商業用不動産に投資する多くの方法が 他の人が付加価値戦略を追求しながら、いくつかは、直接所有権を選択します。 いくつかは、資金やsyndicationsに限られたパートナーとして、受動的に投資します。 流動性を維持するために探している人は、株式のように簡単に購入し、販売することができる不動産投資信託（Reit）に投資することを選ぶかもしれません。 これは、投資家の目的、投資のタイムライン、およびリスク許容度に依存します。

少数の人々が追求する一つの戦略は、少なくとも個人的には、不動産開発です。 不動産開発は、多くの未知数で、複雑にすることができます。 生の土地を開発したり、既存のサイトを再開発したりするには、多くの変数とコストがあります。 これらのコストには、ハードコストとソフトコストの両方が含まれており、開発者の不動産プロフォーマをまとめて構成しています。 開発者のプロフォーマの精度は、全体的なリターンに影響を与えます。

不動産開発への投資に興味がある人は、限られたパートナーとして直接または間接的にかどうか、プロジェクトの実際のコストを理解する必要があ この記事では、ハードコストとソフトコストの違いと、それぞれに関連付けられているさまざまな広告申込情報を調べます。関連：クラスA、B、およびCのプロパティの違いは何ですか？

ハードコストとは何ですか？

プロパティの物理的な開発に関連するものは、一般的にハードコストと考えられています。 これには、プロジェクトを構築するために必要な物理的な材料が含まれます（例：、鋼鉄、コンクリート、内部の調度品、等。）だけでなく、その労働がプロジェクトを行うために必要とされる請負業者。

材料費

不動産開発プロジェクトに入る材料の幅は非常に驚異的です。 材料の堅い費用は鋼鉄、材木、セメント、乾式壁、カーペット、電気器具、生命安全システム、hvacシステム、美化、および多くを含むことができる。 プロジェクトに必要な材料を計算するには、開発者は、その建築家やエンジニアとの高度な設計を持っている必要があります。 これらの品目品目のそれぞれに数量とコストを入力するのに役立つサードパーティの建設見積もりがあります。 ほとんどの開発者は、初期の引受演習中に推定値として市場平均（例えば、平方フィートあたりの特定の金額）を使用します。

人件費

人件費は、プロジェクトに入る最も重要で最も可変的なハードコスト費用の1つです。 大きな差別化要因は、開発者が組合または非組合労働を利用するかどうかです。 前者は後者よりも大幅に高価になる可能性があります。 それでも、いくつかの市場では、建設の一定割合のために組合労働を利用するための要件（またはインセンティブ、すなわち、労働組合があなたのプロジ

労働は、プロジェクト全体で必要とされ、通常、次の分野からの人々が含まれています：建設（例えば、大工、配管工、電気技師）、現場作業の専門家（例えば、掘削機、環

制約された労働市場では、開発者は人件費の保険料を支払うことになります。 ダウン市場では、労働はより手頃な価格かもしれません。 それは本当に労働者の利用可能性に依存しているため、人件費は年々、または市場によって大きく異なる可能性があります。

コンティンジェンシー

すべての建設予算にはコンティンジェンシー広告申込情報が含まれています。 不測の事態は、予期せぬコストやサイトの条件をカバーするために確保されているお金の予約量です。 たとえば、デューデリジェンス段階で、請負業者は、プロパティに油を漏れた地下貯蔵タンクに遭遇する可能性があり、それによって高価な修復を必要と または、建設中に、開発者は、プロジェクトがLEED認定されなければならないことを規定する規制変更など、新しい要件に見舞われる可能性があります。 開発者は通常、ハードコストの予算で5-10％の不測の事態を運ぶでしょう。

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考慮すべきその他のサイト作業費

上記のサイト作業費に加えて、開発者が予算に計上するための他のサイト関連のハードコストがあります。

土地取得

ほとんどの開発者は、実際に売買契約を進める前に機会を調査するのにかなりの時間を費やすでしょう。 例えば、開発者は、販売者とLOI（letter of intent）に署名することができる。 彼らは契約を進めるために彼らの誠実な意図を確認するためにエスクローにいくつかのお金を入れます。 その後、開発者は、購入および販売契約（PSA）を実行する前に、サイトの条件を調査し、予備設計作業（ソフトコスト）を開始する時間を費やします。

