una dintre cele mai mari decizii cu care se confruntă cuplurile divorțate este ce să facă cu casa conjugală. Dacă despărțirea este amară, încercarea de a conveni asupra casei și a ipotecii poate fi un coșmar.opțiunile pentru cuplurile divorțate depind de o serie de factori, cum ar fi modul în care proprietatea lor a fost finanțată și intitulată, dacă un partener dorește să rămână în casă, valoarea capitalului propriu pe care îl au în casă și ratingul lor de credit.

mulți experți juridici și financiari spun că văd o creștere a divorțurilor în timpul pandemiei. Mary Ann Ferreira, CFP, acționar la Viridian Advisors Din Bothell, Washington și expert în aspectele financiare ale divorțului, spune că primește mult mai multe apeluri de la cuplurile care doresc divorțul.

„cred că va exista o creștere a divorțului din cauza acestui COVID”, spune Ferreira. „Mulți oameni mă contactează. Este foarte trist, dar se pare că este în plină expansiune.”

provocările divorțului și ipoteca dvs.

Divorțul este adesea un proces dificil și stresant, mai ales atunci când există active de împărțit, inclusiv o casă. Aici, explorăm diferite opțiuni pentru a vă ajuta să luați cea mai bună decizie pentru circumstanțele dvs.

decizia de a vinde sau de a rămâne

decizia cine va păstra casa conjugală poate deveni dezordonată dacă ambii soți doresc să rămână în ea.

„aceste decizii merg mai bine atunci când lucrezi cu soțul tău, mai degrabă decât să fii la gâtul celuilalt”, spune consilierul financiar Jeremy Runnels, PCP, de la West Coast Financial din Santa Barbara, California. „Este benefic pentru toată lumea din punct de vedere financiar și emoțional.”odată ce cuplul decide cine ar trebui să ajungă acasă după divorț, trebuie să se asigure că destinatarul își poate permite să o păstreze. Este inteligent să luați o viziune lungă atunci când luați această decizie.”este prudent să înțelegeți impactul pe termen lung al șederii în casă, chiar dacă pare fezabil într-o perioadă mai scurtă de timp, deoarece poate afecta cu adevărat alte obiective pe care le-ați putea avea”, Spune Runnels.

refinanțarea ipotecii

unele cupluri decid să refinanțeze o ipotecă comună într-o singură numele după divorț. Ceea ce face acest lucru este eliberarea soțului al cărui nume vine de pe împrumut de la responsabilitatea pentru Ipoteca.

cu toate acestea, cu excepția cazului în care numele partenerului este, de asemenea, eliminat din titlu, aceștia pot beneficia în continuare de vânzarea și capitalul propriu în casă, deci este important nu numai să refinanțați, ci și să actualizați titlul pentru a reflecta un proprietar. O faptă quitclaim este frecvent utilizat pentru a elimina numele unui soț din titlu într-un divorț.

un factor important pentru multe cupluri divorțate este reducerea veniturilor și a activelor care ajută debitorii să obțină cele mai bune rate ipotecare. Lucru bun este, ratele ipotecare în prezent sunt foarte mici, care ar putea lucra în avantajul unei persoane divorțate, cu condiția să se califice. Rata ipotecară pe care o obțineți după divorț va depinde de aceiași factori care determină ratele altor debitori, cum ar fi venitul, datoria, scorul de credit și mediul de piață.

soțul care solicită refinanțarea poate utiliza doar propriul venit și scorul de credit pentru a se califica, totuși, spune Runnels.”creditorul se va uita la individ și se va asigura că este OK să-i aibă ca unic garant”, spune Runnels. „Problema este vă puteți permite, și care este valabil pentru oricare dintre soți.”

dacă un partener va primi pensie alimentară sau sprijin conjugal, acesta poate folosi acel venit pentru a se califica pentru o refinanțare, atâta timp cât acordul de divorț prevede că va primi pensie alimentară timp de cel puțin trei ani, spune Runnels.

dacă cuplul are capital în casă, soțul care păstrează casa ar putea solicita o refinanțare în numerar pentru a-și plăti partea fostului partener.”un ofițer de împrumut cu experiență ar putea avea nevoie să se gândească în afara casetei pentru a atinge aceste obiective”, spune Michael Becker, inițiator de împrumuturi și director de vânzări la Filiala de retail din Baltimore a Sierra Pacific Ipoteca. „Aceasta poate implica având soțul rămase găsirea unui non-ocupant co-debitor pentru a beneficia de noul împrumut. Aceasta poate însemna a face o refinanțare cash-out în primul rând pentru a obține o parte din bani la soțul iese, apoi în urma că cu un împrumut de capital acasă pentru a obține restul de bani din cauza soțul iese.”

vânzarea casei dvs.

