Uma das maiores decisões de se divorciar de casais enfrentam é o que fazer com o lar conjugal. Se a separação é azarada, tentar chegar a acordo sobre a casa e a hipoteca pode ser um pesadelo.

as opções para o divórcio de casais dependem de uma série de fatores, tais como a forma como a sua propriedade foi financiada e titulada, se um parceiro quer ficar em casa, O montante de capital que eles têm na casa e sua notação de crédito.muitos especialistas jurídicos e financeiros dizem que estão a ver um aumento nos divórcios durante a pandemia. Mary Ann Ferreira, uma acionista da Viridian Advisors em Bothell, Washington, e uma especialista em aspectos financeiros do divórcio, diz que ela está recebendo muito mais chamadas de casais que procuram o divórcio.

“eu acho que vai haver um aumento no divórcio por causa dessa COVID,” diz Ferreira. “Muitas pessoas estão a contactar-me. É muito triste, mas parece que está a crescer.”

desafios do divórcio e da sua hipoteca

o divórcio é muitas vezes um processo difícil e estressante, especialmente quando há bens a dividir, incluindo uma casa. Aqui, exploramos diferentes opções para ajudá-lo a tomar a melhor decisão para suas circunstâncias.decidir quem vai manter o lar conjugal pode ficar confuso se ambos os cônjuges quiserem ficar nele.”estas decisões são mais fáceis quando se trabalha com o cônjuge do que se atiram um ao outro”, diz O consultor financeiro Jeremy Runnels, da West Coast Financial em Santa Barbara, Califórnia. “Beneficia toda a gente financeira e emocionalmente.”

Uma vez que o casal decide quem deve chegar a casa após o divórcio, eles precisam ter certeza de que o destinatário pode dar ao luxo de mantê-lo. É inteligente tomar a visão ao tomar esta decisão.

“é prudente entender o impacto a longo prazo de ficar em casa, mesmo que pareça viável durante um período de tempo mais curto, porque pode realmente afetar outros objetivos que você possa ter”, diz Runnels.

de Refinanciamento de seu empréstimo

Alguns casais decidem refinanciar um conjunto de hipotecas em um nome após o divórcio. O que isto faz é libertar o cônjuge cujo nome está a sair do empréstimo da responsabilidade pela hipoteca.

no entanto, a menos que o nome do parceiro também seja removido do título, eles ainda podem se beneficiar da venda e do capital próprio na casa, por isso é importante não só refinanciar, mas também para atualizar o título para refletir um proprietário. Um ato quitclaim é comumente usado para remover o nome de um cônjuge do título em um divórcio.um grande fator para muitos casais divorciados é a redução de renda e ativos que ajudam os mutuários a obter as melhores taxas de hipoteca. O bom é que as taxas de hipoteca atualmente são muito baixas, o que pode funcionar em benefício de uma pessoa divorciada, desde que se qualifiquem. A taxa de hipoteca que você recebe após um divórcio dependerá dos mesmos fatores que determinam as taxas de outros mutuários, tais como o seu rendimento, dívida, pontuação de crédito e o ambiente do mercado.

o cônjuge que se candidatar ao refinanciamento pode usar apenas a sua própria renda e pontuação de crédito para qualificar, no entanto, Runnels diz.

“o mutuante vai olhar para o indivíduo e certificar-se de que eles estão OK tê-los como o único garante”, diz Runnels. “O problema é você pode pagar, e isso vale para qualquer um dos cônjuges.”

Se um parceiro vai receber pensão de alimentos ou apoio conjugal, eles podem usar essa renda para se qualificar para um refinanciamento, desde que o divórcio estipula que eles vão receber pensão de alimentos por pelo menos três anos, diz Runnels.se o casal tem capital próprio em casa, o cônjuge que mantém a casa pode solicitar uma refinanciação para pagar a sua parte ao ex-parceiro.

