Zie meer

herfinanciering van uw hypotheek

sommige paren besluiten een gezamenlijke hypotheek te herfinancieren in één naam bij echtscheiding. Wat dit doet is het vrijgeven van de echtgenoot wiens naam komt uit de lening van de verantwoordelijkheid voor de hypotheek.

echter, tenzij de naam van die partner ook uit de titel wordt verwijderd, kunnen ze nog steeds profiteren van de verkoop van en het eigen vermogen in de woning, dus het is belangrijk om niet alleen te herfinancieren, maar ook om de titel te actualiseren om één eigenaar weer te geven. Een quitclaim akte wordt vaak gebruikt om de naam van een echtgenoot te verwijderen uit de titel in een echtscheiding.

een belangrijke factor voor veel echtscheidende paren is de vermindering van inkomen en activa die kredietnemers helpen de beste hypotheekrente te verkrijgen. Het goede is dat de hypotheekrente momenteel erg laag is, wat in het voordeel van een gescheiden persoon zou kunnen werken, mits ze in aanmerking komen. De hypotheekrente die u krijgt na een scheiding zal afhangen van dezelfde factoren die de tarieven van andere leners bepalen, zoals uw inkomen, schuld, credit score en de marktomgeving.

de echtgenoot die de herfinanciering aanvraagt, kan echter alleen zijn eigen inkomen en credit score gebruiken om in aanmerking te komen, zegt Runnels.

” de geldschieter gaat kijken naar het individu en ervoor zorgen dat ze OK hebben ze als de enige garant, ” Runnels zegt. “Het probleem is kun je het veroorloven, en dat geldt voor beide echtgenoten.”

als een partner alimentatie of echtelijke steun zal ontvangen, kunnen ze dat inkomen gebruiken om in aanmerking te komen voor een herfinanciering, zolang de echtscheidingsregeling bepaalt dat ze alimentatie zullen ontvangen voor ten minste drie jaar, zegt Runnels.

als het echtpaar een eigen vermogen in de woning heeft, kan de echtgenoot die het huis houdt een herfinanciering van de cash out aanvragen om zijn ex-partner hun aandeel te betalen.”een ervaren loan officer moet mogelijk buiten de kaders denken om deze doelen te bereiken”, zegt Michael Becker, loan initiator en sales manager bij de Baltimore retail branch van Sierra Pacific Mortgage. “Het kan inhouden dat de resterende echtgenoot een niet-inzittende mede-lener vindt om in aanmerking te komen voor de nieuwe lening. Het kan betekenen dat het doen van een cash-out herfinanciering eerst om een deel van het geld aan de exiting echtgenoot te krijgen, dan na dat met een home equity lening om het resterende geld als gevolg van de exiting echtgenoot te krijgen.”

verkoop van uw woning

een echtscheidingsovereenkomst kan de verkoop van de woning en de splitsing van de winst vereisen als het echtpaar niet voldoet aan een deadline om de hypotheek te herfinancieren op naam van één echtgenoot. Als geen van beide echtgenoten de hypotheek zelf kan veroorloven, hebben ze misschien geen andere keuze dan te verkopen. Het kan in ieders belang zijn om van de plaats af te komen, de hypotheek af te betalen, hun deel van de winst te innen en opnieuw te beginnen.

bovendien, als er een geschil is over hoeveel de woning waard is, is verkopen de beste manier om het antwoord te krijgen.

naast het hypotheeksaldo dienen paren rekening te houden met de kosten die zij zullen maken als zij de woning verkopen of herfinancieren. Hiertoe behoren bijvoorbeeld de Commissie voor onroerend goed, de kosten van het verfraaien van het onroerend goed om het aantrekkelijker te maken voor kopers, de overdrachtsbelasting voor onroerend goed en de belasting op vermogenswinst.

het evalueren van uw eigen vermogen

hoewel het verkopen van de woning de enige manier is om het echt te waarderen en equity te berekenen, is dat niet altijd haalbaar of gepast. Het op een na beste is om een professionele beoordeling te krijgen.

soms is het echter mogelijk dat een koppel het niet eens is over de geschatte waarde. Dit kan de inspanningen om vooruit te komen verlammen en kan betekenen dat meer tijd en geld aan advocaten en taxateurs.

