istnieje wiele sposobów inwestowania w nieruchomości komercyjne. Niektórzy decydują się na bezpośrednią własność, podczas gdy inni realizują strategie wartości dodanej. Niektórzy będą inwestować pasywnie, jako ograniczeni partnerzy w funduszach lub syndykacjach. Ci, którzy chcą zachować płynność, mogą zdecydować się na inwestowanie w fundusze inwestycyjne Reit (real estate investment trusts), które można kupić i sprzedać równie łatwo jak akcje. Zależy to od celów inwestorów, harmonogramu inwestycji i tolerancji ryzyka.

jedną ze strategii, którą mniej ludzi realizuje, przynajmniej osobiście, jest rozwój nieruchomości. Rozwój nieruchomości może być skomplikowany, z wieloma niewiadomymi. Zagospodarowanie terenów surowych lub przebudowa istniejącego terenu wiąże się z wieloma zmiennymi i kosztami. Koszty te obejmują zarówno koszty twarde, jak i koszty miękkie, które łącznie składają się na nieruchomości dewelopera pro forma. Dokładność pro forma dewelopera wpłynie na ogólne Zwroty.

każdy zainteresowany inwestowaniem w rozwój nieruchomości, czy to bezpośrednio, czy pośrednio jako wspólnik z ograniczoną odpowiedzialnością, powinien zrozumieć rzeczywiste koszty projektu. W tym artykule zbadamy różnicę między kosztami twardymi i kosztami miękkimi oraz różnymi pozycjami związanymi z każdym z nich.

Related: Jaka jest różnica między właściwościami klasy A, B i C?

jakie są koszty twarde?

wszystko, co związane jest z fizycznym rozwojem nieruchomości, jest ogólnie uważane za trudny koszt. Obejmuje to materiały fizyczne potrzebne do budowy projektu (np., stal, Beton, wyposażenie wnętrz itp.), a także wykonawców, których praca jest wymagana do wykonania projektu.

koszty materiałowe

szerokość materiałów, które trafiają do projektu deweloperskiego są dość zdumiewające. Twarde koszty materiałów mogą obejmować stal, drewno, cement, płyty gipsowo-kartonowe, dywan, urządzenia, systemy bezpieczeństwa życia, systemy HVAC, Kształtowanie krajobrazu i inne. Aby obliczyć materiały potrzebne do projektu, deweloper musi mieć zaawansowany projekt Wraz z architektami i inżynierami. Istnieją estymatorów budowlanych innych firm, którzy mogą pomóc umieścić ilości i koszty do każdego z tych elementów linii materiału. Większość deweloperów będzie używać średniej rynkowej (np. określonej kwoty w dolarach na stopę kwadratową) jako oszacowania podczas wczesnych ćwiczeń ubezpieczeniowych.

koszty pracy

koszty pracy są jednym z najbardziej znaczących i najbardziej zmiennych kosztów twardych wydatków, które idzie do projektu. Dużym wyróżnikiem jest to, czy deweloper wykorzystuje pracę związkową, czy nie. Te pierwsze mogą być znacznie droższe niż te drugie. Mimo to na niektórych rynkach istnieje wymóg (lub zachęta, tj. związki zawodowe nie wyjdą, aby protestować przeciwko Twojemu projektowi), aby wykorzystać siłę roboczą Unii na pewien procent budowy.

pracy jest potrzebne w całym projekcie i zwykle obejmuje ludzi z następujących dyscyplin: budownictwo (na przykład, stolarze, hydraulicy, elektrycy), specjalistów pracy na miejscu (na przykład, koparki, remediatory środowiska, i inni zaangażowani w miejscu klasyfikacji); i landscapers.

na ograniczonym rynku pracy deweloperzy zapłacą premię za koszty pracy. W dół rynku pracy może być bardziej przystępne. To naprawdę zależy od dostępności pracowników, dlatego koszty pracy mogą się tak bardzo różnić z roku na rok lub na rynek.

