En av de største beslutningene skilsmisse par ansikt er Hva de skal gjøre med ekteskapelig hjem. Hvis bruddet er bitre, prøver å bli enige om huset og boliglån kan være et mareritt.alternativene for skilsmisse par avhenger av en rekke faktorer, for eksempel hvordan deres eiendom ble finansiert og tittelen, om en partner ønsker å bo i hjemmet, hvor mye egenkapital de har i hjemmet og deres kredittvurdering.mange juridiske og økonomiske eksperter sier at de ser en økning i skilsmisser under pandemien. Mary Ann Ferreira, CFP, aksjonær I Viridian Advisors I Bothell, Washington, og en ekspert på de økonomiske aspektene ved skilsmisse, sier hun får mye flere samtaler fra par som søker skilsmisse.

«Jeg tror det kommer til å bli en økning i skilsmisse på grunn av DENNE COVID,» Sier Ferreira. «Det er mange som kontakter meg. Det er veldig trist, men det høres ut som det blomstrer.»

Utfordringer med skilsmisse og boliglån

Skilsmisse er ofte en vanskelig og stressende prosess, spesielt når det er eiendeler å dele, inkludert et hus. Her, vi utforske ulike alternativer for å hjelpe deg å ta den beste avgjørelsen for din situasjon.

Bestemmer seg for å selge eller bo

Bestemme hvem som skal holde ekteskapelig hjem kan bli rotete hvis begge ektefeller ønsker å bo i den.»Disse beslutningene går mer jevnt når Du jobber med din ektefelle i stedet for å være i hverandres halser,» sier finansiell rådgiver Jeremy Runnels, CFP, Fra West Coast Financial I Santa Barbara, California. «Det fordeler alle økonomisk og følelsesmessig.»

når paret bestemmer hvem som skal få hjemmet etter skilsmissen, må de sørge for at mottakeren har råd til å beholde det. Det er smart å ta den lange visningen når du tar denne beslutningen.»Det er forsiktig å forstå den langsiktige effekten av å bo i hjemmet, selv om det virker mulig over en kortere periode, fordi det virkelig kan påvirke andre mål du måtte ha,» Sier Runnels.

Refinansiering av boliglån

noen par bestemmer seg for å refinansiere et felles boliglån til ett navn ved skilsmisse. Hva dette gjør er å frigjøre ektefellen hvis navn kommer av lånet fra ansvar for boliglånet.Men med mindre partnerens navn også er fjernet fra tittelen, kan de fortsatt dra nytte av salg av og egenkapital i hjemmet, så det er viktig å ikke bare refinansiere, men også å oppdatere tittelen for å gjenspeile en eier. En quitclaim gjerning er ofte brukt til å fjerne en ektefelle navn fra tittelen i en skilsmisse.En stor faktor for mange skilsmissepar er reduksjonen i inntekt og eiendeler som hjelper låntakere med å få de beste boliglånsrentene. Den gode tingen er at boliglånsrentene for tiden er svært lave, noe som kan fungere til en skilt persons fordel, forutsatt at de kvalifiserer. Boliglånsrenten du får etter en skilsmisse vil avhenge av de samme faktorene som bestemmer andre låntakers priser, for eksempel inntekt, gjeld, kreditt score og markedsmiljø.ektefellen som søker om refinansieringen, kan bare bruke sin egen inntekt og kreditt score for å kvalifisere, Sier Runnels.»utlåner kommer til å se på den enkelte og sørge for at DE ER OK å ha dem som eneste garantist,» Runnels sier. «Problemet er at du har råd til det, og det gjelder for begge ektefeller .»Hvis en partner vil motta underholdsbidrag eller ekteskapelig støtte, kan de bruke den inntekten til å kvalifisere for refinansiering, så lenge skilsmisseoppgjøret fastsetter at de vil motta underholdsbidrag i minst tre år, Sier Runnels.Hvis paret har egenkapital i hjemmet, kan ektefellen holde huset søke om en cash-out refinansiere for å betale sin ex-partner sin andel.»en erfaren låneansvarlig må kanskje tenke utenfor boksen for å oppnå disse målene,» sier Michael Becker, låneopphavsmann og salgssjef ved Baltimore retail branch Of Sierra Pacific Mortgage. «Det kan innebære at den gjenværende ektefellen finner en ikke-beboer medlåner for å kvalifisere for det nye lånet. Det kan bety å gjøre en cash-out refinansiere først for å få en del av pengene til den spennende ektefellen, og deretter følge det opp med et hjem egenkapital lån for å få de resterende pengene på grunn av den spennende ektefellen.»

