Det er mange måter å investere i næringseiendom. Noen velger direkte eierskap, mens andre forfølger verdiskapende strategier. Noen vil investere passivt, som begrensede partnere i fond eller syndikasjoner. De som ønsker å bevare likviditet, kan velge å investere i Eiendomsinvesteringer (REITs), som kan kjøpes og selges like enkelt som en aksje. Det avhenger av investorenes mål, investeringstidslinje og risikotoleranse.En strategi som færre mennesker forfølger, i hvert fall personlig, er eiendomsutvikling. Eiendomsutvikling kan være komplisert, med mange ukjente. Utvikling av rå land, eller ombygging av et eksisterende nettsted, har mange variabler og kostnader. Disse kostnadene inkluderer både harde kostnader og myke kostnader, som samlet utgjør utviklerens eiendom pro forma. Nøyaktigheten av en utviklerens proforma vil påvirke total avkastning.Alle som er interessert i å investere i eiendomsutvikling, enten direkte eller indirekte som en begrenset partner, bør forstå de faktiske kostnadene ved et prosjekt. I denne artikkelen undersøker vi forskjellen mellom harde kostnader og myke kostnader og de ulike linjeelementene som er knyttet til hver av dem.

Relatert: hva er forskjellen Mellom Klasse a, B og C egenskaper?

Hva Er Harde Kostnader?

Alt relatert til den fysiske utviklingen av en eiendom anses generelt som en hard kostnad. Dette inkluderer de fysiske materialene som trengs for å bygge et prosjekt (f. eks., stål, betong, interiør, etc.) samt entreprenører som arbeidskraft er nødvendig for å gjøre prosjektet.

Materialkostnader

bredden av materialer som går inn i et eiendomsutviklingsprosjekt er ganske forbløffende. Materielle harde kostnader kan omfatte stål, tømmer, sement, gips, teppe, apparater, livssikkerhetssystemer, HVAC-systemer, landskapsarbeid og mer. For å beregne materialene som trengs for et prosjekt, må en utvikler ha en avansert design med sine arkitekter og ingeniører. Det er tredjeparts konstruksjon estimatorer som kan bidra til å sette mengder og kostnader til hver av disse materielle linjeposter. De fleste utviklere vil bruke et markedsgjennomsnitt (f.eks. et bestemt dollarbeløp per kvadratmeter) som et estimat under deres tidlige garantiøvelser.

Lønnskostnader

Lønnskostnader er en av de viktigste og mest variable harde kostnadene som går inn i et prosjekt. Den store forskjellen er om en utvikler benytter fagforening eller ikke-fagarbeid. Den tidligere kan være betydelig dyrere enn sistnevnte. Likevel, i noen markeder, er det et krav (eller incitament, dvs.fagforeningene vil ikke komme ut for å protestere mot prosjektet) for å utnytte fagforeningsarbeid for en viss prosentandel av byggingen.

Arbeid er nødvendig gjennom hele prosjektet og inkluderer vanligvis personer fra følgende fagområder: konstruksjon (f.eks. tømrere, rørleggere, elektrikere), fagfolk på stedet (f. eks. gravemaskiner, miljøhjelpere og andre som er involvert i gradering av stedet); og landscapers.

i et begrenset arbeidsmarked vil utviklere betale en premie for lønnskostnader. I et nedmarked kan arbeidskraft være rimeligere. Det avhenger virkelig av tilgjengeligheten av arbeidstakere, og derfor kan lønnskostnadene variere med så mye fra år til år eller marked til marked.

Beredskap

hvert byggebudsjett inneholder en beredskapslinje. En beredskap er en reservert mengde penger som er satt til side for å dekke uforutsette kostnader eller nettstedforhold. For eksempel, i due diligence-fasen, kan en entreprenør komme over en underjordisk lagertank som har lekket olje på eiendommen ,og dermed kreve kostbar utbedring (se mer om miljøtiltak nedenfor). Eller under bygging kan en utvikler bli rammet av et nytt krav, for eksempel en regulatorisk endring som fastsetter at prosjekter må VÆRE LEED-Sertifisert. Utviklere vil vanligvis bære en 5-10% beredskap i deres harde kostnadsbudsjett.

Feldman Aksjer kan slå undervurdert fast eiendom i oppskalere profitt

Andre Site Arbeidsutgifter Å Vurdere

i tillegg til området arbeidsutgifter nevnt ovenfor, er det andre site-relaterte harde kostnader for en utvikler å ta hensyn til i sitt budsjett, inkludert:

grunnerverv

de fleste utviklere vil bruke betydelig tid på å undersøke muligheter før de faktisk går videre med et kjøp og salg avtale. For eksempel kan en utvikler signere EN LOI (intensjonsavtale) med selgeren. De vil sette noen penger i escrow for å bekrefte sin gode tro hensikt å gå videre med avtalen. Deretter vil utvikleren bruke litt tid på å undersøke forholdene på nettstedet og begynne foreløpig designarbeid (myke kostnader) før du utfører kjøps-og salgsavtalen (PSA).

