Er zijn vele manieren om te investeren in commercieel vastgoed. Sommigen kiezen voor direct ownership, terwijl anderen strategieën met toegevoegde waarde nastreven. Sommigen zullen passief investeren, als beperkte partners in fondsen of syndicaties. Wie op zoek is naar het behoud van liquiditeit kan ervoor kiezen om te investeren in real estate investment trusts (REIT ‘ s), die net zo gemakkelijk kunnen worden gekocht en verkocht als een aandeel. Het hangt af van de doelstellingen van de beleggers, de beleggingstijdlijn en de risicotolerantie.

een strategie die minder mensen ten minste persoonlijk nastreven, is de ontwikkeling van onroerend goed. Vastgoedontwikkeling kan ingewikkeld zijn, met veel onbekenden. Het ontwikkelen van ruwe grond, of het herontwikkelen van een bestaande site, heeft vele variabelen en kosten. Deze kosten omvatten zowel harde kosten als zachte kosten, die gezamenlijk deel uitmaken van de ontwikkelaar onroerend goed pro forma. De nauwkeurigheid van de pro forma van een ontwikkelaar zal van invloed zijn op het totale rendement.

Iedereen die geïnteresseerd is in investeringen in de ontwikkeling van onroerend goed, direct of indirect als een beperkte partner, moet de werkelijke kosten van een project begrijpen. In dit artikel onderzoeken we het verschil tussen harde en zachte kosten en de verschillende regelitems die bij elk van hen horen.

gerelateerd: Wat is het verschil tussen klasse A, B en C eigenschappen?

Wat zijn harde kosten?

alles wat verband houdt met de fysieke ontwikkeling van een eigenschap wordt over het algemeen beschouwd als een harde kostprijs. Dit omvat de fysieke materialen die nodig zijn om een project te bouwen (bijv., staal, beton, interieur, enz.) evenals de aannemers wiens arbeid nodig is om het project te doen.

materiaalkosten

De breedte van de materialen die in een project voor de ontwikkeling van onroerend goed gaan, is verbazingwekkend. Materiële harde kosten kunnen omvatten staal, hout, cement, gipsplaten, Tapijt, apparaten, life safety systems, HVAC-systemen, landscaping, en meer. Om de materialen te berekenen die nodig zijn voor een project, moet een ontwikkelaar een geavanceerd ontwerp hebben met zijn architecten en ingenieurs. Er zijn derden Bouw schatters die kunnen helpen zetten hoeveelheden en kosten aan elk van deze materiële lijn items. De meeste ontwikkelaars zullen gebruik maken van een marktgemiddelde (bijvoorbeeld een specifiek bedrag in dollar per vierkante voet) als een schatting tijdens hun vroege underwriting oefeningen.

arbeidskosten

arbeidskosten zijn een van de belangrijkste en meest variabele uitgaven voor harde kosten die in een project worden opgenomen. De grote onderscheidende factor is of een ontwikkelaar gebruik maakt van vakbond of niet-vakbond arbeid. De eerste kan aanzienlijk duurder zijn dan de laatste. Toch, in sommige markten, is er een vereiste (of stimulans, dat wil zeggen, de vakbonden zullen niet naar buiten komen om te protesteren tegen uw project) om vakbond arbeid te gebruiken voor een bepaald percentage van de bouw.

arbeid is nodig gedurende het hele project en omvat meestal mensen uit de volgende disciplines: Bouw (bijv. timmerlieden, loodgieters, elektriciens), bouwprofessionals (bijv. graafmachines, milieuherstelmachines en anderen die betrokken zijn bij het graderen van bouwterreinen); en landschapsarchitectuur.

in een beperkte arbeidsmarkt zullen ontwikkelaars een premie betalen voor arbeidskosten. In een neerwaartse markt, arbeid kan meer betaalbaar zijn. Het hangt echt af van de beschikbaarheid van werknemers, dat is de reden waarom arbeidskosten kunnen variëren door zo veel van jaar tot jaar of markt tot markt.