un acord de divorț ar putea necesita vânzarea casei și împărțirea profiturilor dacă cuplul nu respectă un termen limită pentru refinanțarea ipotecii în numele unuia dintre soți. Dacă niciunul dintre soți nu își poate permite ipoteca pe cont propriu, este posibil să nu aibă de ales decât să vândă. Acesta poate fi în interesul tuturor pentru a scăpa de locul, achita ipoteca, colecta partea lor din profiturile și începe proaspete.în plus, dacă există o dispută asupra valorii casei, vânzarea acesteia este cea mai bună modalitate de a obține răspunsul.

pe lângă soldul ipotecar, cuplurile ar trebui să ia în considerare costurile pe care le vor suporta dacă vând sau refinanțează locuința. Acestea ar putea include comision agent imobiliar, costurile de sprucing până proprietate pentru a face mai atractive pentru cumparatori, taxele de transfer de proprietate reală și câștigurile de capital impozite.

evaluarea capitalului dvs. de origine

deși vânzarea casei este singura modalitate de a o aprecia cu adevărat și de a calcula capitalul propriu, acest lucru nu este întotdeauna fezabil sau adecvat. Cel mai bun lucru este să obțineți o evaluare profesională.uneori, cu toate acestea, un cuplu ar putea să nu fie de acord cu privire la valoarea evaluată. Acest lucru poate paraliza eforturile de a merge mai departe și poate însemna cheltuieli mai mult timp și bani pe avocați și evaluatori.”în practica mea ,dacă cuplul este cooperant și poate decide asupra unei companii de evaluare, acesta ar fi cel mai bun mod de a determina care este capitalul real în casă”, spune Ferreira. „Dacă nu, fiecare parte ar trebui să aibă o evaluare a casei și să utilizeze o valoare medie la determinarea capitalului propriu.”

atunci când vinde casa ta, buzunar de capital, mai puțin costurile de vânzare. Este obișnuit ca un cuplu să împartă capitalul propriu, conform acordului lor de separare, sau să-l folosească pentru a achita alte datorii pe care le-au acumulat împreună.

achitarea fostului dvs. pentru cota lor

să spunem că locuința valorează 300.000 de dolari, iar cuplul datorează 200.000 de dolari pe ipotecă. Au capitaluri proprii de 100.000 USD, deci vor fi necesari 50.000 USD pentru a cumpăra cota celuilalt soț, dacă au fost de acord cu o împărțire de 50/50.

pentru a obține bani, un partener refinanțează într — un împrumut de 250.000 USD numai în numele lor și folosește plata în numerar de 50.000 USD pentru a se stabili cu fostul lor-dar trebuie să fie siguri că se califică pentru împrumut.”venitul lor trebuie să fie suficient de mare pentru a gestiona noua ipotecă pe cont propriu, iar casa trebuie să aibă capitalul propriu pentru a scoate banii”, spune Becker. „FHA și refinanțările convenționale de retragere sunt limitate la 80 de persoane împrumut-la-valoare, în timp ce puteți merge la 100 la sută pe un împrumut VA.”

Dacă doriți să păstrați casa și nu au capitaluri proprii pentru a face o refinanțare cash-out sau bani pentru a plăti ex partea lor, un HELOC sau împrumut de capital acasă ar putea veni la îndemână.”ai putea uita la a face fie un împrumut de capital acasă sau o linie de capital acasă de credit, ca unii creditori va permite să mergi la 95 la 100 la sută din valoarea de casa ta,” Becker spune.

implicații fiscale

fie că vindeți casa ca parte a Acordului de divorț sau cumpărați cota soțului dvs., impozitele pe câștigurile de capital ar putea intra în joc. Acesta este un impozit pe vânzarea de active de capital, cum ar fi o casă, atunci când profitul depășește o anumită sumă.

dacă vindeți casa, tu și soțul / soția poate deduce fiecare până la 250.000 dolari de câștig din venitul impozabil, dar se aplică numai la reședința primară le-ați trăit în cel puțin doi din ultimii cinci ani înainte de vânzare, în conformitate cu IRS. Proprietățile de vacanță sau de investiții nu contează.

impozitul pe câștigurile de capital este un impozit progresiv, similar cu impozitele obișnuite pe venit, notează Francine Lipman, care predă dreptul fiscal la Universitatea din Nevada, Las Vegas William S. Boyd School of Law. Un cuplu bogat s-ar putea aștepta să plătească până la 20% din câștigul de capital dintr-o vânzare de locuințe, spune Lipman.”în măsura în care există active de împărțit, doriți să fiți conștienți de orice câștig încorporat”, spune Lipman. „Ar putea exista un cost fiscal real.”

Pe de altă parte, un soț care divorțează ar trebui să fie precaut cu privire la luarea unei case care s-a depreciat.

