¿Cuál es el trato con los desalojos en Indiana?

Indiana tiene una de las leyes más indulgentes del país para el desalojo por falta de pago del alquiler: Un propietario generalmente debe dar un aviso de 10 días para pagar el alquiler o mudarse antes de que pueda solicitar el desalojo. La mayoría de los demás estados tienen un período de espera de 3 a 7 días antes de presentar la solicitud.

Sin embargo, para otras violaciones de arrendamiento, Indiana permite a los propietarios presentar avisos de abandono incondicional de inmediato. No hay un período de espera obligatorio para los inquilinos que retienen contratos de arrendamiento vencidos, ni para los inquilinos que «cometen residuos» mes a mes (dañan o dañan la propiedad de alquiler). Los propietarios pueden presentar desalojos inmediatamente después de proporcionar el aviso incondicional para dejar de fumar. (Ver Código de Indiana Ann. Sección 32-31-1-8 para reglas de aviso de abandono incondicional.)

¿Cuáles son algunas de las razones por las que puedo desalojar a un inquilino en Indiana?

En Indiana, puede desalojar por falta de pago del alquiler o por violación de las disposiciones del contrato de arrendamiento. Ejemplos comunes de violaciones de arrendamiento incluyen la violación de restricciones de mascotas, actividades delictivas o de drogas. También puede desalojar por cometer o amenazar con cometer «residuos» en la propiedad, es decir, dañar o vandalizar la propiedad de alquiler.

¿Hay situaciones en las que no puedo desalojar a un inquilino en Indiana?

No puede discriminar sobre la base del estado de un inquilino como miembro de una clase protegida. En Indiana, estas clases protegidas son:

• Carrera
• Color
• origen Nacional
• Religión
• Sexo
• estado Familiar
• Handicap

Usted también no puede desalojar a un inquilino por tener un perro de servicio o terapia/animal de apoyo emocional, incluso si usted tiene una prohibición de mascotas—están protegidos por la Ley de Vivienda Justa.

¿Cómo es normalmente el proceso de desalojo de Indiana?

Si va a terminar un arrendamiento de mes a mes, debe darle al inquilino un aviso por escrito de 30 días para que renuncie. Un alquiler de año a año requiere un aviso previo de 3 meses. Después de 30 días, si el inquilino no ha desocupado el local, puede continuar con el procedimiento de desalojo a continuación. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento especifica una fecha de finalización específica, no tiene que proporcionar 30 días adicionales después de la finalización del contrato de arrendamiento.

Para la falta de pago de desalojos de alquiler, primero debe proporcionar el aviso de 10 días para curar o dejar de fumar.

Preferiblemente, hará la entrega legal del aviso al inquilino directamente. Como segunda opción, puede entregar el aviso a otro adulto que resida en las instalaciones. Usted o el servidor deben explicar el contenido del documento. Si no hay nadie disponible para recibir el aviso, puede colocarlo en la puerta u otro lugar visible en la propiedad. (Código de Indiana 32-31-1-9)

El siguiente paso es ir al tribunal municipal del condado en el que se encuentra su propiedad. El Secretario de la Corte programará una audiencia. A continuación, debe hacer los arreglos para que el inquilino reciba formalmente una notificación de demanda.

Lleve una copia del contrato de arrendamiento y cualquier otro documento relevante a la audiencia.

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a Menudo, el inquilino no se mostrará; y, por lo general, obtener un juicio sumario que permite avanzar hacia el siguiente paso de solicitar una orden judicial de posesión—el proceso por el cual el arrendatario desalojado por la fuerza de la propiedad.

Nunca intente hacer un cortocircuito en el proceso judicial para acelerar un desalojo. No puede cerrar los servicios públicos, cambiar las cerraduras o interferir de otro modo con el disfrute de la propiedad por parte del inquilino durante el proceso de desalojo. Al hacerlo, el inquilino puede demandarlo con éxito. (Código de Indiana 31-32-5-6)

Si el inquilino se presenta, pero no presenta una defensa efectiva contra el desalojo, se realizará una breve negociación con el inquilino para concertar una hora de mudanza, generalmente dentro de los pocos días de la audiencia. A veces, se dan circunstancias de salud u otras circunstancias especiales; pero los jueces casi nunca retrasarán una fecha de mudanza por más de una semana o dos.

Si el inquilino aún no se muda en la fecha especificada, puede obtener una orden de posesión válida por 30 días. A continuación, puede programar una cita con un agente de policía o ayudante del sheriff para supervisar la remoción del inquilino y sus pertenencias.

Órdenes de posesión de emergencia

En algunas circunstancias, es posible que pueda obtener una orden de posesión de emergencia (Código de Indiana 32-31-6). Utilice este procedimiento si cree que el inquilino está destrozando o destruyendo su propiedad (p. ej. cometer residuos), o si el inquilino ha amenazado con hacerlo. Una vez que presente esta petición, la corte programará una audiencia de emergencia en menos de tres días.

Otros daños

Si hay daños monetarios, por lo general se celebrará una audiencia separada entre 30 y 45 días después de que la propiedad haya sido desocupada.

Si prevalece en la audiencia de desalojo, puede solicitar una sentencia que le otorgue honorarios razonables de abogado y de la corte bajo el Código de Indiana 32-31-7-7.

¿Dónde puedo obtener más información sobre el proceso de desalojo de Indiana?

Código de Indiana de 2014-TÍTULO 32. PROPIEDAD ARTÍCULO 31. CAPÍTULO 1: RELACIONES ENTRE PROPIETARIOS E INQUILINOS DISPOSICIONES GENERALES

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