Una delle decisioni più importanti le coppie divorziano volto è ciò che a che fare con la casa coniugale. Se la rottura è acrimonioso, cercando di concordare la casa e il mutuo può essere un incubo.

Le opzioni per le coppie divorziate dipendono da una serie di fattori, come il modo in cui la loro proprietà è stata finanziata e titolata, se un partner vuole rimanere in casa, la quantità di capitale che hanno in casa e il loro rating del credito.

Molti esperti legali e finanziari dicono che stanno vedendo un picco di divorzi durante la pandemia. Mary Ann Ferreira, CFP, azionista di Viridian Advisors a Bothell, Washington, e un esperto negli aspetti finanziari del divorzio, dice che sta ricevendo molte più chiamate da coppie in cerca di divorzio.

“penso che ci sarà un picco di divorzio a causa di questo COVID,” Ferreira dice. “Molte persone mi stanno contattando. È molto triste, ma sembra che sia in piena espansione.”

Sfide di divorzio e il mutuo

Il divorzio è spesso un processo difficile e stressante, soprattutto quando ci sono beni da dividere, tra cui una casa. Qui, esploriamo diverse opzioni per aiutarvi a prendere la decisione migliore per le vostre circostanze.

Decidere di vendere o rimanere

Decidere chi manterrà la casa coniugale può diventare disordinato se entrambi i coniugi vogliono rimanere in esso.

” Queste decisioni vanno più agevolmente quando si lavora con il coniuge, piuttosto che essere a vicenda gola, ” dice consulente finanziario Jeremy Runnels, CFP, di West Coast Financial a Santa Barbara, California. “Beneficia tutti finanziariamente ed emotivamente.”

Una volta che la coppia decide chi dovrebbe ottenere la casa dopo il divorzio, hanno bisogno di assicurarsi che il destinatario può permettersi di tenerlo. È intelligente prendere la visione lunga quando si prende questa decisione.

“È prudente comprendere l’impatto a lungo termine del soggiorno in casa, anche se sembra fattibile per un periodo di tempo più breve, perché può davvero influenzare altri obiettivi che potresti avere”, dice Runnels.

Rifinanziamento del mutuo

Alcune coppie decidono di rifinanziare un mutuo congiunto in un unico nome dopo il divorzio. Che cosa questo fa è rilasciare il coniuge il cui nome è venuta fuori il prestito dalla responsabilità per il mutuo.

Tuttavia, a meno che il nome del partner non venga rimosso dal titolo, possono ancora beneficiare della vendita e dell’equità nella casa, quindi è importante non solo rifinanziare ma anche aggiornare il titolo per riflettere un proprietario. Un atto quitclaim è comunemente usato per rimuovere il nome di un coniuge dal titolo in un divorzio.

Un fattore importante per molte coppie divorziate è la riduzione del reddito e delle attività che aiutano i mutuatari a ottenere i migliori tassi ipotecari. La cosa buona è, tassi ipotecari attualmente sono molto bassi, che potrebbe funzionare a vantaggio di una persona divorziata, a condizione che si qualificano. Il tasso ipotecario si ottiene dopo un divorzio dipenderà dagli stessi fattori che determinano i tassi di altri mutuatari, come il vostro reddito, debito, punteggio di credito e l’ambiente di mercato.

Il coniuge che richiede il rifinanziamento può utilizzare solo il proprio reddito e il punteggio di credito per qualificarsi, tuttavia, Runnels dice.

“Il creditore guarderà l’individuo e si assicurerà che stiano bene avendoli come unico garante”, dice Runnels. “Il problema è che puoi permettertelo, e questo vale per entrambi i coniugi.”

Se un partner riceverà alimenti o sostegno sponsale, possono utilizzare quel reddito per qualificarsi per un rifinanziamento, a patto che l’accordo di divorzio stabilisca che riceveranno alimenti per almeno tre anni, Runnels dice.

Se la coppia ha equità in casa, il coniuge mantenere la casa potrebbe richiedere un rifinanziamento cash-out per pagare il loro ex-partner la loro quota.

“Un ufficiale di prestito esperto potrebbe aver bisogno di pensare fuori dagli schemi per raggiungere questi obiettivi”, afferma Michael Becker, creatore di prestiti e direttore vendite presso la filiale retail di Baltimora di Sierra Pacific Mortgage. “Può comportare che il coniuge rimanente trovi un co-mutuatario non occupante per qualificarsi per il nuovo prestito. Può significare fare un cash-out rifinanziare prima di ottenere parte del denaro per il coniuge in uscita, poi in seguito che con un prestito di equità domestica per ottenere i soldi rimanenti a causa del coniuge in uscita.”

