는 많은 방법에 투자하는 상업 부동산입니다. 일부는 직접 소유권을 선택하는 반면 다른 일부는 부가가치 전략을 추구합니다. 일부는 자금이나 신디케이션에 제한된 파트너로서 수동적으로 투자 할 것입니다. 유동성을 보존하고자하는 사람들은 주식처럼 쉽게 사고 팔 수있는 부동산 투자 신탁(REITs)에 투자하도록 선택할 수 있습니다. 투자자의 목표,투자 타임 라인 및 위험 허용 범위에 따라 다릅니다.

적은 수의 사람들이 추구하는 전략 중 하나는 적어도 개인적으로 부동산 개발입니다. 부동산 개발은 많은 미지수로 복잡 할 수 있습니다. 원시 토지를 개발하거나 기존 부지를 재개발하는 데는 많은 변수와 비용이 있습니다. 이러한 비용을 모두 포함 하드 드는 비용과 부드러운 비용 집합적으로 개발자의 부동산 pro forma. 개발자의 프로 포마의 정확성은 전체 수익률에 영향을 미칩니다.유한 파트너로서 직접 또는 간접적으로 부동산 개발에 투자하는 데 관심이있는 사람은 프로젝트의 실제 비용을 이해해야합니다. 이 기사에서는 하드 비용과 소프트 비용의 차이점과 이들 각각과 관련된 다양한 광고 항목을 살펴 봅니다.

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하드 비용은 무엇입니까?

속성의 물리적 개발과 관련된 모든 것은 일반적으로 어려운 비용으로 간주됩니다. 여기에는 프로젝트를 빌드하는 데 필요한 물리적 자료가 포함됩니다(예,강철,콘크리트,실내 가구,등.)뿐만 아니라 노동이 프로젝트를 수행하는 데 필요한 계약자.

자재 비용

부동산 개발 프로젝트에 들어가는 재료의 폭은 상당히 놀랍습니다. 재료 하드 비용을 포함할 수 있습강,목재,시멘트,석고 보드,카펫,가전 제품,생활 안전 시스템,HVAC 시스템,조경,그리고 더 많은. 프로젝트에 필요한 재료를 계산하려면 개발자는 건축가 및 엔지니어와 함께 고급 설계를해야합니다. 이러한 재료 광고 항목 각각에 수량 및 비용을 넣는 데 도움을 줄 수있는 타사 건설 견적자가 있습니다. 대부분의 개발자는 초기 인수 연습 중에 시장 평균(예:평방 피트 당 특정 달러 금액)을 추정치로 사용합니다.

인건비

인건비가 가장 중요하고 대부분의 변수 비용 비용으로 프로젝트입니다. 큰 차별화 요소는 개발자가 노조 또는 비 노조 노동을 활용하는지 여부입니다. 전자는 후자보다 훨씬 비쌀 수 있습니다. 여전히,일부 시장에서,있는 요구사항(또는 인센티브,즉,조합하지 않 항의하기 위해 귀하의 프로젝트)를 활용하는 조합 노동력을 일정 비율의 건설입니다.

노동 전반에 걸쳐 필요한 프로젝트 일반적으로 포함되어 있지에서 사람들은 다음과 같은 분야:건설(예를 들어,목수,배관공,전기),사이트에서 작업 전문가는(예를 들어,굴착기,환경 remediators,및 다른 사람들에 관련된 사이트 평);그리고 정원사.제약 된 노동 시장에서 개발자는 노동 비용에 대한 프리미엄을 지불하게됩니다. 다운 시장에서는 노동력이 더 저렴할 수 있습니다. 그것은 정말의 가용성에 따라 달라집 노동자는 이유는 노동 비용이 달라질 수 있습으로 매년 또는 시장 시장입니다.

비상 사태의

모든 건설 예산에는 비상 광고 항목이 포함됩니다. 비상 사태는 예기치 않은 비용이나 사이트 조건을 충당하기 위해 따로 마련된 예약 금액입니다. 예를 들어,중 실사 단계에서,계약자에 걸쳐 올 수 있습는 지하 저장 탱크는 유출에 기름을 제공함으로써 필요한 개선 비용이 많이 드는(더보기 환경 개선을 아래). 또는 건설 중에 개발자가 LEED 인증을 받아야한다고 규정하는 규제 변경과 같은 새로운 요구 사항에 부딪 힐 수 있습니다. 개발자는 일반적으로 하드 비용 예산에 5-10%의 비상 사태를 수행 할 것입니다.

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기타 사이트 작동 비용을 고려

사이트뿐만 아니라 작동 비용은 위에서 설명한 다른 사이트 관련 하드 비용에 대한 개발자를 위해 계정에서 자신의 예산을 포함하여:

토지 취득

대부분의 개발자들은 뜻깊은 시간을 보내고 조사하는 기회를하기 전에 실제로 구입으로 앞으로 이동하고 판매 계약입니다. 예를 들어,개발자는 판매자와 LOI(의향서)에 서명할 수 있습니다. 그들은 거래로 나아갈 선의의 의도를 확인하기 위해 에스크로에 돈을 넣을 것입니다. 개발자는 것입니다 시간을 보내고 조사하는 사이트의 조건과 시작은 예비 설계 작업(부드러운 비용)을 실행하기 전에 구매 및 판매 계약(PSA).

