jedną z największych decyzji, przed którymi stają pary rozwodowe, jest to, co zrobić z domem małżeńskim. Jeśli zerwanie jest ostre, próba uzgodnienia domu i kredytu hipotecznego może być koszmarem.

opcje dla par rozwodowych zależą od wielu czynników, takich jak sposób finansowania ich nieruchomości i tytuł, czy jeden partner chce pozostać w domu, ilość kapitału, który mają w domu i ich rating kredytowy.

wielu ekspertów prawnych i finansowych twierdzi, że obserwują wzrost rozwodów podczas pandemii. Mary Ann Ferreira, CFP, akcjonariusz Viridian Advisors w Bothell, Waszyngton, i ekspert w finansowych aspektach rozwodu, mówi, że dostaje dużo więcej telefonów od par ubiegających się o rozwód.

„myślę, że będzie wzrost rozwodu z powodu tego COVID”, mówi Ferreira. „Wiele osób kontaktuje się ze mną. To bardzo smutne, ale wygląda na to, że to kwitnie.”

problemy rozwodu i kredytu hipotecznego

rozwód jest często trudnym i stresującym procesem, zwłaszcza gdy istnieją aktywa do podziału, w tym dom. Tutaj analizujemy różne opcje, które pomogą Ci podjąć najlepszą decyzję w danej sytuacji.

decydując się na sprzedaż lub pobyt

decydując, kto zachowa Dom małżeński, można zrobić bałagan, jeśli oboje małżonkowie chcą w nim zostać.

„te decyzje idą sprawniej, gdy pracujesz ze swoim współmałżonkiem, a nie skacząc sobie do gardeł”, mówi doradca finansowy Jeremy Runnels, CFP, Z West Coast Financial w Santa Barbara w Kalifornii. „Przynosi wszystkim korzyści finansowe i emocjonalne.”

gdy para zdecyduje, kto powinien dostać dom po rozwodzie, muszą upewnić się, że odbiorca może sobie pozwolić na jego utrzymanie. Mądrze jest przyjąć długą perspektywę przy podejmowaniu tej decyzji.

„rozsądnie jest zrozumieć długoterminowy wpływ pobytu w domu, nawet jeśli wydaje się to wykonalne w krótszym okresie czasu, ponieważ może to naprawdę wpłynąć na inne cele, które możesz mieć”, mówi Runnels.

refinansowanie kredytu hipotecznego

niektóre pary decydują się refinansować kredyt hipoteczny wspólny na jedno imię po rozwód. Zwalnia to współmałżonka, którego nazwisko wychodzi z pożyczki, z odpowiedzialności za hipotekę.

jednak, o ile nazwa tego partnera nie zostanie usunięta z tytułu, nadal mogą korzystać ze sprzedaży i kapitału w domu, więc ważne jest, aby nie tylko refinansować, ale także zaktualizować tytuł, aby odzwierciedlić jednego właściciela. Akt roszczeniowy jest powszechnie używany do usunięcia nazwiska małżonka z tytułu rozwodu.

dużym czynnikiem dla wielu rozwodników jest obniżenie dochodów i aktywów, które pomagają kredytobiorcom uzyskać najlepsze oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dobrą rzeczą jest to, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie bardzo niskie, co może działać na korzyść osoby rozwiedzionej, pod warunkiem, że się kwalifikują. Stopa kredytu hipotecznego, którą otrzymasz po rozwodzie, zależy od tych samych czynników, które określają stopy innych kredytobiorców, takich jak dochód, dług, ocena kredytowa i otoczenie rynkowe.

małżonek ubiegający się o refinansowanie może wykorzystać tylko własne dochody i wynik kredytowy, aby zakwalifikować się, jednak Runnels mówi.

„pożyczkodawca spojrzy na osobę i upewni się, że jest w porządku, mając ją jako jedynego gwaranta” – mówi Runnels. „Problem w tym, czy możesz sobie na to pozwolić, a to dotyczy obu współmałżonków.”

jeśli partner otrzyma alimenty lub wsparcie małżeńskie, może wykorzystać ten dochód, aby zakwalifikować się do refinansowania, o ile ugoda rozwodowa przewiduje, że będzie otrzymywać alimenty przez co najmniej trzy lata, mówi Runnels.

Jeśli para ma kapitał w domu, współmałżonek utrzymujący dom może ubiegać się o refinansowanie cash-out, aby wypłacić byłemu partnerowi swój udział.

