Ci sono molti modi per investire in immobili commerciali. Alcuni optano per la proprietà diretta, mentre altri perseguono strategie a valore aggiunto. Alcuni investiranno passivamente, come soci accomandatari in fondi o sindacati. Coloro che cercano di preservare la liquidità possono scegliere di investire in fondi di investimento immobiliari (REIT), che possono essere acquistati e venduti facilmente come un titolo. Dipende dagli obiettivi degli investitori, dalla tempistica di investimento e dalla tolleranza al rischio.

Una strategia che meno persone perseguono, almeno personalmente, è lo sviluppo immobiliare. Lo sviluppo immobiliare può essere complicato, con molte incognite. Lo sviluppo di terreni grezzi, o la riqualificazione di un sito esistente, ha molte variabili e costi. Questi costi includono sia i costi duri e costi soft, che collettivamente costituiscono immobiliare pro forma dello sviluppatore. L’accuratezza del pro forma di uno sviluppatore avrà un impatto sui rendimenti complessivi.

Chiunque sia interessato a investire nello sviluppo immobiliare, direttamente o indirettamente come socio unico, dovrebbe comprendere i costi effettivi di un progetto. In questo articolo, esaminiamo la differenza tra costi duri e costi morbidi e le varie voci associate a ciascuno di essi.

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Quali sono i costi duri?

Tutto ciò che riguarda lo sviluppo fisico di una proprietà è generalmente considerato un costo difficile. Ciò include i materiali fisici necessari per costruire un progetto (ad es., acciaio, calcestruzzo, arredamento interno, ecc.) così come gli appaltatori il cui lavoro è richiesto per fare il progetto.

Costi dei materiali

L’ampiezza dei materiali che entrano in un progetto di sviluppo immobiliare sono piuttosto sorprendenti. I costi duri materiali possono includere acciaio, legname, cemento, cartongesso, moquette, elettrodomestici, sistemi di sicurezza di vita, sistemi HVAC, paesaggistica e altro ancora. Per calcolare i materiali necessari per un progetto, uno sviluppatore deve avere un design avanzato con i suoi architetti e ingegneri. Ci sono estimatori di costruzione di terze parti che possono aiutare a mettere quantità e costi per ciascuno di questi elementi pubblicitari di materiale. La maggior parte degli sviluppatori utilizzerà una media di mercato (ad esempio, un importo specifico in dollari per piede quadrato) come stima durante i loro primi esercizi di sottoscrizione.

Costo del lavoro

I costi del lavoro sono una delle spese più significative e più variabili di costo duro che va in un progetto. Il grande elemento di differenziazione è se uno sviluppatore utilizza il lavoro sindacale o non sindacale. Il primo può essere significativamente più costoso del secondo. Tuttavia, in alcuni mercati, c’è un requisito (o incentivo, cioè i sindacati non usciranno per protestare contro il tuo progetto) per utilizzare il lavoro sindacale per una certa percentuale di costruzione.

Il lavoro è necessario in tutto il progetto e di solito include persone provenienti dalle seguenti discipline: costruzione (ad esempio, falegnami, idraulici, elettricisti), professionisti del lavoro in loco (ad esempio, escavatori, bonificatori ambientali e altri coinvolti nella classificazione del sito); e paesaggisti.

In un mercato del lavoro vincolato, gli sviluppatori pagheranno un premio per il costo del lavoro. In un mercato verso il basso, il lavoro può essere più conveniente. Dipende davvero dalla disponibilità dei lavoratori, motivo per cui i costi del lavoro possono variare di tanto in tanto di anno in anno o di mercato in mercato.

Contingenza

Ogni budget di costruzione include una voce di contingenza. Una contingenza è una quantità riservata di denaro che viene messa da parte per coprire costi imprevisti o condizioni del sito. Ad esempio, durante la fase di due diligence, un appaltatore potrebbe imbattersi in un serbatoio sotterraneo che ha fuoriuscito olio sulla proprietà, richiedendo quindi costose bonifiche (vedere di più sulla bonifica ambientale di seguito). Oppure, durante la costruzione, uno sviluppatore potrebbe essere colpito da un nuovo requisito, come una modifica normativa che stabilisce che i progetti devono essere certificati LEED. Gli sviluppatori di solito portano una contingenza 5-10% nel loro budget di costo duro.