Selge hjemmet ditt

en skilsmisseavtale kan kreve salg av hjemmet og oppdeling av fortjeneste hvis paret ikke oppfyller en frist for å refinansiere boliglånet til en ektefelles navn. Hvis ingen av ektefellene har råd til boliglån på egen hånd, kan de har ikke annet valg enn å selge. Det kan være i alles beste interesse å kvitte seg med stedet, betale boliglånet, samle sin andel av fortjenesten og starte friskt.i tillegg, hvis det er en tvist om hvor mye hjemmet er verdt, er det å selge det den beste måten å få svaret på.I Tillegg til boliglånsbalansen, bør par vurdere kostnadene de vil pådra seg hvis de selger eller refinansierer hjemmet. Disse kan omfatte Realtor provisjon, kostnadene ved sprucing opp eiendommen for å gjøre det mer attraktivt for kjøpere, fast eiendom overføre skatter og salgsgevinster skatt.

Evaluere ditt hjem egenkapital

selv om å selge hjemmet er den eneste måten å virkelig verdsette det og beregne egenkapital, er det ikke alltid mulig eller hensiktsmessig. Det nest beste er å få en profesjonell vurdering.

Noen ganger kan imidlertid et par ikke være enige om den verdsatte verdien. Dette kan lamme innsats for å gå videre og kan bety å bruke mer tid og penger på advokater og takstmenn.»i min praksis, Hvis paret er samarbeidsvillig og kan bestemme seg for et vurderingsselskap, ville det være den beste måten å avgjøre hva den faktiske egenkapitalen er i hjemmet,» Sier Ferreira. «Hvis ikke, bør hver part ha en vurdering av hjemmet og bruke en gjennomsnittsverdi ved fastsettelse av egenkapital.»

Når du selger huset ditt, lommer du egenkapitalen, mindre salgskostnader. Det er vanlig for et par å dele egenkapitalen, i henhold til deres separasjonsavtale, eller bruke den til å betale andre gjeld de påløpte sammen.

Betaler din ex for sin andel

La oss si at hjemmet er verdt $ 300.000 og paret skylder $ 200.000 på boliglånet. De har $100 000 egenkapital, så $ 50 000 vil være nødvendig for å kjøpe ut den andre ektefellens andel, hvis de har avtalt en 50/50 splittelse.for å få kontanter, refinansierer en partner inn i et lån på $ 250.000 bare i deres navn, og bruker kontantutbetalingen på $ 50.000 for å bosette seg med sin ex-men de må være sikre på at de kvalifiserer for lånet.»deres inntekt må være høy nok til å håndtere det nye boliglånet alene, og hjemmet må ha egenkapitalen i det for å ta ut penger,» Sier Becker. «FHA og konvensjonelle utbetalingsrefinanser er avkortet til 80-personers lån til verdi, mens du kan gå til 100 prosent PÅ ET VA-lån.»

Hvis du vil beholde huset og ikke har egenkapitalen til å gjøre en utbetalingsrefinans eller pengene til å betale din ex sin andel, kan ET HELOC eller hjem egenkapital lån komme til nytte.»Du kan se på å gjøre enten et hjem egenkapital lån eller et hjem egenkapital linje av kreditt, som noen långivere vil tillate deg å gå til 95 til 100 prosent av verdien av ditt hjem,» Becker sier.

Skatteimplikasjoner

Enten du selger hjemmet som en del av skilsmisseavtalen eller kjøper ut ektefellens andel, kan kapitalgevinstskatt komme til spill. Dette er en skatt på salg av kapitalmidler, for eksempel et hjem, når fortjenesten overstiger et visst beløp.Hvis du selger hjemmet, kan du og din ektefelle hver trekke opp til $250 000 av gevinst fra din skattepliktige inntekt, men den gjelder bare for den primære boligen du har bodd i i minst to av de siste fem årene før salget, ifølge IRS. Ferie – eller investeringseiendommer teller ikke.kapitalgevinstskatten er en progressiv skatt, lik ordinær inntektsskatt, bemerker Francine Lipman, som lærer skatterett ved University Of Nevada, Las Vegas William S. Boyd School Of Law. En velstående par kan forvente å betale så mye som 20 prosent på gevinst fra et hjem salg, Lipman sier.»i den grad det er eiendeler å splitte opp, vil du være oppmerksom på noen innebygd gevinst,» Sier Lipman. «Det kan være en reell skattekostnad.»

på baksiden bør en skilsmisse ektefelle være forsiktig med å ta et hus som har avskrevet.