„aby osiągnąć te cele, doświadczony Urzędnik pożyczkowy może potrzebować nieszablonowego myślenia”, mówi Michael Becker, pomysłodawca i kierownik sprzedaży w oddziale detalicznym Sierra Pacific Mortgage w Baltimore. „Może to wiązać się z tym, że pozostały małżonek znajdzie współ pożyczkobiorcę niebędącego mieszkańcem, aby zakwalifikować się do nowej pożyczki. Może to oznaczać Robienie refinansowania cash-out najpierw dostać część pieniędzy do wychodzącego małżonka, a następnie, że się z kredytu kapitału własnego domu, aby uzyskać pozostałe pieniądze z powodu wychodzącego małżonka.”

sprzedaż domu

umowa rozwodowa może wymagać sprzedaży domu i podziału zysków, jeśli para nie dotrzyma terminu refinansowania kredytu hipotecznego na nazwisko jednego z małżonków. Jeśli żaden z małżonków nie może sobie pozwolić na hipotekę na własną rękę, mogą nie mieć wyboru, jak sprzedać. W najlepszym interesie każdego może być pozbycie się tego miejsca, spłata kredytu hipotecznego, zebranie części zysków i rozpoczęcie od nowa.

ponadto, jeśli istnieje spór o to, ile jest wart dom, sprzedaż jest najlepszym sposobem, aby uzyskać odpowiedź.

oprócz salda hipotecznego, pary powinny wziąć pod uwagę koszty, które poniosą, jeśli sprzedają lub refinansują Dom. Mogą one obejmować prowizję pośrednika, koszty zagospodarowania nieruchomości, aby uczynić ją bardziej atrakcyjną dla kupujących, podatki od transferu nieruchomości i podatki od zysków kapitałowych.

ocena kapitału własnego domu

chociaż sprzedaż domu jest jedynym sposobem, aby naprawdę go wycenić i obliczyć kapitał, nie zawsze jest to wykonalne lub odpowiednie. Następną najlepszą rzeczą jest uzyskanie profesjonalnej oceny.

czasami jednak para może nie zgodzić się co do wycenianej wartości. Może to sparaliżować wysiłki, aby iść do przodu i może oznaczać spędzanie więcej czasu i pieniędzy na adwokatów i rzeczoznawców.

„w mojej praktyce, jeśli para jest spółdzielnia i może zdecydować się na firmę wyceny, to byłby najlepszy sposób, aby określić, jaki jest rzeczywisty kapitał w domu”, mówi Ferreira. „Jeśli nie, każda ze stron powinna mieć wycenę domu i używać średniej wartości przy określaniu kapitału własnego.”

kiedy sprzedajesz dom, kieszonkowy kapitał, mniej kosztów sprzedaży. Często zdarza się, że para dzieli kapitał własny, zgodnie z umową separacji, lub wykorzystuje go do spłacania innych długów, które razem zaciągnęli.

spłacając ex za ich udział

powiedzmy, że dom jest wart 300 000 dolarów, a para jest winna 200 000 dolarów na hipotekę. Mają $ 100,000 equity, więc $ 50,000 będzie potrzebne, aby wykupić udział drugiego małżonka, jeśli zgodzili się na podział 50/50.

aby uzyskać gotówkę, jeden partner refinansuje się na pożyczkę w wysokości 250 000 USD tylko w swoim imieniu i wykorzystuje wypłatę gotówki w wysokości 50 000 USD, aby rozliczyć się ze swoim byłym — ale muszą mieć pewność, że kwalifikują się do pożyczki.

„ich dochód musi być na tyle wysoki, aby samodzielnie obsłużyć nowy kredyt hipoteczny, a dom musi mieć w nim kapitał własny, aby wziąć gotówkę” – mówi Becker. „FHA i konwencjonalne refinansowania cash-out są ograniczone do 80 osób pożyczki do wartości, podczas gdy można przejść do 100 procent na kredyt VA.”

Jeśli chcesz zachować Dom i nie masz kapitału, aby zrobić refinansowanie cash-out lub pieniędzy, aby zapłacić ex ich udział, HELOC lub kredyt kapitałowy domu może się przydać.

„możesz spojrzeć na to, czy kredyt mieszkaniowy, czy linia kredytowa, ponieważ niektórzy kredytodawcy pozwolą Ci przejść do 95 do 100 procent wartości Twojego domu”, mówi Becker.

konsekwencje podatkowe

niezależnie od tego, czy sprzedajesz dom w ramach umowy rozwodowej, czy wykupisz udział współmałżonka, podatki od zysków kapitałowych mogą wejść w grę. Jest to podatek od sprzedaży aktywów kapitałowych, takich jak dom, gdy zysk przekracza określoną kwotę.

Jeśli sprzedajesz dom, ty i twój współmałżonek może każdy odliczyć do $250,000 zysku z dochodu podlegającego opodatkowaniu, ale ma to zastosowanie tylko do głównego miejsca zamieszkania, w którym mieszkałeś przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat przed sprzedażą, zgodnie z IRS. Wakacje lub nieruchomości inwestycyjne się nie liczą.

podatek od zysków kapitałowych jest podatkiem progresywnym, podobnym do zwykłych podatków dochodowych, zauważa Francine Lipman, która wykłada prawo podatkowe na University of Nevada, Las Vegas William S. Boyd School of Law. Zamożna para może oczekiwać, że zapłaci aż 20 procent zysku kapitałowego ze sprzedaży domu, mówi Lipman.

„w zakresie, w jakim istnieją aktywa do podziału, chcesz być świadomy jakiegokolwiek wbudowanego zysku”, mówi Lipman. „Mogą być realne koszty podatkowe.”

z drugiej strony rozwodzący się małżonek powinien być ostrożny w przyjmowaniu domu, który stracił na wartości.

