Existem muitas maneiras de investir em imóveis comerciais. Alguns optam pela propriedade directa, enquanto outros prosseguem estratégias de valor acrescentado. Alguns investirão passivamente, como parceiros limitados em fundos ou sindicações. Aqueles que procuram preservar a liquidez podem optar por investir em fundos de investimento imobiliário (REITs), que podem ser comprados e vendidos tão facilmente como um estoque. Depende dos objetivos dos investidores, do cronograma do investimento e da tolerância ao risco.uma estratégia que menos pessoas perseguem, pelo menos pessoalmente, é o desenvolvimento imobiliário. O desenvolvimento imobiliário pode ser complicado, com muitas incógnitas. O desenvolvimento de terras em bruto, ou a remodelação de um local existente, tem muitas variáveis e custos. Estes custos incluem tanto os custos duros como os custos suaves, que constituem colectivamente a pro forma imobiliária do promotor. A precisão do pro forma de um desenvolvedor irá impactar retornos globais.qualquer pessoa interessada em investir no desenvolvimento imobiliário, directa ou indirectamente como parceiro limitado, deve compreender os custos reais de um projecto. Neste artigo, examinamos a diferença entre custos duros e custos suaves e os vários itens de linha associados a cada um deles.relacionado com

: Qual é a diferença entre as propriedades da classe A, B E C?quais são os custos?

qualquer coisa relacionada com o desenvolvimento físico de uma propriedade é geralmente considerado um custo difícil. Isto inclui os materiais físicos necessários para construir um projeto (por exemplo,, aço, betão, mobiliário interior, etc.), bem como os empreiteiros cujo trabalho é necessário para fazer o projeto.a amplitude dos materiais que entram num projecto de desenvolvimento imobiliário é bastante surpreendente. Os custos de materiais duros podem incluir aço, madeira, cimento, parede, tapete, aparelhos, sistemas de segurança de vida, Sistemas de HVAC, paisagismo, e muito mais. Para calcular os materiais necessários para um projeto, um desenvolvedor precisa ter um design avançado com seus arquitetos e engenheiros. Há estimadores de construção de terceiros que podem ajudar a colocar quantidades e custos para cada um destes itens de linha de materiais. A maioria dos desenvolvedores usará uma média de mercado (por exemplo, uma quantidade específica de dólar por pé quadrado) como uma estimativa durante seus primeiros exercícios de Subscrição.

os custos da mão-de-obra

os custos da mão-de-obra são uma das mais significativas e variáveis despesas de custo duro que entra em um projeto. O grande diferenciador é se um desenvolvedor utiliza trabalho sindical ou não sindical. O primeiro pode ser significativamente mais caro do que o segundo. Ainda assim, em alguns mercados, há uma exigência (ou incentivo, isto é, os sindicatos não vão sair para protestar seu projeto) para utilizar o trabalho sindical para uma determinada porcentagem de construção.o trabalho é necessário ao longo de todo o projeto e geralmente inclui pessoas das seguintes disciplinas: construção (por exemplo, carpinteiros, canalizadores, eletricistas), profissionais do trabalho no local (por exemplo, escavadoras, remediadores ambientais, e outros envolvidos na classificação do local); e paisagistas.

em um mercado de trabalho restrito, os desenvolvedores irão pagar um prêmio pelos custos trabalhistas. Em um mercado em baixo, a mão de obra pode ser mais acessível. Isso realmente depende da disponibilidade dos trabalhadores, e é por isso que os custos trabalhistas podem variar tanto de ano para ano ou de mercado para mercado.

contingência

cada orçamento de construção inclui uma rubrica da linha de contingência. Uma contingência é um montante reservado de dinheiro que é reservado para cobrir custos imprevistos ou condições do local. Por exemplo, durante a fase de diligência devida, um contratante pode deparar-se com um tanque de armazenamento subterrâneo que vazou petróleo para a propriedade, exigindo assim uma reparação dispendiosa (ver mais sobre a descontaminação ambiental abaixo). Ou, durante a construção, um desenvolvedor pode ser atingido com um novo requisito, como uma mudança regulamentar que estipula que os projetos devem ser certificados LEED. Os desenvolvedores geralmente carregam uma contingência de 5-10% em seu orçamento de custo duro.