Contingency

elk bouwbudget bevat een contingency line Post. Een onvoorziene gebeurtenis is een gereserveerde hoeveelheid geld die is gereserveerd om onvoorziene kosten of site voorwaarden te dekken. Tijdens de due diligence-fase kan een aannemer bijvoorbeeld een ondergrondse opslagtank tegenkomen die olie op het terrein heeft gelekt, waardoor dure sanering nodig is (zie hieronder meer over milieusanering). Of, tijdens de bouw, een ontwikkelaar kan worden getroffen met een nieuwe eis, zoals een wijziging van de regelgeving die bepaalt dat projecten moeten LEED gecertificeerd. Ontwikkelaars zullen meestal dragen een 5-10% onvoorziene in hun harde kosten budget.

Feldman Equities kunnen ondergewaardeerd onroerend goed omzetten in upscale winst

andere kosten voor het werk op de locatie om rekening te houden met

naast de hierboven genoemde kosten voor het werk op de locatie, zijn er andere kosten voor een ontwikkelaar die in hun budget moeten worden verwerkt, waaronder:

grondaankoop

De meeste ontwikkelaars zullen veel tijd besteden aan het onderzoeken van mogelijkheden voordat ze daadwerkelijk verder gaan met een koop-en verkoopovereenkomst. Een ontwikkelaar kan bijvoorbeeld een LOI (letter of intent) ondertekenen met de verkoper. Ze zullen wat geld in de escrow zetten om hun goede trouw intentie te bevestigen om verder te gaan met de deal. Vervolgens zal de ontwikkelaar enige tijd besteden aan het onderzoeken van de sitevoorwaarden en het starten van voorbereidende ontwerpwerkzaamheden (zachte kosten) alvorens de koop-en verkoopovereenkomst (PSA) uit te voeren.

tussen PSA en sluiting kunnen er aanvullende voorwaarden zijn waaraan moet worden voldaan, zoals het verkrijgen van vergunningen die nodig zijn om door te gaan met de ontwikkeling. De PSA functioneert vaak als een verlengde optie om de grond te kopen en kan vele maanden of zelfs meer dan een jaar duren, aangezien de ontwikkelaar de levensvatbaarheid van het project bevestigt. De ontwikkelaar loopt verschillende zachte kosten gedurende dit project, zelfs voordat het pakket wordt aangeschaft. Bij het sluiten, de ontwikkelaar zal dan de middelen die nodig zijn om het pand te kopen, ook wel bekend als land acquisition.

milieusanering

afhankelijk van de locatie van de eigenschap en het eerdere gebruik en de geschiedenis ervan, kan het terrein een soort milieusanering nodig hebben. Veel stedelijke projecten hebben enige mate van sanering nodig. “Greenfield” sites, de minst verontreinigde, meestal in buitenwijken en landelijke gebieden. De saneringskosten kunnen variëren afhankelijk van de omvang en de aard van de verontreiniging.

Wat zijn zachte kosten?

zachte kosten zijn alle kosten buiten de harde kosten die voortvloeien uit een project. Ze worden vaak als immaterieel beschouwd, maar zijn van cruciaal belang voor een project. Deze kosten kunnen over het algemeen worden ingedeeld in twee groepen: professionele diensten en regulerende Vergoedingen.

arbeidskosten tijdens de ontwikkeling

het grootste deel van de arbeidskosten tijdens de ontwikkeling wordt geassocieerd met verschillende professionele diensten. De belangrijkste professionele diensten lijn items hebben over het algemeen betrekking op architectuur en design, met project management coming in als een nauwe tweede.

• architectuur

afhankelijk van de grootte en schaal van een project kunnen er meerdere architecten bij een project betrokken zijn. Dit kunnen o.a. master planning architecten, concept design-level architecten, bouwtekenarchitecten of record, en landschapsarchitecten zijn.