“um experiente Funcionário de empréstimos pode precisar de pensar fora da caixa para alcançar estes objetivos”, diz Michael Becker, cedente de empréstimos e gerente de vendas na filial de varejo de Baltimore da Sierra Pacific Mortgage. “Pode implicar que o cônjuge restante encontre um co-mutuário não ocupante para se qualificar para o novo empréstimo. Pode significar fazer uma refinanciação cash-out primeiro para obter parte do dinheiro para o cônjuge que sai, em seguida, seguindo isso com um empréstimo de capital próprio para obter o dinheiro restante devido ao cônjuge que sai.”

vender a sua casa

um acordo de divórcio pode exigir a venda da casa e a divisão dos lucros se o casal não cumprir um prazo para refinanciar a hipoteca em nome de um dos cônjuges. Se nenhum dos cônjuges pode pagar a hipoteca por conta própria, eles podem não ter escolha a não ser vender. Pode ser do interesse de todos para se livrar do lugar, pagar a hipoteca, recolher a sua parte dos lucros e começar de novo.

além disso, se houver uma disputa sobre quanto vale a casa, vendê-la é a melhor maneira de obter a resposta.para além do saldo hipotecário, os casais devem considerar os custos em que incorrem se venderem ou refinanciarem a casa. Estes poderão incluir a comissão imobiliária, os custos de criação do imóvel para o tornar mais atractivo para os compradores, os impostos sobre a transferência de imóveis e os impostos sobre as mais-valias.embora vender a casa seja a única maneira de realmente valorizá-la e calcular o capital próprio, isso nem sempre é viável ou apropriado. A próxima melhor coisa é obter uma avaliação profissional.por vezes, porém, um casal pode não concordar com o valor avaliado. Isso pode paralisar os esforços para avançar e pode significar gastar mais tempo e dinheiro em Advogados e avaliadores.

“na minha prática, se o casal é cooperativo e pode decidir sobre uma empresa de avaliação, essa seria a melhor maneira de determinar o que é o capital próprio real em casa”, diz Ferreira. “Caso contrário, cada parte deve ter uma avaliação do domicílio e usar um valor médio na determinação do capital próprio.”

Quando você vende sua casa, você pocket o capital próprio, menos os custos de venda. É comum um casal dividir o capital próprio, de acordo com o Acordo de separação, ou usá-lo para pagar outras dívidas acumuladas.digamos que a casa vale $300,000 e o casal deve $ 200,000 na hipoteca. Eles têm fundos de 100 mil dólares, por isso serão necessários 50 mil dólares para comprar a parte do outro cônjuge, se tiverem concordado com uma divisão de 50/50.

para obter o dinheiro, um parceiro refina em um empréstimo de US $ 250.000 apenas em seu nome, e usa o pagamento de US $50.000 em dinheiro para liquidar com o seu ex — mas eles têm que ter certeza que eles se qualificam para o empréstimo.

“Sua renda precisa ser alta o suficiente para lidar com a nova hipoteca por conta própria, e a casa deve ter o capital próprio para tirar o dinheiro”, diz Becker. “FHA e refinanciamentos convencionais de cash-out são limitados a 80 pessoas empréstimo-a-valor, enquanto você pode ir para 100 por cento em um empréstimo VA.”

Se você quer manter a casa e não tem o capital próprio para fazer um refinance cash-out ou o dinheiro para pagar a sua ex sua ação, um HELOC ou empréstimo de capital próprio pode vir a ser útil.

“Você poderia olhar para fazer um empréstimo de capital próprio ou uma linha de crédito de capital próprio, como alguns credores vão permitir que você vá para 95 a 100 por cento do valor de sua casa”, diz Becker.implicações fiscais se vender a casa como parte do Acordo de divórcio ou comprar a parte do cônjuge, os impostos sobre as mais-valias podem entrar em jogo. Trata-se de um imposto sobre a venda de bens de capital, como uma casa, quando o lucro excede um determinado montante.se vender a casa, você e o seu cônjuge podem deduzir até 250 mil dólares de lucro do seu rendimento tributável, mas aplica-se apenas à residência primária em que viveu pelo menos dois dos últimos cinco anos antes da venda, de acordo com o IRS. Férias ou propriedades de investimento não contam.

O imposto sobre as mais-valias é um imposto progressivo, semelhante ao imposto de renda comum, observa Francine Lipman, que ensina Direito Fiscal na Universidade de Nevada, Las Vegas William S. Boyd School of Law. Um casal rico pode esperar pagar até 20 por cento sobre o ganho de capital de uma venda em casa, diz Lipman.

“na medida em que existem ativos para dividir, você quer estar ciente de qualquer ganho embutido”, diz Lipman. “Pode haver um verdadeiro custo fiscal.”

no outro lado, um cônjuge divorciado deve ser cauteloso sobre tomar uma casa que se depreciou.tem de ter cuidado com os activos que acaba por tomar. Queres uma casa com uma grande perda?”pede Lipman, acrescentando que” os contribuintes não podem reclamar perdas na venda de uma residência principal que pode ser uma razão para manter a casa e alugá-la talvez, na esperança de que o mercado vai voltar.”