awaryjne

każdy budżet budowlany zawiera pozycję awaryjną. Nieprzewidziane okoliczności to zarezerwowana kwota pieniędzy, która jest odkładana na pokrycie nieprzewidzianych kosztów lub warunków na miejscu. Na przykład podczas fazy due diligence wykonawca może natknąć się na podziemny zbiornik magazynowy, który wyciekł ropę do nieruchomości, co wymaga kosztownej rekultywacji (Zobacz więcej na temat rekultywacji środowiska poniżej). Lub podczas budowy deweloper może zostać dotknięty nowym wymogiem, takim jak zmiana przepisów, która przewiduje, że projekty muszą być certyfikowane w systemie LEED. Programiści Zwykle niosą 5-10% awaryjności w swoim twardym budżecie kosztów.

Feldman Equities może przekształcić niedoszacowane nieruchomości w ekskluzywny zysk

inne wydatki na pracę na miejscu do rozważenia

oprócz wydatków na pracę na miejscu wymienionych powyżej, istnieją inne twarde koszty związane z witryną, które deweloper musi uwzględnić w swoim budżecie, w tym:

nabycie Ziemi

większość deweloperów poświęci dużo czasu na zbadanie możliwości, zanim faktycznie ruszy do przodu z umową kupna i sprzedaży. Na przykład deweloper może podpisać LOI (list intencyjny) ze sprzedawcą. Włożą trochę pieniędzy do depozytu, by potwierdzić swój zamiar w dobrej wierze, by pójść do przodu z umową. Następnie deweloper poświęci trochę czasu na zbadanie warunków budowy i rozpoczęcie wstępnych prac projektowych (koszty miękkie) przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży (PSA).

między PSA a zamknięciem mogą istnieć dodatkowe warunki do spełnienia, takie jak zabezpieczenie pozwoleń potrzebnych do kontynuowania rozwoju. W związku z tym Komisja stwierdza, że środek stanowi pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. Deweloper ponosi różne miękkie koszty w całym tym projekcie, nawet przed nabyciem działki. Po zamknięciu deweloper przekaże środki potrzebne do zakupu nieruchomości, inaczej zwane nabyciem gruntów.

rekultywacja środowiska

w zależności od lokalizacji nieruchomości, jej wcześniejszego użytkowania i historii, teren może wymagać pewnego rodzaju rekultywacji środowiska. Wiele projektów miejskich wymaga pewnego poziomu rekultywacji. Obszary „Greenfield”, najmniej zanieczyszczone, zwykle znajdują się na zewnętrznych obszarach podmiejskich i wiejskich. Koszty rekultywacji mogą się różnić w zależności od zakresu i charakteru zanieczyszczenia.

Co to są koszty miękkie?

koszty Miękkie to wszystkie koszty poza kosztami twardymi powstającymi przy projekcie. Są one często uważane za niematerialne, ale są niezwykle ważne dla projektu. Wydatki te można ogólnie podzielić na dwie grupy: Usługi profesjonalne i opłaty regulacyjne.

koszty pracy podczas rozwoju

większość kosztów pracy podczas rozwoju wiąże się z różnymi profesjonalnymi usługami. Najważniejsze elementy profesjonalnej linii usług na ogół odnoszą się do architektury i projektowania, a zarządzanie projektami wchodzi w bliskiej sekundzie.

• Architektura

w zależności od wielkości i skali projektu, w projekt może zaangażować się kilku architektów. Mogą to być między innymi mistrzowie planowania, architekci na poziomie projektu koncepcyjnego, architekci rysunku budowlanego rekordu i architekci krajobrazu.

• Inżynieria

w rozwoju nieruchomości komercyjnych zwykle w projektowanie i realizację projektu zaangażowanych jest wielu inżynierów. Inżynierowie mogą pochodzić z wielu dziedzin: ruchu drogowego, ochrony środowiska, tunelu aerodynamicznego i innych.