” in mijn praktijk, als het echtpaar coöperatief is en kan beslissen over een taxatie bedrijf, dat zou de beste manier om te bepalen wat de werkelijke equity is in de woning, ” Ferreira zegt. “Zo niet, moet elke partij een beoordeling van het huis en gebruik maken van een gemiddelde waarde bij het bepalen van het eigen vermogen.”

wanneer u uw huis verkoopt, neemt u het eigen vermogen in handen, verminderd met de verkoopkosten. Het is gebruikelijk voor een paar om het eigen vermogen te splitsen, volgens hun scheidingsovereenkomst, of het te gebruiken om andere schulden die ze samen opgebouwd af te betalen.

je ex afbetalen voor hun aandeel

stel dat het huis $300.000 waard is en het echtpaar $200.000 verschuldigd is op de hypotheek. Ze hebben $ 100.000 eigen vermogen, dus $50.000 zal nodig zijn om het aandeel van de andere echtgenoot uit te kopen, als ze hebben ingestemd met een 50/50 verdeling.

om het geld te krijgen, herfinanciert één partner in een lening van $250.000 alleen op hun naam, en gebruikt de uitbetaling van $50.000 Contant om af te rekenen met hun ex — maar ze moeten er zeker van zijn dat ze in aanmerking komen voor de lening.

” hun inkomen moet hoog genoeg zijn om de nieuwe hypotheek zelf af te handelen, en het huis moet het eigen vermogen hebben om de cash uit te nemen, ” zegt Becker. “FHA en conventionele cash-out refinances zijn begrensd op 80 persoon loan-to-value, terwijl je kunt gaan naar 100 procent op een VA lening.”

als je het huis wilt behouden en niet de equity hebt om een cash-out herfinanciering te doen of het geld om je ex hun aandeel te betalen, kan een HELOC of home equity lening van pas komen.

” je zou kunnen kijken naar het doen van een home equity lening of een home equity lijn van krediet, zoals sommige kredietverstrekkers zal u toestaan om naar 95 tot 100 procent van de waarde van uw huis, ” Becker zegt.

belastingimplicaties

of u het huis verkoopt als onderdeel van de echtscheidingsovereenkomst of het aandeel van uw echtgenoot uitkocht, vermogenswinstbelastingen kunnen een rol spelen. Dit is een belasting op de verkoop van kapitaalgoederen, zoals een woning, wanneer de winst een bepaald bedrag overschrijdt.

Als u het huis verkoopt, kunnen u en uw echtgenoot elk tot $250.000 winst aftrekken van uw belastbaar inkomen, maar dit geldt alleen voor de hoofdwoning waar u ten minste twee van de laatste vijf jaar voorafgaand aan de verkoop hebt gewoond, volgens de IRS. Vakantie-of investeringsobjecten tellen niet mee.de vermogenswinstbelasting is een progressieve belasting, vergelijkbaar met de gewone inkomstenbelasting, merkt Francine Lipman op, die belastingrecht doceert aan de Universiteit van Nevada, Las Vegas William S. Boyd School of Law. Een rijk paar zou kunnen verwachten te betalen zo veel als 20 procent op de meerwaarde van een huis verkoop, Lipman zegt.

” voor zover er activa zijn om op te splitsen, wil je je bewust zijn van een ingebouwde winst, ” zegt Lipman. “Er kunnen echte belastingkosten zijn.”

aan de andere kant moet een scheidende echtgenoot voorzichtig zijn met het nemen van een huis dat in waarde is gedaald.

“je moet voorzichtig zijn met welke activa je uiteindelijk neemt. Wil je een huis met een groot verlies?”vraagt Lipman, eraan toevoegend dat” belastingbetalers geen verliezen kunnen claimen op de verkoop van een hoofdwoning die een reden zou kunnen zijn om het huis vast te houden en het misschien te verhuren, in de hoop dat de markt terug zal komen.”

Er zijn ook fiscale overwegingen met betrekking tot alimentatiebetalingen, die van invloed kunnen zijn op het vermogen van een scheidende echtgenoot om in aanmerking te komen voor een nieuwe hypotheek of om de hypotheek op de echtelijke woning te herfinancieren.

volgens de IRS kan de echtgenoot die een hoger inkomen verdient en alimentatie betaalt, deze betalingen niet aftrekken van hun belastbaar inkomen, maar de echtgenoot die alimentatie ontvangt hoeft het niet als inkomen aan te geven. (Dit geldt voor echtscheidingen die na Dec. 31, 2018.)

de meer verdienende echtgenoot zou kunnen pleiten voor het betalen van minder alimentatie, wat het inkomen van de ontvangende echtgenoot kan verlagen om in aanmerking te komen voor een nieuwe lening, zegt Runnels.

omgekeerd kunnen alimentatiebetalingen het inkomen van de betaler en de kansen op een hypotheek schaden.