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Altri Lavori in cantiere le Spese da Considerare

oltre al luogo di lavoro spese di detto sopra, ci sono altre correlate al sito hard costi per un developer per conto di bilancio, tra cui:

di acquisizione della Terra

la Maggior parte degli sviluppatori di trascorrere del tempo significativo indagare le opportunità prima di andare avanti con un acquisto e di vendita. Ad esempio, uno sviluppatore può firmare una LOI (letter of intent) con il venditore. Metteranno dei soldi in deposito a garanzia per confermare la loro intenzione in buona fede di andare avanti con l’accordo. Quindi lo sviluppatore trascorrerà un po ‘ di tempo a indagare le condizioni del sito e ad iniziare il lavoro di progettazione preliminare (costi soft) prima di eseguire il contratto di acquisto e vendita (PSA).

Tra il PSA e la chiusura, potrebbero esserci condizioni aggiuntive da soddisfare, come la protezione dei permessi necessari per procedere allo sviluppo. Spesso, il PSA funziona come un’opzione estesa per l’acquisto del terreno e può estendersi per molti mesi o anche più di un anno in quanto lo sviluppatore conferma la fattibilità del progetto. Lo sviluppatore sta incorrendo in vari costi soft durante questo progetto anche prima di acquistare il pacco. Alla chiusura, lo sviluppatore trasferirà i fondi necessari per l’acquisto della proprietà, altrimenti noto come acquisizione di terreni.

Bonifica ambientale

A seconda della posizione della proprietà e del suo precedente utilizzo e storia, il sito potrebbe aver bisogno di una sorta di bonifica ambientale. Molti progetti urbani hanno un certo livello di risanamento necessario. I siti “Greenfield”, i meno contaminati, tendono ad essere nelle aree suburbane e rurali esterne. I costi di bonifica possono variare a seconda dell’entità e della natura della contaminazione.

Quali sono i costi soft?

I costi soft sono tutti i costi al di fuori dei costi duri derivanti da un progetto. Essi sono spesso considerati intangibili, ma sono di fondamentale importanza per un progetto. Queste spese possono generalmente essere classificate in due gruppi: servizi professionali e tasse di regolamentazione.

Costi del lavoro durante lo sviluppo

La maggior parte dei costi del lavoro durante lo sviluppo sono associati a vari servizi professionali. Le voci di servizi professionali più significative riguardano generalmente l’architettura e il design, con la gestione del progetto che arriva come un secondo vicino.

• Architettura

A seconda delle dimensioni e della scala di un progetto, potrebbero esserci diversi architetti coinvolti in un progetto. Questi potrebbero includere master planning architects, concept design a livello di architetti, costruzione disegno architetti di record, e architetti del paesaggio, tra gli altri.

• Ingegneria

Nello sviluppo immobiliare commerciale, di solito ci sono molti ingegneri coinvolti nella progettazione e nell’esecuzione di un progetto. Gli ingegneri possono provenire da molte discipline: traffico, ambientale, galleria del vento, e altro ancora.

• Project Management

I progetti di sviluppo immobiliare hanno in genere uno sponsor di progetto dedicato. Il ruolo di tale sponsor potrebbe essere stato quello di identificare, acquisire e aggregare il capitale per lo sforzo di sviluppo. A volte lo sponsor sarà guidare il processo di sviluppo se stessi; altre volte, faranno esternalizzare questi compiti a una società di gestione del progetto di terze parti. Indipendentemente da chi serve come project manager, lo sponsor o una terza parte, il project manager di solito raccogliere una percentuale dei costi di costruzione o impostare canone mensile in cambio di fornire la gestione giorno per giorno del progetto di sviluppo. Il project manager in genere fungerà da quarterback per gli altri consulenti e appaltatori coinvolti nel progetto.

• Contabilità/Spese legali

Contabilità e spese legali sono due costi aggiuntivi soft che devono essere inclusi nel pro forma. La contabilità a volte è gestita internamente dallo sponsor o dallo sviluppatore; a volte è esternalizzata in modo simile alle responsabilità di gestione del progetto. Anche i grandi sviluppatori immobiliari che hanno i loro team legali interni di solito cercano un sostegno da consulenti esterni, a seconda della natura del progetto. Le spese legali possono essere associate all’autorizzazione e ai diritti, alla gestione dei processi normativi della città e dello stato e simili.

• Tasse di ispezione

Chiunque abbia investito in immobili residenziali avrà familiarità con un controllo a casa. Progetti immobiliari commerciali utilizzano anche gli ispettori, ma in modo diverso. Gli ispettori sono generalmente utilizzati durante il processo di due diligence e poi di nuovo, se necessario, per le ispezioni del codice una volta che il progetto è in corso e in fase di completamento.

• Estensioni di utilità e strada

Alcuni progetti di costruzione richiedono nuovi collegamenti di utilità e l’estensione della carreggiata. Entrambe le forme di lavoro in loco sono considerate costi elevati e si rifletteranno di conseguenza nel bilancio.