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Outras obras no Site Despesas a Considerar

além do site despesas de trabalho mencionado acima, existem outras relacionadas com o local de disco rígido de custos para um desenvolvedor conta no seu orçamento, incluindo:

a aquisição de Terras

a Maioria dos desenvolvedores vai gastar um tempo significativo investigação das possibilidades antes de realmente avançar com a compra e venda contrato. Por exemplo, um desenvolvedor pode assinar uma LOI (carta de intenção) com o vendedor. Eles vão colocar algum dinheiro em garantia para confirmar a sua boa-fé intenção de avançar com o acordo. Em seguida, o desenvolvedor vai passar algum tempo investigando as condições do site e iniciar o trabalho preliminar de design (custos suaves) antes de executar o contrato de compra e venda (PSA).

entre PSA e fechamento, pode haver condições adicionais para satisfazer, tais como a obtenção de licenças necessárias para prosseguir com o desenvolvimento. Muitas vezes, o PSA funciona como uma opção estendida para comprar o terreno e pode se estender por muitos meses ou até mesmo por mais de um ano, como o desenvolvedor confirma a viabilidade do projeto. O desenvolvedor está incorrendo em vários custos suaves ao longo deste projeto, mesmo antes de adquirir o pacote. Ao fechar, o desenvolvedor irá então transferir os fundos necessários para comprar a propriedade, também conhecida como aquisição de terras.

descontaminação ambiental

dependendo da localização da propriedade e da sua utilização e história anteriores, o local pode precisar de algum tipo de descontaminação ambiental. Muitos projectos urbanos têm um certo nível de remediação necessário. Os sítios” Greenfield”, os menos contaminados, tendem a estar em áreas suburbanas e rurais exteriores. Os custos de recuperação podem variar em função da extensão e da natureza da contaminação.o que são os custos suaves?

Soft costs are all of the costs Out of the hard costs accing to a project. Eles são muitas vezes considerados intangíveis, mas são criticamente importantes para um projeto. Estas despesas podem geralmente ser classificadas em dois grupos: serviços profissionais e honorários regulatórios. os custos da mão-de-obra durante o desenvolvimento a maior parte dos custos da mão-de-obra durante o desenvolvimento estão associados a vários serviços profissionais. Os itens de linha de serviços profissionais mais significativos geralmente se relacionam com arquitetura e design,com a gestão de projetos chegando em segundo lugar.

• Arquitectura

dependendo da dimensão e escala de um projecto, pode haver vários Arquitectos envolvidos num projecto. Estes poderiam incluir arquitetos de planejamento mestre, arquitetos de design de conceito, arquitetos de desenho de construção de registros, e arquitetos paisagistas, entre outros.

• Engenharia

no desenvolvimento imobiliário comercial, há geralmente muitos engenheiros envolvidos na concepção e execução de um projeto. Os engenheiros podem vir de muitas disciplinas: tráfego, Meio Ambiente, túnel de vento, e muito mais.

• Project Management

Real estate development projects typically have a dedicated project sponsor. O papel desse patrocinador pode ter sido identificar, adquirir e agregar capital para o esforço de desenvolvimento. Às vezes, o patrocinador vai liderar o próprio processo de desenvolvimento; outras vezes, eles vão terceirizar esses deveres para uma empresa de gestão de projetos de terceiros. Independentemente de quem serve como gestor de projecto, o patrocinador ou um terceiro, o Gestor de projecto irá normalmente recolher uma percentagem dos custos de construção ou fixar uma taxa mensal em troca do fornecimento da Gestão Corrente do projecto de desenvolvimento. O gerente de projeto normalmente servirá como quarterback para os outros consultores e empreiteiros envolvidos com o projeto.as taxas contabilísticas e as taxas jurídicas são dois custos adicionais não vinculativos que devem ser incluídos na pro forma. A contabilidade é, por vezes, gerida internamente pelo patrocinador ou desenvolvedor; por vezes, é externalizada de forma semelhante às responsabilidades de gestão de projectos. Mesmo os grandes promotores imobiliários que têm as suas equipas jurídicas internas normalmente procuram algum apoio de consultores externos, dependendo da natureza do projecto. As taxas legais podem estar associadas a licenças e direitos, gestão de processos de regulação da cidade e do estado, e afins.todos os que investiram em imóveis residenciais estarão familiarizados com uma inspecção no domicílio. Os projetos imobiliários comerciais também utilizam inspetores, mas de uma forma diferente. Os inspetores são geralmente utilizados durante o processo de diligência devida e, em seguida, novamente conforme necessário para inspeções de Código, uma vez que o projeto está em andamento e quase concluído.