• Zarządzanie projektami

projekty deweloperskie zazwyczaj mają dedykowanego sponsora projektu. Rola tego sponsora mogła polegać na identyfikowaniu, pozyskiwaniu i agregowaniu kapitału na działania rozwojowe. Czasami sponsor sam poprowadzi proces rozwoju; innym razem zlecą te obowiązki zewnętrznej firmie zarządzającej projektami. Niezależnie od tego, kto pełni funkcję kierownika projektu, sponsora lub strony trzeciej, kierownik projektu zwykle zbiera procent kosztów budowy lub ustala miesięczną opłatę w zamian za bieżące zarządzanie projektem deweloperskim. Kierownik projektu zazwyczaj służy jako rozgrywający dla innych konsultantów i wykonawców zaangażowanych w projekt.

• Księgowość / Opłaty prawne

Rachunkowość i opłaty prawne to dwa dodatkowe koszty miękkie, które muszą być uwzględnione w pro forma. Księgowość jest czasami zarządzana wewnętrznie przez sponsora lub dewelopera; czasami jest zlecana Na zewnątrz podobnie jak obowiązki w zakresie zarządzania projektami. Nawet duże deweloperzy, którzy mają swoje wewnętrzne zespoły prawne, zwykle szukają wsparcia od zewnętrznego doradcy, w zależności od charakteru projektu. Opłaty prawne mogą być związane z pozwoleniami i uprawnieniami, zarządzaniem procesami regulacyjnymi miasta i państwa itp.

• opłaty za inspekcję

każdy, kto zainwestował w nieruchomości mieszkalne, będzie zaznajomiony z inspekcją domu. Projekty nieruchomości komercyjnych również wykorzystują inspektorów, ale w inny sposób. Inspektorzy są zazwyczaj wykorzystywane podczas procesu due diligence, a następnie ponownie w razie potrzeby do kontroli kodu, gdy projekt jest w toku i zbliża się do zakończenia.

• rozbudowa sieci i dróg

niektóre projekty budowlane wymagają nowych przyłączy i rozbudowy jezdni. Obie formy pracy na budowie są uważane za ciężkie koszty i zostaną odpowiednio odzwierciedlone w budżecie.

koszty przewozu

każdy pro forma powinien rozliczać koszty przewozu. Koszty prowadzenia to niezbywalne przedmioty, które deweloper musi płacić co miesiąc, niezależnie od statusu projektu. Zazwyczaj obejmuje to podatki, ubezpieczenie i rachunki za media.

Related: jaka jest dobra stopa kapitalizacji w Nieruchomościach Komercyjnych?

pozwolenia i inne opłaty regulacyjne

deweloperzy nieruchomości muszą ponownie uzyskać szereg zezwoleń na swoje projekty, w zależności od wielkości i skali projektu. Na przykład mogą wystąpić opłaty związane z renowacją witryny do nowego użytku. Jeśli potrzebna jest wariancja, zwykle wiąże się z tym również opłata. Konieczne mogą być zezwolenia państwowe, takie jak zezwolenia udzielane przez agencje regulacyjne ds. środowiska lub departamenty autostrad. Określenie, które zezwolenia i opłaty regulacyjne będą miały zastosowanie, jest zwykle jednym z obowiązków zewnętrznego doradcy i kierownika projektu.

koszty powykonawcze

projekty rozwojowe wiążą się z dodatkowymi kosztami miękkimi, nawet gdy projekt ten zbliża się lub kończy. Koszty te obejmują:

• Reklama

większość deweloperów zatrudni agencję marketingową lub sklep Maklerski, aby pomóc w reklamowaniu swojej nieruchomości. Pomaga to w wynajmie lub wysiłkach sprzedażowych i pozwala szybciej stabilizować projekty.