«Du må være forsiktig med hvilke eiendeler du ender med å ta. Vil du ha et hus med et stort tap på det?»spør Lipman, og legger til at» skattebetalere kan ikke kreve tap ved salg av en hovedbolig som kan være en grunn til å holde fast på huset og leie det ut kanskje, i håp om at markedet kommer tilbake.»Det er også skattemessige hensyn angående underholdsbidrag, noe som kan påvirke en skilsmisse ektefelles evne til å kvalifisere for et nytt boliglån eller å refinansiere boliglånet på det ekteskapelige hjemmet.ifølge IRS kan ektefellen som tjener høyere inntekt og betaler underholdsbidrag ikke trekke disse utbetalingene fra sin skattepliktige inntekt, men ektefellen som mottar underholdsbidrag, trenger ikke å erklære det som inntekt. (Dette gjelder skilsmisser ferdig Etter Desember. 31, 2018.den høyere opptjente ektefellen kan gjøre en sak for å betale mindre underholdsbidrag, noe som kan senke mottakerens ektefelles inntekt for å kvalifisere for et nytt lån, sier Runnels.Omvendt kan underholdsbidrag betalinger skade betalers inntekt og sjansene for et boliglån.

» Kan en ektefelle råd til huset og alle underholdsbidrag og barnebidrag?»Runnels spør. «På baksiden, kan underholdsbidrag (mottaker) råd til å holde huset, gitt de er ansvarlige for alle utgifter?»

Lipman anbefaler å ansette en skilsmisse advokat som forstår skattespørsmål eller som jobber med noen som gjør det.

Fjerne din ex navn fra boliglån

bare utlåner kan fjerne en ektefelle navn fra boliglån.»i nesten alle tilfeller er den eneste måten å få en ektefelle av et boliglån, å refinansiere dem av boliglånet,» sier Becker. «Hvis ektefellen som holder huset av en eller annen grunn er den eneste på det nåværende boliglånet, kan en quitclaim gjerning utføres for å få den spennende ektefellen av tittelen til eiendommen.»

Å Forlate sitt navn på boliglånet kan påvirke evnen til den utenlandske ektefellen til å kvalifisere for et annet lån nedover veien for å kjøpe sitt eget hjem.»den største faktoren i å kvalifisere for et boliglån er gjeld til inntektsforhold, og hvis du er på et annet boliglån, vil den gjelden bli inkludert i dti-beregningen din,» sier Runnels. «Hvis du er nær grensen, VIL DIN DTI være for høy.»

et boliglån er en juridisk bindende kontrakt, skilt fra et skilsmissedekret, Legger Runnels til. «Hvis navnet ditt er oppført på et boliglån, er du ansvarlig. Du er en garantist for at boliglån.»

Beskytte kreditt

Skilsmisse Er en følelsesmessig, ofte flyktig hendelse, men det verste skilsmisse par kan gjøre er å ta økonomisk hevn, sier ekspertene.»Mange ganger, av bitterhet, har jeg sett en eller begge ektefeller ødelegge æren til den andre ektefellen,» Sier Becker. «De bestemmer seg for at det er den andre personens problem og nekter å betale regninger som kan være felles kontoer. Dette kan skade din kreditt sterkt og holde deg fra å kunne kvalifisere for noen boliglån i lang tid.»Runnels oppfordrer skilsmisse par til å fortsette å betale alle sine regninger gjennom skilsmisseprosessen for å beskytte deres kreditt.

«Lukk felles kontoer og få dine egne kontoer satt opp,» Runnels råder. «Hvis du argumenterer med din ektefelle over hvem som skal betale en regning, og du får en ding på kreditt, blir det vanskeligere å få et lån.»

Finne økonomisk fred

før du tar avgjørelser om ditt hjem eller boliglån under en skilsmisse, må du sørge for at du har de riktige menneskene rundt deg, inkludert en god skilsmisse advokat, en finansiell planlegger og et boliglån megler.Skilsmisse kan føles som verdens ende, Men det er liv og økonomisk fred etter at stormen går. Ferreira vet førstehånds. Hun var en hjemme-mor om 20 år siden da hun fikk en skilsmisse.

«jeg måtte gå tilbake til jobb og starte fra utgangspunktet,» Husker Ferreira. «Det tok meg en stund å komme tilbake i svart…Hvis kvinnen har vært hjemme med barna, eller tar mindre jobber, fra erfaring, kan jeg fortelle deg at det er liv etter skilsmisse. Du kan finne ut av det. Det blir bedre.»

Lær mer:

• Hvor mye hjem egenkapital trenger du å refinansiere?
• tips for refinansiering et andre hjem eller investeringseiendom
• hvem er ansvarlig for gjeld etter skilsmisse?