PSAとクロージングの間には、開発を進めるために必要な許可を確保するなど、満たすべき追加の条件があるかもしれません。 多くの場合、PSAは土地を購入するための拡張オプションとして機能し、開発者がプロジェクトの実行可能性を確認するにつれて、何ヶ月も、あるいは一年 開発者は、小包を取得する前であっても、このプロジェクト全体で様々なソフトコストを負担しています。 閉鎖時に、開発者は、それ以外の場合は土地取得として知られている、プロパティを購入するために必要な資金を転送します。

環境修復

プロパティの場所とその以前の使用と履歴に応じて、サイトは環境修復のいくつかの並べ替えが必要な場合があります。 多くの都市プロジェクトは、必要な修復のいくつかのレベルを持っています。 最も汚染されていない”グリーンフィールド”のサイトは、郊外や農村部の外側にある傾向があります。 修復費用は、汚染の程度と性質によって異なる場合があります。

ソフトコストとは何ですか？

ソフトコストは、プロジェクトに発生するハードコスト以外のすべてのコストです。 それらは頻繁に無形考慮されるが、プロジェクトにとって非常に重要である。 これらの費用は一般に2つのグループに分類することができます:専門職業的業務および規定する料金。

開発中の人件費

開発中の人件費の大部分は、様々な専門的なサービスに関連しています。 最も重要なプロフェッショナルサービスの広告申込情報は、一般的に建築と設計に関連しており、プロジェクト管理はすぐ近くに来ています。

• Architecture

プロジェクトの規模や規模によっては、プロジェクトに複数のアーキテクトが関与している可能性があります。 これらには、マスタープランニングアーキテクト、コンセプトデザインレベルのアーキテクト、建設図面の建築家、ランドスケープアーキテクトなどが含まれます。

• エンジニアリング

商業用不動産開発では、通常、プロジェクトの設計と実行に関与する多くのエンジニアがいます。 エンジニアは、交通、環境、風洞など、多くの分野から来ることができます。

• プロジェクト管理

不動産開発プロジェクトは、通常、専用のプロジェクトスポンサーを持っています。 そのスポンサーの役割は、開発努力のための資本を特定し、取得し、集約することであった可能性があります。 時には、スポンサーは、開発プロセス自体を先鋒になります; 他の回は、彼らはサードパーティのプロジェクト管理会社にこれらの職務を外部委託します。 関係なく、プロジェクトマネージャー、スポンサーまたは第三者として機能する人の、プロジェクトマネージャーは、通常、建設費の割合を収集したり、開発プロジェ プロジェクトマネージャーは、通常、プロジェクトに関与する他のコンサルタントや請負業者へのクォーターバックとし

• 会計/弁護士費用

会計および弁護士費用は、プロフォーマに含まれなければならない二つの追加のソフトコストです。 会計は時々スポンサーか開発者によって社内に管理される;時々、それはプロジェクト管理責任に同様に外部委託される。 彼らの社内法務チームを持っている大規模な不動産開発者は、通常、プロジェクトの性質に応じて、外部の弁護士からいくつかのサポートを探します。 弁護士費用は、許可および資格、都市および州の規制プロセスの管理、および同様のものに関連していてもよい。

• 検査料

住宅用不動産に投資したことがある人は誰でも家の検査に精通しています。 商業用不動産プロジェクトはまた、検査官を利用するが、異なる方法で。 査察官は、一般的にデューデリジェンスプロセス中に使用され、プロジェクトが進行中で完了に近づいたら、コード検査のために必要に応じて再度使用さ

• ユーティリティと道路の拡張

いくつかの建設プロジェクトは、新しいユーティリティ接続と道路の拡張を必要とします。 サイトの作業の両方の形態は、ハードコストとみなされ、それに応じて予算に反映されます。