• Zarządzanie Nieruchomościami

zakładając, że deweloper zdecyduje się zatrzymać (zamiast sprzedać) nieruchomość po jej zakończeniu, konieczny będzie zarządca nieruchomości. Zarządca nieruchomości-czyli osoba fizyczna lub zespół osób, w zależności od skali projektu – będzie nadzorował całodzienną działalność na terenie nieruchomości. Obejmuje to nadzór nad najmem, pobór czynszu, rutynowe naprawy i konserwacje, inwestycje w ulepszenia kapitałowe w razie potrzeby i wiele innych. Zarządcy nieruchomości często zatrudniają wykonawców zewnętrznych do kilku zadań, takich jak architektura krajobrazu i odśnieżanie.

• bezpieczeństwo

koszt bezpieczeństwa musi być wbudowany w każdy budżet deweloperski. Na małą skalę, może to być inwestowanie w a następnie monitorowanie kamer bezpieczeństwa. Na większą skalę, jak w biurowcu w centrum, może w pełni obsadzony zespół ludzi, którzy obsługują biurko w holu.

poznanie różnicy: dlaczego ma to znaczenie

niezależnie od tego, czy jesteś deweloperem, czy pasywnym inwestorem, ważne jest, aby zrozumieć wkład w projekt pro forma. Wymaga to podstawowego zrozumienia kosztów miękkich i twardych kosztów związanych z projektem rozwojowym. Koszty te mogą być trudne do ustalenia, zwłaszcza dla początkujących programistów. Mimo to deweloper i jego inwestorzy będą chcieli mieć wysoki stopień zaufania do budżetu, zanim przejdą do przodu.

wynika to z faktu, że wszystkie zyski z projektu są zyskiem obliczane przy użyciu założeń pro forma. Na wczesnych etapach ubezpieczania, cena za metr kwadratowy może być używany do oszacowania zarówno twardych kosztów i miękkich kosztów w zależności od lokalnego rynku i średnich historycznych. Pomaga to deweloperowi opracować strategię finansowania. Wraz z postępem architektury i inżynierii deweloper może zacząć podłączać bardziej wyrafinowane liczby, aby odzwierciedlić te koszty z większą dokładnością. Każdy deweloper, zwłaszcza ktoś, kto jest mniej doświadczony, będzie chciał budować w zdrowych rezerwach (tj. awaryjność) zarówno na twarde, jak i miękkie koszty, aby uwzględnić przekroczenia projektu.

podobne: żargon nieruchomości komercyjnych wyjaśniony

wniosek

wiele kosztów idzie w projekt deweloperski. Jest to prawda, niezależnie od tego, czy jest to stosunkowo prosta gra o wartości dodanej, czy kompleksowy, gruntowy projekt rozwojowy. Jako inwestor, ważne jest, aby pracować z deweloperem, który naprawdę rozumie budżet projektu i różne koszty, które będą miały wpływ na zwrot projektu. Inwestorzy powinni zawsze poprosić o obejrzenie pro forma i przejrzeć go z drobnym grzebieniem zębatym. Każdy wysokiej jakości sponsor chętnie przeprowadzi inwestorów Przez swoje ubezpieczenie. Większość z nich dostarczy cennego wglądu w założenia, które leżą u podstaw tych liczb. Ten proces-przegląd ryzyka ze sponsorem projektu-rzuci światło na wiedzę dewelopera z rodzaju produktu i rynku, w którym chcesz zainwestować.

jak zawsze, jeśli liczby wydają się zbyt piękne, aby mogły być prawdziwe, poszukaj dalej i zadaj dodatkowe pytania. Żaden sponsor nie powinien niechętnie dzielić się swoimi liczbami z inwestorami, ponieważ liczby te będą decydować o ogólnym sukcesie i zwrotach generowanych przez projekt.

potrzebujesz pomocy w zamianie nieruchomości poprzez gruntowny remont, agresywną promocję i dzierżawę? Skontaktuj się z Feldman Equities już dziś.