MELLOM PTIL og avslutning kan det være ytterligere vilkår å tilfredsstille, for eksempel sikring av tillatelser som trengs for å fortsette med utbyggingen. OFTE, PSA fungerer som en utvidet mulighet til å kjøpe land og kan utvide i mange måneder eller over et år som utbygger bekrefter prosjektet levedyktighet. Utvikleren pådrar seg ulike myke kostnader gjennom hele dette prosjektet, selv før du kjøper pakken. Ved lukking vil utvikleren deretter overføre midler som trengs for å kjøpe eiendommen, ellers kjent som grunnerverv.

environmental remediation

Avhengig av plasseringen av eiendommen og dens tidligere bruk og historie, kan området trenger noen form for miljøtiltak. Mange urbane prosjekter har noen grad av utbedring nødvendig. «Greenfield» – steder, minst forurenset, har en tendens til å være i ytre forsteder og landlige områder. Utbedring kostnadene kan variere avhengig av omfanget og arten av forurensning.

Hva Er Myke Kostnader?

Myke kostnader er alle kostnader utenfor de harde kostnadene som påløper et prosjekt. De er ofte ansett immaterielle, men er kritisk viktig for et prosjekt. Disse utgiftene kan generelt klassifiseres i to grupper: profesjonelle tjenester og regulatoriske avgifter.

Lønnskostnader under utvikling

hovedparten av lønnskostnader under utvikling er knyttet til ulike profesjonelle tjenester. De mest betydningsfulle profesjonelle tjenester linjeposter generelt knyttet til arkitektur og design, med prosjektledelse kommer inn som en nær andre.

• Arkitektur

Avhengig av størrelsen og omfanget av et prosjekt, kan det være flere arkitekter involvert i et prosjekt. Disse kan omfatte master planlegging arkitekter, konsept design-nivå arkitekter, konstruksjon tegning arkitekter av posten, og landskapsarkitekter, blant andre.

• Engineering

i næringseiendom utvikling, er det vanligvis mange ingeniører involvert i design og gjennomføring av et prosjekt. Ingeniører kan komme fra mange disipliner: trafikk, miljø, vindtunnel og mer.

• Prosjektledelse

Eiendomsutviklingsprosjekter har vanligvis en dedikert prosjektsponsor. Rollen som sponsor kan ha vært å identifisere, erverve, og samlet kapital for utviklingsarbeidet. Noen ganger sponsor vil spydspiss utviklingsprosessen selv; andre ganger vil de outsource disse oppgavene til et tredjeparts prosjektledelsesfirma. Uansett hvem som fungerer som prosjektleder, sponsor eller en tredjepart, vil prosjektlederen vanligvis samle en prosentandel av byggekostnadene eller sette månedlig avgift i bytte for å gi den daglige ledelsen av utviklingsprosjektet. Prosjektlederen vil typisk fungere som quarterback til de andre konsulentene og entreprenørene som er involvert i prosjektet.

• Regnskaps – /Advokathonorarer

Regnskaps-og advokathonorarer er to ekstra myke kostnader som må inkluderes i proforma. Regnskap styres noen ganger internt av sponsoren eller utvikleren; noen ganger er det outsourcet på samme måte som prosjektledelsesansvar. Selv store eiendomsutviklere som har sine interne juridiske team vil vanligvis se etter noen støtte fra utenfor råd, avhengig av arten av prosjektet. Juridiske avgifter kan være knyttet til tillatelser og rettigheter, styring av by-og statlige reguleringsprosesser og lignende.

• Inspeksjon avgifter

Alle som har investert i boligeiendommer vil være kjent med et hjem inspeksjon. Kommersielle eiendomsprosjekter bruker også inspektører, men på en annen måte. Inspektører brukes vanligvis under due diligence prosessen og deretter igjen etter behov for kode inspeksjoner når prosjektet er i gang og nærmer seg ferdigstillelse.

• Verktøy-og veiutvidelser

noen byggeprosjekter krever nye verktøyforbindelser og forlengelse av veibanen. Begge former for anleggsarbeid anses harde kostnader og vil bli reflektert i budsjettet tilsvarende.

Bærekostnader

hver proforma skal stå for bærekostnader. Bære kostnader er ikke-omsettelige elementer som en eiendomsutvikler må betale hver måned, uavhengig av status for prosjektet. Dette inkluderer vanligvis skatter, forsikring og bruksregninger.

