TEXAS COURT definiția „opțiune de cumpărare”

utilizarea acordurilor de opțiune în TEXAS contracte de cumpărare și leasing

uneori, o opțiune de cumpărare este legat de un contract de închiriere. În alte situații, opțiunea de cumpărare este o componentă a unui contract tradițional de cumpărare imobiliară și servește pentru a oferi cumpărătorului timp pentru a evalua fezabilitatea finalizării achiziției.

majoritatea formularelor promulgate de achiziție imobiliară utilizate în Texas conțin clauze de opțiune, care pot fi invocate prin plata unei taxe de opțiune mici (de obicei nerambursabile) plătite vânzătorului. Plata taxei de opțiune asigură cumpărătorului dreptul de a rezilia contractul într-o anumită perioadă de timp („perioada opțiunii”) să primească o rambursare a banilor serioși. În contextul acordurilor de cumpărare și vânzare, opțiunile sunt un instrument neprețuit pentru a atenua riscul cumpărătorului.

uneori, investitorii și alți vânzători de proprietăți imobiliare atrag cumpărătorii potențiali cu probleme de credit pentru a intra în contracte de leasing care conțin opțiuni de cumpărare. În cadrul acestui aranjament, un chiriaș este de acord să închirieze proprietatea ca „închiriere”, cu opțiunea de a achiziționa proprietatea pe durata contractului de închiriere. Opțiunile de cumpărare de leasing sunt populare printre programele investitorilor și pot servi în mod eficient pentru a oferi persoanelor care nu pot obține finanțarea ipotecară convențională un mijloc alternativ de cumpărare a proprietăților imobiliare.

nu toate aranjamentele de „închiriere pentru cumpărare” sunt adevărate acorduri de opțiune

multe contracte de închiriere conțin prevederi vagi de „închiriere pentru cumpărare” care arată ca opțiuni de cumpărare, dar nu îndeplinesc definiția legală care a evoluat prin hotărârile judecătorești din Texas. De exemplu, unele acorduri de „închiriere pentru cumpărare” nu conțin un preț fix. În schimb, aceștia specifică faptul că chiriașii pot achiziționa proprietatea la „valoarea de piață”, fără a specifica modul în care ar putea fi determinată „valoarea de piață”.

în absența unui preț fix sau a altor dovezi că părțile au convenit asupra semnificației „valorii de piață”, un contract de închiriere pentru cumpărare nu poate fi considerat opțiune legală de cumpărare. Cf. Jarvis, 400 S. W. 3D la 650 (susținând că o prevedere „opțiune de cumpărare” dintr-un contract nu prevedea un acord de opțiune, deoarece nu acorda cumpărătorului dreptul de a obliga vânzarea proprietății și nu preciza un preț fix de achiziție).

o opțiune de cumpărare adevărată conținută într-un contract de închiriere este un CONTRACT executoriu care face obiectul „subcapitolului D”, capitolul 5, Codul proprietății TEXAS

secțiunea 5.062 din Codul proprietății prevede că, exclusiv în scopul subcapitolului D, „o opțiune de cumpărare a bunurilor imobile care include sau este combinată sau executată concomitent cu un contract de închiriere rezidențială, împreună cu contractul de închiriere, este considerată un contract executoriu pentru transportul bunurilor imobile.”Tex. Recuzită. Cod 5.062(a)(2). După cum sa discutat anterior pe acest blog, subcapitolul D conține multe capcane pentru vânzători în cadrul contractelor executorii. În consecință, contractele de leasing care conțin opțiuni de cumpărare adevărate — inclusiv dreptul chiriașului de a achiziționa proprietatea într — un anumit timp-trebuie să procedeze cu precauție extremă.