• Engineering

bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed zijn er meestal veel ingenieurs betrokken bij het ontwerp en de uitvoering van een project. Ingenieurs kunnen uit vele disciplines komen: verkeer, milieu, windtunnel, en meer.

• projectbeheer

Vastgoedontwikkelingsprojecten hebben doorgaans een specifieke projectsponsor. De rol van die sponsor kan geweest zijn om kapitaal voor de ontwikkelingsinspanning te identificeren, te verwerven en te aggregeren. Soms zal de sponsor zelf het ontwikkelingsproces leiden; andere keren, ze zullen deze taken uitbesteden aan een derde partij project management bedrijf. Ongeacht wie als projectmanager, sponsor of derde optreedt, zal de projectmanager gewoonlijk een percentage van de bouwkosten innen of maandelijks een vergoeding vaststellen in ruil voor het dagelijkse beheer van het ontwikkelingsproject. De projectmanager zal doorgaans dienen als quarterback voor de andere consultants en contractanten die betrokken zijn bij het project.

• boekhoudkundige / juridische kosten

boekhoudkundige en juridische kosten zijn twee extra zachte kosten die in de pro-forma moeten worden opgenomen. Accounting wordt soms in-house beheerd door de sponsor of Ontwikkelaar; soms, het is uitbesteed op dezelfde manier aan project management verantwoordelijkheden. Zelfs grote vastgoedontwikkelaars die hun in-house juridische teams zullen meestal op zoek naar enige ondersteuning van externe adviseurs, afhankelijk van de aard van het project. Juridische kosten kunnen worden geassocieerd met vergunningen en rechten, het beheren van stad en staat regelgevende processen, en dergelijke.

• inspectiekosten

Iedereen die in residentieel vastgoed heeft geïnvesteerd, zal vertrouwd zijn met een huisinspectie. Commerciële vastgoedprojecten maken ook gebruik van inspecteurs, maar op een andere manier. Inspecteurs worden over het algemeen gebruikt tijdens het due diligence-proces en vervolgens opnieuw als dat nodig is voor code-inspecties zodra het project aan de gang is en bijna voltooid is.

• utiliteits-en weguitbreidingen

sommige bouwprojecten vereisen nieuwe nutsaansluitingen en rijweguitbreiding. Beide vormen van werkzaamheden ter plaatse worden beschouwd als harde kosten en zullen dienovereenkomstig in de begroting worden weerspiegeld.

draagkosten

elke pro-forma dient rekening te houden met draagkosten. Draagkosten zijn de niet-verhandelbare items die een vastgoedontwikkelaar elke maand moet betalen, ongeacht de status van het project. Dit omvat meestal belastingen, verzekering, en energierekeningen.

gerelateerd: Wat is een goed plafond voor commercieel vastgoed?

vergunningen en andere reglementaire Vergoedingen

vastgoedontwikkelaars moeten een reeks vergunningen voor hun projecten intrekken, opnieuw, afhankelijk van de omvang en schaal van het project. Er kunnen bijvoorbeeld kosten verbonden zijn aan het renoveren van een site voor een nieuw gebruik. Als een variantie nodig is, is er meestal een vergoeding verbonden met dat, ook. Vergunningen van de staat kunnen nodig zijn, zoals vergunningen die worden verstrekt door milieu-regelgevende instanties of snelwegafdelingen. Bepalen welke vergunningen en reglementaire vergoedingen van toepassing zijn is meestal een van de verantwoordelijkheden van de externe adviseur en projectmanager.

Post-development costs

Er zijn extra zachte kosten verbonden aan ontwikkelingsprojecten, zelfs als dat project bijna voltooid is of bereikt wordt. Deze kosten omvatten:

• reclame

De meeste ontwikkelaars zullen een marketingbureau of makelaarswinkel inhuren om te helpen bij het adverteren van hun onroerend goed. Dit helpt bij lease-up of verkoop inspanningen en maakt het mogelijk projecten sneller worden gestabiliseerd.