Vendere la vostra casa

Un accordo di divorzio potrebbe richiedere la vendita della casa e la scissione dei profitti se la coppia non soddisfa una scadenza per rifinanziare il mutuo in nome di uno dei coniugi. Se nessuno dei due coniugi può permettersi il mutuo da soli, essi possono avere altra scelta che vendere. Può essere nel migliore interesse di tutti per sbarazzarsi del posto, pagare il mutuo, raccogliere la loro quota dei profitti e ricominciare da capo.

Inoltre, se c’è una disputa su quanto vale la casa, venderla è il modo migliore per ottenere la risposta.

Oltre al saldo ipotecario, le coppie dovrebbero considerare i costi che dovranno sostenere se vendono o rifinanziare la casa. Questi potrebbero includere la commissione agente immobiliare, i costi di perfezionare la proprietà per renderla più attraente per gli acquirenti, le tasse di trasferimento di proprietà reale e le imposte sulle plusvalenze.

Valutare la vostra casa equità

Anche se vendere la casa è l’unico modo per valutare veramente e calcolare equità, che non è sempre fattibile o appropriato. La prossima cosa migliore è ottenere una valutazione professionale.

A volte, tuttavia, una coppia potrebbe non essere d’accordo sul valore valutato. Questo può paralizzare gli sforzi per andare avanti e può significare spendere più tempo e denaro su avvocati e periti.

“Nella mia pratica, se la coppia è cooperativa e può decidere su una società di valutazione, questo sarebbe il modo migliore per determinare quale sia l’equità effettiva in casa”, dice Ferreira. “In caso contrario, ciascuna parte dovrebbe avere una valutazione della casa e utilizzare un valore medio per determinare l’equità.”

Quando vendi la tua casa, intaschi l’equità, meno costi di vendita. È comune per una coppia dividere l’equità, secondo il loro accordo di separazione, o usarlo per pagare altri debiti maturati insieme.

Pagando il tuo ex per la loro quota

Diciamo che la casa vale $300.000 e la coppia deve $200.000 sul mutuo. Hanno equity 100.000 equity, quindi 5 50.000 saranno necessari per acquistare la quota dell’altro coniuge, se hanno accettato una divisione 50/50.

Per ottenere il denaro, un partner rifinanzia in un prestito di loan 250.000 solo a loro nome, e utilizza il pagamento in contanti di 5 50.000 per stabilirsi con il loro ex — ma devono essere sicuri che si qualificano per il prestito.

“Il loro reddito deve essere abbastanza alto per gestire il nuovo mutuo da soli, e la casa deve avere il patrimonio netto in esso per prendere il denaro fuori,” Becker dice. “FHA e convenzionali rifinanziamenti cash-out sono limitati a 80 persona loan-to-value, mentre si può andare al 100 per cento su un prestito VA.”

Se si desidera mantenere la casa e non hanno l’equità di fare un cash-out rifinanziare o il denaro per pagare il tuo ex la loro quota, un HELOC o home equity prestito potrebbe tornare utile.

“Si potrebbe guardare a fare sia un prestito di equità domestica o una linea di equità domestica di credito, come alcuni istituti di credito vi permetterà di andare al 95 al 100 per cento del valore della vostra casa,” Becker dice.

Implicazioni fiscali

Se si vende la casa come parte dell’accordo di divorzio o acquistare la quota del coniuge, le imposte sulle plusvalenze potrebbero entrare in gioco. Questa è una tassa sulla vendita di beni strumentali, come una casa, quando il profitto supera un certo importo.

Se si vende la casa, voi e il vostro coniuge può ogni dedurre fino a $250.000 di guadagno dal vostro reddito imponibile, ma si applica solo alla residenza primaria che hai vissuto in per almeno due degli ultimi cinque anni prima della vendita, secondo l’IRS. Le vacanze o gli investimenti immobiliari non contano.

L’imposta sulle plusvalenze è una tassa progressiva, simile alle imposte sul reddito ordinarie, osserva Francine Lipman, che insegna diritto tributario presso l’Università del Nevada, Las Vegas William S. Boyd School of Law. Una coppia benestante potrebbe aspettarsi di pagare fino al 20 per cento sulla plusvalenza da una vendita di casa, Lipman dice.

“Nella misura in cui ci sono risorse da dividere, vuoi essere a conoscenza di qualsiasi guadagno incorporato”, afferma Lipman. “Ci potrebbe essere un costo fiscale reale.”

Il rovescio della medaglia, un coniuge divorziato dovrebbe essere cauto nel prendere una casa che si è deprezzata.