” trzeba uważać na to, które aktywa Chcesz Dom z dużą stratą?- pyta Lipman, dodając, że-podatnicy nie mogą domagać się strat ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, który może być powodem do utrzymania domu i wynajęcia go, w nadziei, że rynek wróci.”

istnieją również względy podatkowe dotyczące płatności alimentów, które mogą mieć wpływ na zdolność rozwodu małżonka do zakwalifikowania się do nowej hipoteki lub refinansowania hipoteki na Domu małżeńskim.

według Urzędu Skarbowego małżonek, który osiąga wyższy dochód i płaci alimenty, nie może odliczyć tych wypłat od dochodu podlegającego opodatkowaniu, ale małżonek otrzymujący alimenty nie musi go deklarować jako dochód. (Dotyczy to rozwodów zakończonych po 1 grudnia 31, 2018.)

lepiej zarabiający współmałżonek może wystąpić o wypłatę niższych alimentów, co może obniżyć dochody otrzymującego małżonka, aby zakwalifikować się do nowej pożyczki-mówi Runnels.

natomiast wypłaty alimentów mogą zaszkodzić dochodom płatnika i szansom na kredyt hipoteczny.

” czy małżonka stać na dom i wszystkie alimenty i alimenty?”Runnels pyta. „Z drugiej strony, czy alimenty (odbiorca) mogą pozwolić sobie na utrzymanie domu, skoro są odpowiedzialni za wszystkie wydatki?”

Lipman zaleca zatrudnienie prawnika rozwodowego, który rozumie kwestie podatkowe lub pracuje z kimś, kto to robi.

usunięcie nazwiska byłego z hipoteki

tylko pożyczkodawca może usunąć nazwisko jednego małżonka z hipoteki.

„w prawie wszystkich przypadkach jedynym sposobem na uwolnienie małżonka od hipoteki jest refinansowanie go z hipoteki” – mówi Becker. „Jeśli z jakiegoś powodu współmałżonek utrzymujący dom jest jedynym na bieżącej hipotece, można wykonać akt własności quitclaim, aby pozbyć się wychodzącego małżonka z tytułu własności.”

pozostawienie swojego nazwiska na hipotece może wpłynąć na zdolność współmałżonka niebędącego rezydentem do ubiegania się o kolejny kredyt na zakup własnego domu.

„największym czynnikiem kwalifikującym się do kredytu hipotecznego jest stosunek długu do dochodu, a jeśli jesteś na innej hipotece, dług ten zostanie uwzględniony w obliczeniach DTI”, mówi Runnels. „Jeśli jesteś blisko granicy, Twój DTI będzie zbyt wysoki .”

hipoteka jest prawnie wiążącą umową, oddzieloną od dekretu rozwodowego-dodaje Runnels. „Jeśli Twoje nazwisko jest wymienione na hipotece, jesteś odpowiedzialny. Jesteś poręczycielem tej hipoteki.”

Ochrona kredytu

rozwód to emocjonalne, często niestabilne wydarzenie, ale najgorszą rzeczą, jaką mogą zrobić pary rozwodowe, jest zemsta finansowa-twierdzą eksperci.

„wiele razy z goryczy widziałem, jak jedno lub oboje małżonków rujnuje kredyt drugiego małżonka” – mówi Becker. „Decydują, że to problem drugiej osoby i odmawiają płacenia rachunków, które mogą być wspólnymi kontami. Może to znacznie uszkodzić kredyt i uniemożliwić zakwalifikowanie się do kredytu hipotecznego przez długi czas.”

Runnels namawia rozwiedzione pary do płacenia wszystkich rachunków w procesie rozwodowym, aby chronić swój kredyt.

„Zamknij wspólne konta i załóż własne konta” – radzi Runnels. „Jeśli kłócisz się ze współmałżonkiem o to, kto zapłaci rachunek, a dostaniesz kredyt, trudniej będzie dostać kredyt.”

Finding financial peace

zanim podejmiesz decyzję o swoim domu lub hipotece podczas rozwodu, upewnij się, że masz wokół siebie odpowiednich ludzi, w tym dobrego adwokata rozwodowego, planistę finansowego i brokera hipotecznego.

rozwód może wydawać się końcem świata, ale po przejściu burzy jest życie i spokój finansowy. Ferreira wie z pierwszej ręki. Była mamą w domu jakieś 20 lat temu, kiedy się rozwiodła.

„musiałem wrócić do pracy i zacząć od początku” – wspomina Ferreira. „Zajęło mi trochę czasu, aby wrócić do czerni…jeśli kobieta była w domu z dziećmi, lub biorąc mniejszą pracę, z doświadczenia, mogę powiedzieć, że jest życie po rozwodzie. Możesz to rozgryźć. Jest coraz lepiej.”

dowiedz się więcej:

• ile kapitału własnego potrzebujesz do refinansowania?
• Wskazówki dotyczące refinansowania drugiego domu lub nieruchomości inwestycyjnej
• kto odpowiada za długi po rozwodzie?