• Property Management

aangenomen dat een ontwikkelaar ervoor kiest om de property te behouden (in plaats van te verkopen) na voltooiing, zal een property manager nodig zijn. Een property manager – dat is een individu of een team van mensen, afhankelijk van de omvang van het project-zal toezicht houden op de hele dag-tot-dag activiteit op het pand. Dit omvat leasetoezicht, huurinzameling, routinematige reparaties en onderhoud, investeringen in kapitaalverbeteringen indien nodig, en meer. Property managers zullen vaak huren van derden aannemers voor verschillende taken, zoals landschapsarchitectuur en sneeuwruimen.

• beveiliging

de beveiligingskosten MOETEN in elk ontwikkelingsbudget worden ingebouwd. Op kleine schaal zou dit kunnen zijn investeren in en dan toezicht houden op Beveiligingscamera ‘ s. Op grotere schaal, zoals in een kantoorgebouw in de binnenstad, misschien een volledig bemand team van mensen die een bureau in de lobby bedienen.

het verschil weten: waarom het ertoe doet

of u nu een ontwikkelaar of een passieve investeerder bent, het is essentieel om de input in de pro forma van een project te begrijpen. Dit vereist een basiskennis van de zachte kosten en harde kosten verbonden aan het ontwikkelingsproject. Deze kosten kunnen een uitdaging zijn om vast te stellen, vooral voor beginnende ontwikkelaars. Toch zullen een ontwikkelaar en zijn investeerders een hoge mate van vertrouwen in de begroting willen hebben alvorens vooruit te gaan.

Dit komt omdat alle projectrendementen winst worden berekend aan de hand van de pro forma veronderstellingen. In de vroege stadia van de acceptatie kan een prijs per vierkante voet worden gebruikt om zowel harde kosten als zachte kosten te schatten, afhankelijk van de lokale markt en historische gemiddelden. Dit helpt de ontwikkelaar ambachtelijke haar Financieringsstrategie. Naarmate de architectuur en engineering vordert, kan de ontwikkelaar beginnen met het inpluggen van meer verfijnde nummers om deze kosten met meer nauwkeurigheid weer te geven. Elke ontwikkelaar, in het bijzonder iemand met minder ervaring, zal gezonde reserves (d.w.z. onvoorziene uitgaven) willen opbouwen voor zowel harde als zachte kosten om rekening te houden met projectoverschrijdingen.

gerelateerd: commercieel vastgoed Jargon uitgelegd

conclusie

veel kosten gaan naar een vastgoedontwikkelingsproject. Dit is waar of het nu een relatief eenvoudige value-added spel of dat het een uitgebreide, ground-up ontwikkelingsproject. Als investeerder is het belangrijk om samen te werken met een ontwikkelaar die het projectbudget en de verschillende kosten die van invloed zijn op het rendement van een project echt begrijpt. Beleggers moeten altijd vragen om de pro forma te zien en moet het herzien met een fijn getande kam. Om het even welke kwaliteitsponsor zal gelukkig investeerders door zijn het overnemen lopen. De meeste zullen waardevolle inzichten verschaffen over de veronderstellingen die aan deze getallen ten grondslag liggen. Dit proces-het beoordelen van de acceptatie met de projectsponsor – zal licht werpen op de expertise van een ontwikkelaar met het producttype en de markt waarin u wilt investeren.

Zoals altijd, als de getallen te mooi lijken om waar te zijn, onderzoek verder en stel aanvullende vragen. Geen sponsor zou terughoudend moeten zijn om zijn aantallen met investeerders te delen, aangezien deze aantallen het algemene succes en de rendementen zullen bepalen die door het project worden gegenereerd.

heeft u hulp nodig bij het herstellen van slecht presterende eigendommen door uitgebreide renovatie, agressieve promotie en verhuring? Neem vandaag nog contact op met Feldman Equities.