” Devi stare attento a quali risorse finisci per prendere. Vuoi una casa con una grande perdita su di esso?”chiede Lipman, aggiungendo che” i contribuenti non possono rivendicare perdite sulla vendita di una residenza principale che potrebbe essere un motivo per aggrapparsi alla casa e affittarla forse, nella speranza che il mercato ritorni.”

Ci sono anche considerazioni fiscali per quanto riguarda i pagamenti degli alimenti, che potrebbero influenzare la capacità di un coniuge divorziato di beneficiare di un nuovo mutuo o di rifinanziare il mutuo sulla casa coniugale.

Secondo l’IRS, il coniuge che guadagna un reddito più elevato e paga gli alimenti non può detrarre tali pagamenti dal loro reddito imponibile, ma il coniuge che riceve gli alimenti non deve dichiararlo come reddito. (Questo vale per i divorzi finalizzati dopo dicembre. 31, 2018.)

Il coniuge più alto guadagno potrebbe fare un caso per pagare meno alimenti, che può abbassare il reddito del coniuge ricevente per beneficiare di un nuovo prestito, dice Runnels.

Al contrario, i pagamenti degli alimenti potrebbero danneggiare il reddito del pagatore e le possibilità di un mutuo.

” Un coniuge può permettersi la casa e tutti gli alimenti e i pagamenti di mantenimento dei figli?”Chiede Runnels. “Il rovescio della medaglia, gli alimenti (destinatario) possono permettersi di mantenere la casa, dato che sono responsabili di tutte le spese?”

Lipman consiglia di assumere un avvocato divorzista che capisce le questioni fiscali o che lavora con qualcuno che lo fa.

Rimozione del nome del tuo ex dal mutuo

Solo il creditore può rimuovere il nome di un coniuge dal mutuo.

“In quasi tutti i casi, l’unico modo per ottenere un coniuge fuori un mutuo è quello di rifinanziare fuori del mutuo,” dice Becker. “Se, per qualche motivo, il coniuge mantenere la casa è l’unico sul mutuo corrente, quindi un atto quitclaim potrebbe essere eseguito per ottenere il coniuge in uscita fuori del titolo alla proprietà.”

Lasciando il loro nome sul mutuo può influenzare la capacità del coniuge non residente a qualificarsi per un altro prestito lungo la strada per comprare la propria casa.

“Il più grande fattore di qualificazione per un mutuo è il rapporto debito-reddito, e se siete su un altro mutuo, che il debito sta per essere incluso nel calcolo DTI,” dice Runnels. “Se sei vicino al limite, il tuo DTI sarà troppo alto.”

Un mutuo è un contratto legalmente vincolante, separato da un decreto di divorzio, Runnels aggiunge. “Se il tuo nome è elencato su un mutuo, sei responsabile. Tu sei un garante di quel mutuo.”

Proteggere il tuo credito

Il divorzio è un evento emotivo, spesso volatile, ma la cosa peggiore che le coppie divorziate possono fare è vendicarsi finanziariamente, dicono gli esperti.

“Molte volte, per amarezza, ho visto uno o entrambi i coniugi rovinare il credito dell’altro coniuge”, dice Becker. “Decidono che è il problema dell’altra persona e si rifiutano di pagare le bollette che possono essere conti congiunti. Questo può danneggiare il vostro credito notevolmente e ti impediscono di essere in grado di qualificarsi per qualsiasi mutuo per un lungo periodo di tempo.”

Runnels esorta le coppie divorziate a continuare a pagare tutte le bollette attraverso il processo di divorzio per proteggere il loro credito.

“Chiudi i tuoi account congiunti e imposta i tuoi account”, consiglia Runnels. “Se stai discutendo con il tuo coniuge su chi pagherà un conto, e ottieni un ding sul tuo credito, sarà più difficile ottenere un prestito.”

Trovare la pace finanziaria

Prima di prendere decisioni circa la vostra casa o mutuo durante un divorzio, assicurarsi di avere le persone giuste intorno a voi, tra cui un buon avvocato di divorzio, un pianificatore finanziario e un mediatore di ipoteca.

Il divorzio può sembrare la fine del mondo, ma c’è vita e pace finanziaria dopo che la tempesta passa. Ferreira lo sa in prima persona. Era una mamma a casa circa 20 anni fa, quando ha ottenuto il divorzio.

“Dovevo tornare al lavoro e partire dal punto di partenza”, ricorda Ferreira. “Mi ci è voluto un po’ per tornare in nero If Se la donna è stata a casa con i bambini, o prendendo lavori minori, per esperienza, posso dirti che c’è vita dopo il divorzio. Puoi capirlo. Va meglio.”

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