fi, în general, clasificate în două grupe: servicii profesionale și taxe de reglementare.

costurile forței de muncă în timpul dezvoltării

cea mai mare parte a costurilor forței de muncă în timpul dezvoltării sunt asociate cu diverse servicii profesionale. Cele mai importante elemente de linie de servicii profesionale se referă, în general, la arhitectură și design, managementul de proiect venind ca o secundă apropiată.

• arhitectura

în funcție de dimensiunea și amploarea unui proiect, ar putea exista mai mulți arhitecți implicați într-un proiect. Acestea ar putea include arhitecți de planificare master, arhitecți la nivel de design conceptual, arhitecți de desen pentru construcții de înregistrare și arhitecți peisagistici, printre altele.

• Inginerie

în dezvoltarea imobiliară comercială, există de obicei mulți ingineri implicați în proiectarea și executarea unui proiect. Inginerii pot proveni din mai multe discipline: trafic, mediu, tunel eolian și multe altele.

• management de proiect

proiecte de dezvoltare imobiliara au de obicei un sponsor de proiect dedicat. Rolul sponsorului respectiv ar fi putut fi identificarea, achiziționarea și agregarea capitalului pentru efortul de dezvoltare. Uneori sponsorul va conduce ei înșiși procesul de dezvoltare; alteori, vor externaliza aceste sarcini către o companie terță de management de proiect. Indiferent de cine servește ca manager de proiect, sponsor sau o terță parte, managerul de proiect va colecta de obicei un procent din costurile de construcție sau va stabili o taxă lunară în schimbul furnizării gestionării zilnice a proiectului de dezvoltare. Managerul de proiect va servi în mod obișnuit ca fundas pentru ceilalți consultanți și contractori implicați în proiect.

• Taxe contabile/juridice

taxele contabile și juridice sunt două costuri suplimentare care trebuie incluse în pro forma. Contabilitatea este uneori gestionată intern de către sponsor sau Dezvoltator; uneori, este externalizată în mod similar responsabilităților de management de proiect. Chiar și dezvoltatorii imobiliari mari care au echipele lor juridice interne vor căuta, de obicei, un sprijin din partea consilierilor externi, în funcție de natura proiectului. Taxele legale pot fi asociate cu autorizarea și drepturile, gestionarea proceselor de reglementare a orașelor și a statului și altele asemenea.

• taxele de inspecție

oricine care a investit în imobiliare rezidențiale va fi familiarizat cu o inspecție acasă. Proiectele imobiliare comerciale utilizează, de asemenea, inspectori, dar într-un mod diferit. Inspectorii sunt utilizați în general în timpul procesului de due diligence și apoi din nou, după cum este necesar pentru inspecțiile de cod, odată ce proiectul este în curs de desfășurare și se apropie de finalizare.

• extensii de utilități și drumuri

unele proiecte de construcții necesită noi conexiuni de utilități și extindere a carosabilului. Ambele forme de lucru pe șantier sunt considerate costuri grele și se vor reflecta în buget în consecință.

costurile de transport

fiecare pro forma ar trebui să țină cont de costurile de transport. Costurile de transport sunt elementele nenegociabile pe care un dezvoltator imobiliar trebuie să le plătească în fiecare lună, indiferent de stadiul proiectului. Aceasta include de obicei impozite, asigurări și facturi de utilități.

Related: ce este o rată de capac bun în imobiliare comerciale?

permise și alte taxe de reglementare

dezvoltatorii imobiliari au nevoie pentru a trage o serie de permise pentru proiectele lor, din nou, în funcție de mărimea și amploarea proiectului. De exemplu, pot exista taxe asociate renovării unui site pentru o nouă utilizare. Dacă este necesară o variație, există, de obicei, o taxă asociată cu aceasta. Autorizațiile de stat pot fi necesare, cum ar fi autorizațiile furnizate de agențiile de reglementare a mediului sau de departamentele de autostrăzi. Determinarea permiselor și a taxelor de reglementare care se vor aplica este, de obicei, una dintre responsabilitățile consilierului extern și ale managerului de proiect.