• extensão de estradas e Utilidades

alguns projectos de construção requerem novas ligações de utilidade pública e extensão de estradas. Ambas as formas de trabalho no local são consideradas custos difíceis e serão refletidas no orçamento em conformidade.cada Pro forma deve ter em conta os custos de transporte. Os custos de transporte são os itens não negociáveis que um promotor imobiliário deve pagar todos os meses, independentemente do Estatuto do projeto. Isto normalmente inclui impostos, seguros e contas de serviços públicos.relacionado: O que é uma boa taxa de cap em imóveis comerciais?

licenças e outras taxas regulatórias

os promotores imobiliários precisam puxar uma série de licenças para seus projetos, novamente, dependendo da dimensão e escala do projeto. Por exemplo, pode haver taxas associadas com a renovação de um site para uma nova utilização. Se uma variação é necessária, geralmente há uma taxa associada a isso, também. Podem ser necessárias licenças do Estado, tais como licenças concedidas por agências de regulação ambiental ou departamentos de Rodovias. Determinar quais as licenças e taxas regulamentares aplicáveis é normalmente uma das responsabilidades do consultor externo e do Gestor de projecto.

custos pós-desenvolvimento

existem custos adicionais de soft associados aos projectos de desenvolvimento, mesmo quando o projecto se aproxima ou chega à sua conclusão. Estes custos incluem:

• publicidade

a maioria dos desenvolvedores irá contratar uma agência de marketing ou uma loja de corretagem para ajudar na publicidade da sua propriedade. Isso ajuda com os esforços de locação ou vendas e permite que os projetos se estabilizem mais rapidamente.

• Gestão de propriedades

assumindo que um programador opte por manter (em vez de vender) a propriedade após a conclusão, será necessário um gestor de propriedades. Um gestor de imóveis – que é um indivíduo ou uma equipe de pessoas, dependendo da escala do projeto-supervisionará toda a atividade diária na propriedade. Isso inclui supervisão de Locação, coleta de aluguel, reparos de rotina e manutenção, investimento em melhorias de capital, conforme necessário, e muito mais. Os gestores de propriedade muitas vezes contratam empreiteiros de terceiros para várias tarefas, tais como paisagismo e remoção de neve.

• segurança

o custo da segurança deve ser incorporado em cada orçamento de desenvolvimento. Em pequena escala, isso pode estar investindo e, em seguida, monitorando as câmeras de segurança. Numa escala maior, como num edifício de escritórios no centro da cidade, talvez uma equipa de pessoas que operam uma secretária no átrio.

Saber A Diferença: Por que É importante

Se você é um desenvolvedor ou um investidor passivo, é essencial compreender as entradas para um projeto pro-forma. Isto requer uma compreensão básica dos custos suaves e dos custos duros associados ao projecto de desenvolvimento. Estes custos podem ser difíceis de determinar, especialmente para os desenvolvedores da primeira vez. Ainda assim, um desenvolvedor e seus Investidores vão querer ter um alto grau de confiança no orçamento antes de avançar.

isto deve-se ao facto de todos os resultados do projecto serem o lucro ser calculado utilizando os pressupostos pro forma. Nos estágios iniciais da tomada firme, um preço por pé quadrado pode ser usado para estimar tanto os custos duros e os custos suaves, dependendo do mercado local e médias históricas. Isso ajuda o desenvolvedor a desenvolver sua estratégia de financiamento. À medida que a arquitetura e a engenharia avançam, o desenvolvedor pode começar a plugar números mais refinados para refletir esses custos com mais precisão. Qualquer desenvolvedor, particularmente alguém que é menos experiente, vai querer construir em reservas saudáveis (ou seja, contingência) para tanto os custos duros e suaves para contabilizar as derrapagens do projeto.relacionado: jargão comercial imobiliário explicado

conclusão

muitos custos vão para um projeto de desenvolvimento imobiliário. Isto é verdade se é um jogo de valor acrescentado relativamente simples ou se é um projeto de desenvolvimento abrangente e inovador. Como investidor, é importante trabalhar com um desenvolvedor que realmente entende o orçamento do projeto e os vários custos que irão influenciar os retornos de um projeto. Os investidores devem sempre pedir para ver o pro forma e deve revê-lo a pente fino. Qualquer patrocinador de qualidade guiará de bom grado os investidores através da sua subscrição. A maioria irá fornecer informações valiosas sobre as suposições que sustentam esses números. Este processo-revisando a subscrição com o patrocinador do projeto-vai lançar luz sobre a experiência de um desenvolvedor com o tipo de produto e o mercado no qual você está olhando para investir.

Como sempre, se os números parecem muito bons para ser verdade, sonde mais e faça perguntas adicionais. Nenhum patrocinador deve estar relutante em compartilhar seus números com os investidores, uma vez que estes números irão determinar o sucesso geral e retornos gerados pelo projeto.precisa de Ajuda para mudar o desempenho da propriedade através de uma renovação extensiva, promoção agressiva e locação? Contacta a Feldman Equities hoje.