DEFINICIÓN DE LA CORTE DE TEXAS DE»OPCIÓN DE COMPRA»

USO DE ACUERDOS DE OPCIÓN EN CONTRATOS DE COMPRA y ARRENDAMIENTOS DE TEXAS

A veces, una opción de compra está vinculada a un acuerdo de arrendamiento. En otras situaciones, la opción de compra es un componente de un acuerdo de compra de bienes raíces tradicional y sirve para dar tiempo al comprador para evaluar la viabilidad de completar la compra.

La mayoría de los formularios de compra de bienes raíces promulgados que se usan en Texas contienen cláusulas de opción, que se pueden invocar mediante el pago de una pequeña tarifa de opción (generalmente no reembolsable) pagada al vendedor. El pago de la tarifa de opción garantiza al comprador el derecho a rescindir el contrato dentro de un período de tiempo determinado (el «Período de Opción») para recibir un reembolso de la fianza. En el contexto de los acuerdos de compra y venta, las opciones son una herramienta invaluable para mitigar el riesgo de un comprador.

A veces, los inversores y otros vendedores de bienes raíces atraen a posibles compradores con problemas de crédito para que ingresen en arrendamientos que contienen opciones de compra. Bajo este acuerdo, un inquilino acepta arrendar la propiedad como «alquiler», con la opción de comprar la propiedad durante el período de arrendamiento. Las opciones de compra de arrendamiento son populares entre los programas de inversionistas y pueden servir efectivamente para proporcionar a las personas que no pueden obtener financiamiento hipotecario convencional un medio alternativo de comprar bienes inmuebles.

NO TODOS LOS ACUERDOS DE» ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA «SON VERDADEROS ACUERDOS DE OPCIÓN

Muchos contratos de arrendamiento contienen disposiciones vagas de» Arrendamiento con opción de compra » que parecen opciones de compra, pero no cumplen con la definición legal que ha evolucionado a través de las decisiones judiciales de Texas. Por ejemplo, algunos acuerdos de «arrendamiento con opción de compra» no contienen un precio fijo. En cambio, especifican que los inquilinos pueden comprar la propiedad a «valor de mercado», sin especificar cómo se puede determinar el» valor de mercado».

En ausencia de un precio fijo u otra prueba de que las partes habían acordado el significado de «valor de mercado», una disposición de arrendamiento con opción de compra puede no considerarse una opción legal de compra. Cf. Jarvis, 400 S. W. 3d en 650 (sosteniendo que una «opción de compra» en el contrato no dispone de una opción de acuerdo porque no dar al comprador un derecho a obligar a la venta de la propiedad y no el estado fija el precio de compra).

UNA OPCIÓN DE COMPRA VERDADERA CONTENIDA EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ES UN CONTRATO EJECUTORIO SUJETO AL «Subcapítulo D», CAPÍTULO 5, CÓDIGO DE PROPIEDAD DE TEXAS

La Sección 5.062 del Código de Propiedad establece que, únicamente a los efectos del subcapítulo D, «una opción de compra de bienes inmuebles que incluye, o se combina o ejecuta simultáneamente con un contrato de arrendamiento residencial, junto con el arrendamiento, se considera un contrato ejecutorio para la transmisión de bienes inmuebles.»Tex. Apuntalar. Código § 5.062 (a) (2). Como se discutió anteriormente en este blog, el subcapítulo D contiene muchas trampas para los vendedores bajo contratos ejecutorios. En consecuencia, los arrendamientos que contienen verdaderas opciones de compra, incluido el derecho del inquilino a comprar la propiedad dentro de un tiempo determinado, deben proceder con extrema precaución.