Costuri Post-dezvoltare

există costuri suplimentare soft asociate proiectelor de dezvoltare, chiar dacă acel proiect se apropie sau ajunge la finalizare. Aceste costuri includ:

• publicitate

majoritatea dezvoltatorilor vor angaja o agenție de marketing sau un magazin de brokeraj pentru a ajuta la publicitatea proprietății lor. Acest lucru ajută la eforturile de închiriere sau de vânzare și permite proiectelor să se stabilizeze mai repede.

• Property Management

presupunând că un dezvoltator alege să dețină (în loc să vândă) proprietatea la finalizare, va fi necesar un manager de proprietate. Un manager de proprietate – care este un individ sau o echipă de oameni, în funcție de amploarea proiectului – va supraveghea toată activitatea de zi cu zi la proprietate. Aceasta include supravegherea leasingului, colectarea chiriei, reparațiile și întreținerea de rutină, investițiile în îmbunătățiri de capital, după cum este necesar și multe altele. Managerii de proprietăți vor angaja adesea contractori terți pentru mai multe sarcini, cum ar fi amenajarea teritoriului și îndepărtarea zăpezii.

• securitate

costul de securitate trebuie să fie construit în fiecare buget de dezvoltare. La scară mică, acest lucru ar putea investi și apoi monitoriza camerele de securitate. La o scară mai mare, cum ar fi la o clădire de birouri din Centrul orașului, poate o echipă cu personal complet de oameni care operează un birou în hol.

știind diferența: de ce contează

fie că sunteți dezvoltator sau investitor pasiv, este esențial să înțelegeți intrările în pro forma unui proiect. Acest lucru necesită o înțelegere de bază a costurilor soft și a costurilor hard asociate proiectului de dezvoltare. Aceste costuri pot fi dificil de stabilit, în special pentru dezvoltatorii pentru prima dată. Cu toate acestea, un dezvoltator și investitorii săi vor dori să aibă un grad ridicat de încredere în buget înainte de a merge mai departe.

acest lucru se datorează faptului că toate randamentele proiectului sunt profitul este calculat folosind ipotezele pro forma. În primele etape ale subscrierii, un preț pe metru pătrat poate fi utilizat pentru a estima atât costurile dure, cât și costurile ușoare, în funcție de piața locală și de mediile istorice. Acest lucru ajută dezvoltatorul să-și elaboreze strategia de finanțare. Pe măsură ce arhitectura și ingineria avansează, dezvoltatorul poate începe să conecteze numere mai rafinate pentru a reflecta aceste costuri cu mai multă precizie. Orice dezvoltator, în special cineva care este mai puțin experimentat, va dori să construiască în rezerve sănătoase (de exemplu, de urgență) pentru ambele costuri greu și moale pentru a ține cont de depășiri de proiect.

Related: jargonul imobiliar comercial explicat

concluzie

multe costuri merg într-un proiect de dezvoltare imobiliară. Acest lucru este valabil fie că este vorba despre un joc cu valoare adăugată relativ simplu, fie că este vorba despre un proiect cuprinzător de dezvoltare. Ca investitor, este important să lucrați cu un dezvoltator care înțelege cu adevărat bugetul proiectului și diferitele costuri care vor influența rentabilitatea unui proiect. Investitorii ar trebui să ceară întotdeauna să vadă pro forma și ar trebui să o revizuiască cu un pieptene cu dinți fini. Orice sponsor de calitate va plimba fericit investitorii prin subscrierea sa. Cele mai multe vor oferi informații valoroase cu privire la ipotezele care stau la baza acestor numere. Acest proces – revizuirea subscrierii cu sponsorul proiectului-va arunca o lumină asupra expertizei dezvoltatorului cu tipul de produs și piața în care doriți să investiți.

ca întotdeauna, dacă numerele par prea bune pentru a fi adevărate, cercetați mai departe și puneți întrebări suplimentare. Niciun sponsor nu ar trebui să fie reticent în a-și împărtăși numerele cu investitorii, deoarece aceste numere vor determina succesul general și randamentele generate de proiect.

aveti nevoie de ajutor de cotitură în jurul valorii de proprietate neperformante prin renovare extinse, promovarea agresiv și leasing-up? Contactați Feldman Equities astăzi.