Relatert: Hva er en god cap rate I Næringseiendom?

Tillatelser og andre regulatoriske avgifter

eiendomsutviklere må trekke en rekke tillatelser for sine prosjekter, igjen, avhengig av størrelsen og omfanget av prosjektet. For eksempel kan det være avgifter knyttet til renovering av et nettsted for ny bruk. Hvis en varians er nødvendig, er det vanligvis en avgift knyttet til det også. Statlige tillatelser kan være nødvendig, for eksempel tillatelser gitt av miljøregulerende etater eller motorveien avdelinger. Bestemme hvilke tillatelser og regulatoriske avgifter vil gjelde er vanligvis en av ansvar utenfor råd og prosjektleder.

Post-utviklingskostnader

det er ekstra myke kostnader knyttet til utviklingsprosjekter, selv om prosjektet nærmer seg eller når ferdigstillelse. Disse kostnadene inkluderer:

• Reklame

de fleste utviklere vil ansette et markedsføringsbyrå eller meglerbutikk for å bistå med annonsering av eiendommen deres. Dette hjelper med lease-up eller salg innsats og lar prosjekter å bli stabilisert raskere.

• Property Management

Forutsatt at en utvikler velger å holde (i stedet for å selge) eiendommen ved ferdigstillelse, vil en eiendomsforvalter være nødvendig. En eiendomsforvalter-som er en person eller et team av mennesker, avhengig av omfanget av prosjektet – vil overvåke all dag-til-dag aktivitet på eiendommen. Dette inkluderer leieovervåkning, leieinnsamling, rutinemessige reparasjoner og vedlikehold, investeringer i kapitalforbedringer etter behov og mer. Eiendomsforvaltere vil ofte ansette tredjepartsentreprenører for flere oppgaver, for eksempel landskapsarbeid og snørydding.

• Sikkerhet

kostnaden for sikkerhet må bygges inn i hvert utviklingsbudsjett. I liten skala kan dette investere i og deretter overvåke sikkerhetskameraer. I større skala, som i en kontorbygning i sentrum, kanskje et fullt bemannet team av mennesker som driver et skrivebord i lobbyen.

Å Vite Forskjellen: Hvorfor Det Er Viktig

Enten du er en utvikler eller en passiv investor, er det viktig å forstå inngangene til et prosjekts proforma. Dette krever en grunnleggende forståelse av de myke kostnadene og harde kostnadene knyttet til utviklingsprosjektet. Disse kostnadene kan være utfordrende å fastslå, spesielt for første gangs utviklere. Likevel vil en utvikler og investorer ha høy grad av tillit til budsjettet før de går videre.

dette er fordi alle prosjektavkastning er fortjeneste beregnes ved hjelp av proforma forutsetninger. I de tidlige stadiene av underwriting kan en pris per kvadratmeter brukes til å estimere både harde kostnader og myke kostnader avhengig av det lokale markedet og historiske gjennomsnitt. Dette hjelper utvikleren lage sin finansieringsstrategi. Etter hvert som arkitektur og ingeniørarbeid utvikler seg, kan utvikleren begynne å plugge inn mer raffinerte tall for å reflektere disse kostnadene med mer nøyaktighet. Enhver utvikler, spesielt noen som er mindre erfarne, vil ønske å bygge i sunne reserver (dvs.beredskap) for både harde og myke kostnader for å ta hensyn til prosjektoverskridelser.Relatert: Næringseiendom Sjargong Forklart

Konklusjon

Mange kostnader går inn i et eiendomsutviklingsprosjekt. Dette gjelder enten det er et relativt enkelt verdiskapende spill eller om det er et omfattende utviklingsprosjekt. Som investor er det viktig å jobbe med en utvikler som virkelig forstår prosjektbudsjettet og de ulike kostnadene som vil påvirke prosjektets avkastning. Investorer bør alltid be om å se proforma og bør vurdere den med en fintannet kam. Enhver kvalitet sponsor vil gjerne gå investorer gjennom sin underwriting. De fleste vil gi verdifull innsikt om forutsetningene som ligger til grunn for disse tallene. Denne prosessen-gjennomgå underwriting med prosjektet sponsor – vil kaste lys over en utvikler kompetanse med produkttype og markedet der du ønsker å investere.

Som alltid, hvis tallene virker for gode til å være sanne, prøv videre og still flere spørsmål. Ingen sponsor bør være motvillige til å dele sine tall med investorer, da disse tallene vil avgjøre den totale suksessen og avkastningen som genereres av prosjektet.

Trenger du hjelp til å snu underpresterende eiendom gjennom omfattende renovering, aggressiv markedsføring og leie opp? Kontakt Feldman Aksjer i dag.