Há também considerações fiscais sobre pagamentos de pensão de alimentos, que podem afetar a capacidade do cônjuge divorciado para se qualificar para uma nova hipoteca ou para refinanciar a hipoteca sobre o lar conjugal.de acordo com o IRS, o cônjuge que ganha um rendimento mais elevado e paga uma pensão de alimentos não pode deduzir esses pagamentos do seu rendimento tributável, mas o cônjuge que recebe a pensão de alimentos não tem de O declarar como rendimento. (Isto aplica-se aos divórcios finalizados após dez. 31, 2018.)

O cônjuge que aufere rendimentos mais elevados pode justificar o pagamento de menos pensão de alimentos, o que pode reduzir o rendimento do cônjuge que recebe para se qualificar para um novo empréstimo, diz Runnels.inversamente, os pagamentos de pensão de alimentos podem prejudicar o rendimento do pagador e as hipóteses de uma hipoteca.um cônjuge pode pagar a casa e todos os pagamentos de pensão de alimentos e pensão de alimentos?”Runnels pergunta. “Por outro lado, pode a pensão de alimentos (beneficiário) dar-se ao luxo de manter a casa, dado que são responsáveis por todas as despesas?Lipman recomenda a contratação de um advogado de divórcios que entenda as questões fiscais ou que trabalhe com alguém que o faça.

remover o nome do seu ex da hipoteca

apenas o mutuante pode remover o nome do cônjuge da hipoteca.

“em quase todos os casos, a única maneira de obter um cônjuge de uma hipoteca é refinanciá-los fora da hipoteca”, diz Becker. “Se, por alguma razão, o cônjuge que mantém a casa é o único na hipoteca atual, então um ato de quitclaim poderia ser executado para obter o cônjuge que sai do título para a propriedade.”

deixar o seu nome na hipoteca pode afetar a capacidade do cônjuge não residente para se qualificar para outro empréstimo ao longo da estrada para comprar sua própria casa.

“O maior fator na qualificação para uma hipoteca é o rácio dívida / rendimento, e se você está em outra hipoteca, essa dívida vai ser incluída no seu cálculo DTI”, diz Runnels. “Se você estiver perto do limite, seu DTI será muito alto.”uma hipoteca é um contrato juridicamente vinculativo, separado de um decreto de divórcio, acrescenta Runnels. “Se o seu nome está listado em uma hipoteca, você é responsável. Você é um fiador dessa hipoteca.”

proteger o seu crédito

divórcio é um evento emocional, muitas vezes volátil, mas a pior coisa que casais divorciados podem fazer é ter vingança Financeira, especialistas dizem.”muitas vezes, por amargura, vi um ou ambos os cônjuges arruinarem o crédito do outro cônjuge” , diz Becker. “Eles decidem que é problema da outra pessoa e se recusam a pagar contas que podem ser contas conjuntas. Isso pode danificar o seu crédito muito e mantê-lo de ser capaz de qualificar para qualquer hipoteca por um longo tempo.”

Runnels incita casais divorciados a continuar a pagar todas as suas contas através do processo de divórcio para proteger o seu crédito.

“feche suas contas conjuntas e prepare suas próprias contas”, informa Runnels. “Se você está discutindo com seu cônjuge sobre quem vai pagar uma conta, e você recebe um ding em seu crédito, vai ser mais difícil obter um empréstimo.”

Encontrar financeira paz

Antes de tomar decisões sobre a sua casa ou hipoteca durante um divórcio, certifique-se de que você tem o direito de as pessoas ao seu redor, incluindo um bom advogado de divórcio, um planejador financeiro e um corretor de hipoteca.o divórcio pode parecer o fim do mundo, mas há vida e paz financeira após a tempestade passar. Ferreira sabe em primeira mão. Ela era mãe em casa há 20 anos, quando se divorciou.”tive de voltar ao trabalho e começar da estaca zero”, recorda Ferreira. “Levei algum tempo para voltar ao preto … se a mulher esteve em casa com as crianças, ou tendo empregos menores, por experiência própria, posso dizer-lhe que há vida após o divórcio. Podes descobrir. Vai melhorar.”

Saiba mais:

• quanto capital próprio precisa para refinanciar?quem é responsável pela dívida após o divórcio?