„trebuie să fii atent ce active ajungi să iei. Vrei o casă cu o mare pierdere pe ea?”întreabă Lipman, adăugând că” contribuabilii nu pot pretinde pierderi din vânzarea unei reședințe principale care ar putea fi un motiv pentru a ține casa și a o închiria, poate, în speranța că piața va reveni.”

există, de asemenea, considerații fiscale cu privire la plățile de pensie alimentară, care ar putea afecta capacitatea unui soț care divorțează de a se califica pentru o nouă ipotecă sau de a refinanța ipoteca asupra casei conjugale.potrivit IRS, soțul care câștigă un venit mai mare și plătește pensia alimentară nu poate deduce aceste plăți din venitul lor impozabil, dar soțul care primește pensia alimentară nu trebuie să o declare ca venit. (Acest lucru se aplică divorțurilor finalizate după decembrie. 31, 2018.)

soțul cu câștiguri mai mari ar putea face un caz pentru plata mai puțină pensie alimentară, ceea ce poate reduce venitul soțului care primește pentru a se califica pentru un nou împrumut, spune Runnels.

în schimb, plățile de pensie alimentară ar putea afecta veniturile Plătitorului și șansele pentru o ipotecă.

„poate un soț să-și permită casa și toate plățile de pensie alimentară și de sprijin pentru copii?”Întreabă Runnels. „Pe de altă parte, pensia alimentară (destinatarul) își poate permite să păstreze casa, având în vedere că sunt responsabili pentru toate cheltuielile?”

Lipman recomandă angajarea unui avocat de divorț care înțelege problemele fiscale sau care lucrează cu cineva care o face.

eliminarea numelui fostului dvs. din ipotecă

numai creditorul poate elimina numele unuia dintre soți din ipotecă.

„în aproape toate cazurile, singura modalitate de a obține un soț de pe un credit ipotecar este de a le refinanța din ipotecă”, spune Becker. „Dacă, dintr-un anumit motiv, soțul care păstrează casa este singurul pe Ipoteca actuală, atunci ar putea fi executată o faptă quitclaim pentru a-l scoate pe soțul care iese din titlu asupra proprietății.”

lăsând numele lor pe ipotecare poate afecta capacitatea de soțul nerezident pentru a beneficia de un alt împrumut pe drum pentru a cumpăra propria lor casă.

„cel mai mare factor în calificarea pentru o ipotecă este raportul datorie-venit, iar dacă sunteți pe o altă ipotecă, acea datorie va fi inclusă în calculul DTI”, spune Runnels. „Dacă sunteți aproape de limită, DTI-ul dvs. va fi prea mare.”

o ipotecă este un contract obligatoriu din punct de vedere juridic, separat de un decret de divorț, adaugă Runnels. „Dacă numele dvs. este listat pe un credit ipotecar, sunteți răspunzător. Ești un garant al acestei Ipoteci.”

protejarea creditului dvs.

Divorțul este un eveniment emoțional, adesea volatil, dar cel mai rău lucru pe care cuplurile divorțate îl pot face este să se răzbune financiar, spun experții.”de multe ori, din amărăciune, am văzut unul sau ambii soți ruinând creditul celuilalt soț”, spune Becker. „Ei decid că este problema celeilalte persoane și refuză să plătească facturi care pot fi conturi comune. Acest lucru vă poate deteriora foarte mult creditul și vă poate împiedica să vă calificați pentru orice ipotecă pentru o lungă perioadă de timp.”

Runnels îndeamnă cuplurile divorțate să continue să-și plătească toate facturile prin procesul de divorț pentru a-și proteja creditul.

„închideți conturile comune și configurați-vă propriile conturi”, recomandă Runnels. „Dacă vă certați cu soțul / soția despre cine va plăti o factură și veți obține un ding pe creditul dvs., va fi mai greu să obțineți un împrumut.”

găsirea păcii financiare

înainte de a lua decizii cu privire la casa sau ipoteca în timpul unui divorț, asigurați-vă că aveți oamenii potriviți în jurul vostru, inclusiv un avocat bun divorț, un planificator financiar și un broker de credit ipotecar.

divorțul se poate simți ca sfârșitul lumii, dar există viață și pace financiară după ce furtuna trece. Ferreira știe prima dată. Era o mamă acasă acum 20 de ani, când a divorțat.

„a trebuit să mă întorc la muncă și să încep de la un pătrat”, își amintește Ferreira. „Mi-a luat ceva timp să mă întorc în negru…dacă femeia a fost acasă cu copiii sau a luat locuri de muncă mai mici, din experiență, vă pot spune că există viață după divorț. Poți să-ți dai seama. Se face mai bine.”

Aflați mai multe:

• cât de mult capital de origine aveți nevoie pentru a refinanța?
• Sfaturi pentru refinanțarea unei a doua locuințe sau investiții imobiliare
• cine este responsabil pentru datorii după divorț?