運送費

すべてのプロフォーマは運送費を考慮する必要があります。 運送費用は不動産開発者がプロジェクトの状態にもかかわらず毎月支払わなければならないnon-negotiable項目である。 これには、通常、税金、保険、および光熱費が含まれます。関連：商業用不動産における良好なキャップ率は何ですか？

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許可およびその他の規制手数料

不動産開発者は、プロジェクトの規模と規模に応じて、再び、自分のプロジェクトのための許可の範囲を たとえば、新しい使用のためにサイトを改装することに関連する手数料がある場合があります。 分散が必要な場合は、通常、それに関連する手数料もあります。 環境規制機関や高速道路部門によって提供される許可など、州の許可が必要な場合があります。 どの許可と規制手数料が適用されるかを決定することは、通常、外部の弁護士とプロジェクトマネージャーの責任の一つです。

開発後のコスト

プロジェクトが完了に近づいたり完了したりしても、開発プロジェクトに関連する追加のソフトコストがあります。 これらの費用は下記のものを含んでいます:

• 広告

ほとんどの開発者は彼らの特性の広告と助けるためにマーケティング代理店 これは賃貸借契約か販売の努力と助け、プロジェクトがより速く安定するようになるようにする。

• プロパティマネジメント

開発者が完了時にプロパティを（売却するのではなく）保持することを選択したと仮定すると、プロ プロジェクトの規模に応じて、個人または人のチームであるプロパティマネージャーが、プロパティでのすべての日常的な活動を監督します。 これは必要とされるに応じて賃貸借契約の監督、賃貸料のコレクション、定期的な修理および維持、資本改善の投資、および多くを含んでいる。 プロパティマネージャーは、多くの場合、造園や除雪などのいくつかのタスクのためのサードパーティの請負業者を雇うでしょう。

• セキュリティ

セキュリティのコストは、すべての開発予算に組み込まれている必要があります。 小規模では、これはセキュリティカメラに投資して監視することができます。 大規模では、ダウンタウンのオフィスビルのように、多分ロビーの机を操作する人々の完全にスタッフのチーム。

違いを知る：なぜそれが重要なのか

あなたが開発者であろうと受動的な投資家であろうと、プロジ これには、開発プロジェクトに関連するソフトコストとハードコストの基本的な理解が必要です。 これらのコストは、特に初めての開発者にとっては、確認するのが難しい場合があります。 それでも、開発者とその投資家は、前進する前に予算に高い自信を持っていることを望むでしょう。

これは、すべてのプロジェクトの収益がプロフォーマの仮定を使用して計算された利益であるためです。 引受の初期段階では、平方フィートあたりの価格は、地元の市場と歴史的な平均に応じてハードコストとソフトコストの両方を推定するために使用する これは、開発者がその資金調達戦略を作るのに役立ちます。 アーキテクチャとエンジニアリングの進歩に伴い、開発者はこれらのコストをより正確に反映するために、より洗練された数値を すべての開発者、特に経験の少ない人は、プロジェクトのオーバーランを考慮するために、ハードコストとソフトコストの両方のために健全な埋蔵量（すなわち、不測の事態）を構築したいと思うでしょう。

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結論

多くのコストは、不動産開発プロジェクトに入ります。 これは、比較的簡単な付加価値のある遊びであるか、包括的で基礎的な開発プロジェクトであるかにかかわらず、当てはまります。 投資家として、プロジェクトの予算とプロジェクトの収益に影響を与える様々なコストを本当に理解している開発者と協力することが重要です。 投資家は常にプロフォーマを見るように頼むべきであり、細かい歯付き櫛でそれを見直すべきです。 任意の品質のスポンサーは喜んでその引受を通じて投資家を歩くでしょう。 ほとんどの人は、これらの数字を支える仮定に関して貴重な洞察を提供します。 このプロセス–プロジェクトのスポンサーとの引受を見直す–は、製品の種類とあなたが投資しようとしている市場との開発者の専門知識に光を当て

いつものように、数字が真実であるにはあまりにも良いように見える場合は、さらに調査し、追加の質問をしてください。

これらの数字は、プロジェクトによって生成された全体的な成功とリターンを決定するので、スポンサーは投資家とその数字を共有することに消極的

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