PSA 와 폐쇄 사이에는 개발을 진행하는 데 필요한 허가를 확보하는 등 만족해야 할 추가 조건이있을 수 있습니다. 때때로,PSA 으로 기능을 확장 옵션을 구매하는 토지 연장될 수 있습니다 많은 달 또는 년 이상으로 개발자를 확인 프로젝트는 생존 능력. 개발자는 소포를 획득하기 전에이 프로젝트 전반에 걸쳐 다양한 소프트 비용을 들이고 있습니다. 폐쇄시,개발자는 그렇지 않으면 토지 취득으로 알려진 속성을 구입하는 데 필요한 자금을 전송합니다.

환경 개선

의 위치에 따라 제공 및 이전 사용과 역사,사이트의 어떤 종류를 필요로 하는 환경 개선입니다. 많은 도시 프로젝트에는 필요한 수준의 개선이 있습니다. 오염이 가장 적은”그린 필드”사이트는 외부 교외 및 농촌 지역에있는 경향이 있습니다. 구제 비용은 오염의 정도와 성격에 따라 달라질 수 있습니다.

소프트 비용은 얼마입니까?

소프트 비용은 프로젝트에 발생하는 하드 비용 이외의 모든 비용입니다. 그들은 종종 무형으로 간주되지만 프로젝트에 비판적으로 중요합니다. 이러한 비용은 일반적으로 전문 서비스 및 규제 수수료의 두 그룹으로 분류 할 수 있습니다.

개발 중 인건비

개발 중 인건비의 대부분은 다양한 전문 서비스와 관련이 있습니다. 가장 중요한 전문적인 서비스 항목은 일반적으로 관련된 건축과 디자인,프로젝트 관리로 오는 가까운 두 번째입니다.

• 리

과 크기에 따라 규모의 프로젝트가 될 수 있는 여러 가지 건축 프로젝트에 참여. 여기에는 다음이 포함될 수 있습니다 마스터 계획,건축가는 개념 설계 수준의 건축가,건축의 건축가,기록 및 조경 건축가,다른 사람의 사이에서.

• 엔지니어링

상업용 부동산 개발,일반적으로 많은 엔지니어 디자인에 참여하고 실행하는 프로젝트입니다. 엔지니어는 교통,환경,풍동 등 많은 분야에서 올 수 있습니다.

• 프로젝트 관

부동산 개발 프로젝트 일반적으로 전담 프로젝트 스폰서입니다. 그 스폰서의 역할은 개발 노력을 위해 자본을 식별,획득 및 집계하는 것이었을 수 있습니다. 때로는 스폰서가 개발 프로세스 자체를 주도 할 것입니다; 다른 때에는 이러한 직무를 제 3 자 프로젝트 관리 회사에 아웃소싱 할 것입니다. 에 관계없이 누구를 제공합 프로젝트 관리자로,스폰서 또는 타사 프로젝트 관리자는 일반적으로 수집하는 비율의 건축 비용이나 설정 월 사용료에 대한 대을 제공하는 일관리의 개발 프로젝트입니다. 프로젝트 관리자는 일반적으로 프로젝트와 관련된 다른 컨설턴트 및 계약자에게 쿼터백 역할을합니다.

• 회계/법적 요금

회계와 법적 비용은 두 가지 추가 부드러운 비용에 포함되어야 합니다 pro forma. 회계는 때로는 스폰서 또는 개발자가 사내에서 관리하며 때로는 프로젝트 관리 책임과 유사하게 아웃소싱합니다. 도 큰 부동산 개발자는 자신의 집에서 법무 팀이 일반적으로 일부 지원 외부에서 조언에 따라,자연의 프로젝트입니다. 법적 수수료는 허가 및 권리,도시 및 주 규제 프로세스 관리 등과 관련 될 수 있습니다.

• 검사 수수료

주거용 부동산에 투자 한 사람은 주택 검사에 익숙 할 것입니다. 상업용 부동산 프로젝트는 또한 검사관을 활용하지만 다른 방식으로 활용합니다. 검사관은 일반적으로 사용하는 동안 실사 프로세스한 다음 다시 등에 필요한 코드 검사 프로젝트가 진행 및 완료.

• 유틸리티 및 도로 확장을

어떤 건설 프로젝트에서 필요로 하는 새로운 유틸리티에 연결 및 도로의 확장입니다. 두 가지 형태의 사이트 작업은 하드 비용으로 간주되며 그에 따라 예산에 반영됩니다.

운반 비용

모든 프로 포마는 운반 비용을 고려해야합니다. 운반 비용은 부동산 개발자가 프로젝트의 상태에 관계없이 매월 지불해야하는 협상 불가능한 항목입니다. 여기에는 일반적으로 세금,보험 및 공공 요금이 포함됩니다.