” kan een echtgenoot het huis en alle alimentatie en kinderbijslag betalen?”Runnels vraagt. “Aan de andere kant, kan de alimentatie (ontvanger) veroorloven om het huis te houden, gezien zij verantwoordelijk zijn voor alle kosten?”

Lipman raadt aan een echtscheidingsadvocaat in te huren die belastingproblemen begrijpt of die met iemand werkt die dat wel doet.

de naam van uw ex uit de hypotheek verwijderen

alleen de geldschieter kan de naam van één echtgenoot uit de hypotheek verwijderen.

” in bijna alle gevallen is de enige manier om een echtgenoot van een hypotheek af te krijgen door hem van de hypotheek af te herfinancieren”, zegt Becker. “Als, om wat voor reden dan ook, de echtgenoot die het huis houdt de enige is op de huidige hypotheek, dan kan een quitclaim-akte worden uitgevoerd om de exitclaim-echtgenoot van het eigendomsrecht af te krijgen.”

het achterlaten van hun naam op de hypotheek kan van invloed zijn op het vermogen van de niet-ingezeten echtgenoot om in aanmerking te komen voor een andere lening op de weg naar de aankoop van hun eigen woning.

” de grootste factor om in aanmerking te komen voor een hypotheek is de verhouding tussen schuld en inkomen, en als je op een andere hypotheek zit, zal die schuld worden opgenomen in je DTI-berekening, ” zegt Runnels. “Als je dicht bij de limiet bent, zal je DTI te hoog zijn.”

een hypotheek is een juridisch bindend contract, los van een echtscheidingsbesluit, voegt Runnels toe. “Als je naam op een hypotheek staat, ben je aansprakelijk. Je staat garant voor die hypotheek.”

uw krediet beschermen

echtscheiding is een emotionele, vaak vluchtige gebeurtenis, maar het ergste wat scheidende stellen kunnen doen is Financiële wraak nemen, zeggen experts.

” vaak, uit bitterheid, heb ik één of beide echtgenoten het krediet van de andere echtgenoot zien ruïneren,” zegt Becker. “Ze beslissen dat het probleem van de andere persoon en weigeren rekeningen te betalen die gezamenlijke rekeningen kunnen zijn. Dit kan uw krediet sterk beschadigen en houden u van de mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een hypotheek voor een lange tijd.”

Runnels dringt er bij scheidende paren op aan om al hun rekeningen te blijven betalen tijdens het echtscheidingsproces om hun krediet te beschermen.

“Sluit uw gezamenlijke accounts en krijg uw eigen accounts opgezet,” Runnels adviseert. “Als je ruzie met je echtgenoot over wie gaat om een rekening te betalen, en je krijgt een ding op uw krediet, het gaat moeilijker zijn om een lening te krijgen.”

finding financial peace

voordat u beslissingen neemt over uw huis of hypotheek tijdens een scheiding, zorg ervoor dat u de juiste mensen om u heen hebt, waaronder een goede echtscheidingsadvocaat, een financieel planner en een hypotheekmakelaar.scheiding voelt misschien aan als het einde van de wereld, maar er is leven en financiële vrede nadat de storm voorbij is. Ferreira weet het uit de eerste hand. Ze was een thuis moeder ongeveer 20 jaar geleden toen ze scheidde.

” Ik moest weer aan het werk en beginnen bij af, ” herinnert Ferreira zich. “Het kostte me een tijdje om terug in het zwart…als de vrouw thuis is geweest met de kinderen, of het nemen van mindere banen, uit ervaring, kan ik je vertellen dat er leven na een scheiding. Je komt er wel uit. Het wordt beter.”

meer informatie:

• hoeveel eigen vermogen heeft u nodig om te herfinancieren?
• Tips voor herfinanciering van een tweede woning of vastgoedbelegging
• Wie is verantwoordelijk voor schuld na een scheiding?