Che cosa è un venditore carry back, in ogni caso? Un venditore riporto è semplicemente proprietario fornito finanziamento. Si può anche vedere questo pubblicizzato come venditore finanziamento o proprietario porterà (OWC).

Questa strategia—riportando una nota—può essere uno strumento immobiliare utile sia per il venditore e l’acquirente. Venditore carry backs stanno diventando sempre più popolari nell’economia di oggi come ottenere prestiti per la casa tradizionali da parte delle banche diventa più impegnativo. Ecco come funziona:

Quando un proprietario di abitazione vuole vendere la sua casa, ma ha difficoltà a ottenere abbastanza acquirenti qualificati a causa di pratiche di prestito stretto, il venditore può “portare indietro” la nota sulla propria casa.

1. L’acquirente e il venditore firmano una cambiale. Questa nota dice che l’acquirente promette di pagare una specifica somma di denaro, con un tasso di interesse specifico, in un momento specifico. Sembra un mutuo. L’unica differenza è che invece di effettuare pagamenti a una banca, l’acquirente effettua pagamenti mensili al venditore.

2. Il venditore si sposta fuori, trasferisce il titolo, e raccoglie i pagamenti mensili da parte dell’acquirente. Il venditore si comporta come la banca, tenendo la nota e riscuotendo i pagamenti. Se in qualsiasi momento l’acquirente smette di effettuare pagamenti mensili, il venditore ha l’opportunità di precludere legalmente e riprendere la proprietà. Egli può quindi provare a vendere la proprietà in una vendita tradizionale, o portare indietro una nota di nuovo.

Vendere una casa con un venditore Portare indietro

Se sei un venditore, portando indietro una nota sulla vostra casa può sembrare rischioso. In realtà, strutturare correttamente il contratto può renderlo sicuro. È fondamentale utilizzare un avvocato o contratti approvati dallo stato dal tuo agente immobiliare locale. Poi, ottenere il consenso scritto del compratore di tirare il loro rapporto di credito, proprio come le banche farebbero. Cercare diversi anni di pagamenti on-time e assicurarsi che non ci sono bandiere rosse come debito eccessivo o passato charge-off o pignoramenti.

Anche se i termini del carry back sono negoziabili, come venditore si desidera ottenere il più di un acconto e il più alto di un tasso di interesse possibile. Il motivo per cui è così importante per ottenere un alto acconto, come il 10% o il 20%, è che a seconda del tipo di prestito originariamente preso per acquistare la proprietà, il trasferimento del titolo può innescare la clausola di due-on-sale.

La clausola due-on-sale afferma che una volta che il titolo è trasferito, è necessario pagare il resto del prestito per intero. Se avete vissuto nella proprietà abbastanza a lungo per costruire un po ‘ di equità e si ottiene un buon acconto, si può essere in grado di pagare il resto del prestito in pieno. Questo è un calcolo importante da calcolare prima di riportare la nota.

Vendere la nota

Se il venditore preferisce ricevere una somma forfettaria piuttosto che pagamenti mensili, lei può essere in grado di vendere la nota. Alcuni investitori privati e mediatori ipotecari pagheranno in contanti per le note (con uno sconto) e riceveranno i pagamenti mensili dall’acquirente. Questo può dare al venditore la libertà di acquistare una nuova casa, fare un altro investimento o pagare le spese.

Gli investitori in genere vogliono almeno il 10% di capitale dell’acquirente. Preferiscono anche che l’acquirente abbia un punteggio di credito di 650 o superiore. Note con tassi di interesse superiori al 9% che sono ammortizzati in 30 anni con un pagamento palloncino in sette anni tendono ad ottenere i migliori tassi da parte degli investitori. Se si desidera vendere una nota immobiliare ad un investitore, spesso è possibile trovare uno chiedendo un agente immobiliare per un rinvio.

Acquisto di una casa con un venditore Carry Back

Il venditore non è l’unico che beneficia di un venditore carry back. Gli acquirenti che non si qualificano per i prestiti convenzionali possono acquistare eccellenti proprietà con l’uso del venditore carry backs. Inoltre, se un acquirente possiede più proprietà, come tre unità in affitto e una casa per le vacanze, i tassi di interesse sarebbero estremamente elevati su un prestito convenzionale e l’acquirente potrebbe dover ottenere un prestito di portafoglio. L’acquisto di una casa in cui il venditore riporta la nota consentirà all’acquirente di negoziare un tasso di interesse ragionevole senza la necessità di stipulare un altro prestito per la sua residenza primaria.

Minacce al venditore Carry Back

Anche se il venditore carry-back consentono più transazioni immobiliari, stimolando le economie locali, una legge recentemente approvata minaccia di diminuire la capacità di venditori e acquirenti di utilizzare il finanziamento del venditore.

La legge SAFE, approvata nel 2008, richiede che chiunque origini un prestito sia autorizzato dal Dipartimento di Stato degli immobili come cedente di un prestito ipotecario. Ciò vale anche quando si originano prestiti sotto forma di riporto del venditore sulla propria residenza, ad eccezione dei proprietari di abitazione che portano indietro le note sulla propria casa e vendono ai familiari diretti. Inoltre, i venditori possono portare indietro una nota sulla propria casa a un membro non familiare, ogni tre anni. Anche se questo permette ancora i proprietari di abitazione la possibilità di portare indietro una nota sulla propria casa quando hanno bisogno di vendere, limita gravemente venditore finanziamento nel suo complesso.