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허가 및 다른 규제 요금

부동산 개발자를 끌어야 할 범위에 대한 허가는 그들의 프로젝트로,다시 크기에 따라고 규모의 프로젝트입니다. 예를 들어,새로운 용도로 사이트를 개조하는 것과 관련된 수수료가있을 수 있습니다. 분산이 필요한 경우 일반적으로 그와 관련된 수수료도 있습니다. 환경 규제 기관이나 고속도로 부서에서 제공하는 허가와 같은 주 허가가 필요할 수 있습니다. 어떤 허가 및 규제 수수료가 적용될 지 결정하는 것은 일반적으로 외부 변호사 및 프로젝트 관리자의 책임 중 하나입니다.

포스트-개발 비용을 절감

추가적인 연약한과 관련된 비용은 개발 프로젝트로는 프로젝트를 가까워나에 도달한다. 이러한 비용은 다음과 같습니다:

• 광고

대부분의 개발자들을 고용한 마케팅 기관 또는 중개 쇼핑 지원하는 광고들을 제공합니다. 이를 통해리스 업 또는 판매 노력에 도움이되며 프로젝트가 더 빨리 안정화 될 수 있습니다.

• 속성 관

가 개발자가 선택하는 개최(대신 판매)합자격을 상실시키는 경우에는 회원등 완료,부동산 관리가 필요합니다. 프로젝트의 규모에 따라 개인 또는 사람들로 구성된 팀 인 속성 관리자는 속성에서 하루 종일 활동을 감독합니다. 이 포함되어 있 임대 감독,대여 컬렉션,일상적인 수선과 정비는,투자 자본에서 개선이 필요에 따라 더 있습니다. 부동산 관리자는 종종 조경 및 제설과 같은 여러 작업을 위해 제 3 자 계약자를 고용 할 것입니다.

• 보안

비용의 보안에 내장되어 있어야 합 모든 개발 budget. 소규모로,이것은 투자 한 다음 보안 카메라를 모니터링 할 수 있습니다. 큰 규모로,같은 시내 사무실 건물,아마도 완전한 직원 팀은 사람들이 운영하는 데스크 등이 마련되어 있습니다.

아는 것이 왜 중요한가?

당신이 개발자 또는 수동적인 투자자는,그것은 필수 입력사항을 이해하는 프로젝트의 pro forma. 이를 위해서는 개발 프로젝트와 관련된 소프트 비용과 하드 비용에 대한 기본적인 이해가 필요합니다. 이러한 비용은 특히 처음 개발자에게는 확인하기가 어려울 수 있습니다. 여전히 개발자와 투자자는 앞으로 나아 가기 전에 예산에 대한 높은 수준의 확신을 갖고 싶어 할 것입니다.

이는 모든 프로젝트 수익률이 pro forma 가정을 사용하여 이익을 계산하기 때문입니다. 초기 단계에서의 인수,당 가격 평방 피트를 추정하는 데 사용할 수 있습니다 모두 비용 및 소비에 따라서 현지 시장과 역사적인 평균입니다. 이것은 개발자가 자금 조달 전략을 정교하게하는 데 도움이됩니다. 으로 건축 및 엔지니어링 기술 개발을 시작할 수 있는 플러그인에서 좀 더 세련된 숫자를 반영한 비용으로 더 많은 정확성입니다. 모든 개발자,특히 사람은 경험이 적은 것에서 구축하고 건강한 보호 구역(i.e,우발사)모두에 대한 어렵고 부드러운 비용을 계정 프로젝트를 초과.

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결론

많은 비용으로 이동 부동산 개발 프로젝트입니다. 이것은 상대적으로 직설적 인 부가가치 놀이인지 또는 포괄적 인 지상 개발 프로젝트인지에 관계없이 사실입니다. 투자자로서,그와 함께 작동하는 것이 중요하다는 개발자의 진정으로 이해하고 프로젝트 예산 및 각종 비용은 영향을 미칠 것이다 프로젝트의 반환합니다. 투자자는 항상 프로 포마를 보도록 요청해야하며 미세 이빨 빗으로 검토해야합니다. 모든 양질의 스폰서는 인수 과정을 통해 투자자를 행복하게 안내합니다. 대부분은 그 숫자를 뒷받침하는 가정에 관해서는 귀중한 통찰력을 제공 할 것입니다. 이 과정–을 검토하험 프로젝트 후원하는 것에 개발자의 전문 지식을 가진 제품 유형과 시장에서 당신이 찾고있을 투자합니다.

늘 그렇듯이 숫자가 사실이되기에는 너무 좋아 보인다면 더 조사하여 추가 질문을하십시오. 스폰서가 없어야기를 꺼려하는 공유의 숫자,투자자로서 이러한 번호를 결정하는 전반적인 성공을 반환에 의해 생성된 프로젝트입니다.

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