Costi di trasporto

Ogni pro forma dovrebbe tenere conto dei costi di trasporto. I costi di trasporto sono gli elementi non negoziabili che uno sviluppatore immobiliare deve pagare ogni mese, indipendentemente dallo stato del progetto. Questo in genere include le tasse,assicurazione, e bollette.

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Permessi e altre tasse di regolamentazione

Gli sviluppatori immobiliari devono tirare una serie di permessi per i loro progetti, ancora una volta, a seconda delle dimensioni e della scala del progetto. Ad esempio, potrebbero esserci commissioni associate alla ristrutturazione di un sito per un nuovo utilizzo. Se è necessaria una varianza, di solito c’è anche una tassa associata a questo. Possono essere necessari permessi statali, come permessi forniti da agenzie di regolamentazione ambientale o dipartimenti autostradali. Determinare quali permessi e costi normativi si applicheranno di solito è una delle responsabilità del consulente esterno e del project manager.

Costi post-sviluppo

Ci sono costi aggiuntivi soft associati a progetti di sviluppo, anche se quel progetto si avvicina o raggiunge il completamento. Questi costi includono:

• Pubblicità

La maggior parte degli sviluppatori assumerà un’agenzia di marketing o un negozio di intermediazione per assistere nella pubblicità delle loro proprietà. Questo aiuta con gli sforzi di leasing o di vendita e consente ai progetti di stabilizzarsi più velocemente.

• Property Management

Supponendo che uno sviluppatore scelga di tenere (invece di vendere) la proprietà al termine, sarà necessario un property manager. Un gestore di proprietà – che è un individuo o un team di persone, a seconda della scala del progetto-supervisionerà tutte le attività quotidiane presso la proprietà. Ciò include la supervisione del leasing, la raccolta degli affitti, le riparazioni e la manutenzione di routine, gli investimenti in miglioramenti del capitale, se necessario, e altro ancora. I gestori di proprietà assumeranno spesso appaltatori di terze parti per diverse attività, come l’abbellimento e la rimozione della neve.

• Sicurezza

Il costo della sicurezza deve essere integrato in ogni budget di sviluppo. Su piccola scala, questo potrebbe essere investire e quindi monitorare le telecamere di sicurezza. Su scala più ampia, come in un edificio per uffici del centro, forse un team di persone con personale completo che gestisce una scrivania nella hall.

Conoscere la differenza: perché è importante

Che tu sia uno sviluppatore o un investitore passivo, è essenziale comprendere gli input nella pro forma di un progetto. Ciò richiede una comprensione di base dei costi morbidi e dei costi duri associati al progetto di sviluppo. Questi costi possono essere difficili da accertare, soprattutto per gli sviluppatori per la prima volta. Tuttavia, uno sviluppatore e i suoi investitori vorranno avere un alto grado di fiducia nel budget prima di andare avanti.

Questo perché tutti i rendimenti del progetto sono profitto viene calcolato utilizzando le ipotesi pro forma. Nelle prime fasi della sottoscrizione, un prezzo per piede quadrato può essere utilizzato per stimare sia i costi duri e costi soft a seconda del mercato locale e medie storiche. Questo aiuta lo sviluppatore mestiere la sua strategia di finanziamento. Con l’avanzare dell’architettura e dell’ingegneria, lo sviluppatore può iniziare a inserire numeri più raffinati per riflettere questi costi con maggiore precisione. Qualsiasi sviluppatore, in particolare qualcuno che è meno esperto, vorrà costruire riserve sane (cioè contingenza) per costi sia duri che morbidi per tenere conto dei superamenti del progetto.

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Conclusione

Molti costi vanno in un progetto di sviluppo immobiliare. Questo è vero se si tratta di un gioco a valore aggiunto relativamente semplice o se si tratta di un progetto di sviluppo completo e approfondito. Come investitore, è importante lavorare con uno sviluppatore che comprende veramente il budget del progetto e i vari costi che influenzeranno i rendimenti di un progetto. Gli investitori dovrebbero sempre chiedere di vedere il pro forma e dovrebbero rivederlo con un pettine a denti fini. Qualsiasi sponsor di qualità sarà felicemente a piedi gli investitori attraverso la sua sottoscrizione. La maggior parte fornirà informazioni preziose sulle ipotesi che sono alla base di quei numeri. Questo processo-rivedere la sottoscrizione con lo sponsor del progetto-farà luce sulla competenza di uno sviluppatore con il tipo di prodotto e il mercato in cui si sta cercando di investire.

Come sempre, se i numeri sembrano troppo belli per essere veri, sondare ulteriormente e porre ulteriori domande. Nessuno sponsor dovrebbe essere riluttante a condividere i suoi numeri con gli investitori, in quanto questi numeri determineranno il successo complessivo e i rendimenti generati dal progetto.

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