TEXAS COURT DEFINIZIONE DI “OPZIONE DI ACQUISTO”

USO DI ACCORDI DI OPZIONE IN TEXAS CONTRATTI DI ACQUISTO e LEASING

A volte un’opzione di acquisto è legata a un contratto di locazione. In altre situazioni, l’opzione di acquisto è una componente di un contratto di acquisto immobiliare tradizionale e serve a dare al compratore il tempo di valutare la fattibilità del completamento dell’acquisto.

La maggior parte dei moduli di acquisto immobiliare promulgati utilizzati in Texas contengono clausole di opzione, che possono essere invocate dal pagamento di una piccola (in genere non rimborsabile) tassa di opzione pagata al venditore. Il pagamento della quota di opzione assicura per l’acquirente il diritto di risolvere il contratto entro un certo periodo di tempo (il “Periodo di opzione”) ricevere un rimborso di caparra. Nel contesto degli accordi di acquisto e vendita, le opzioni sono uno strumento prezioso per mitigare il rischio di un acquirente.

A volte, gli investitori e altri venditori di immobili invogliare aspiranti acquirenti con problemi di credito per inserire contratti di locazione che contengono opzioni di acquisto. In base a questo accordo, un inquilino accetta di affittare la proprietà come “affitto”, con un’opzione per acquistare la proprietà durante il periodo di locazione. Le opzioni di acquisto di leasing sono popolari tra i programmi degli investitori e possono servire efficacemente a fornire alle persone incapaci di ottenere un finanziamento ipotecario convenzionale un mezzo alternativo per l’acquisto di beni immobili.

NON TUTTI GLI ACCORDI “LEASE TO PURCHASE” SONO VERI ACCORDI DI OPZIONE

Molti contratti di locazione contengono vaghe disposizioni “Lease to Purchase” che assomigliano a opzioni di acquisto, ma non soddisfano la definizione legale che si è evoluta attraverso le decisioni del tribunale del Texas. Ad esempio, alcuni accordi “Lease to Purchase” non contengono un prezzo fisso. Invece, specificano che gli inquilini possono acquistare la proprietà a “valore di mercato”, senza specificare come “valore di mercato” potrebbe essere determinato.

In assenza di un prezzo fisso o di altra prova che le parti avessero concordato il significato di “valore di mercato”, una disposizione di leasing per l’acquisto non può essere considerata un’opzione legale per l’acquisto. CF. Jarvis, 400 SW 3d a 650 (sostenendo che una disposizione “opzione di acquisto” in un contratto non prevedeva un accordo di opzione perché non dava all’acquirente il diritto di costringere la vendita della proprietà e non indicava un prezzo di acquisto fisso).

UNA VERA OPZIONE di ACQUISTO CONTENUTA IN UN contratto di LOCAZIONE È UN ESECUTIVO relativo CONTRATTO SOGGETTO ALLA “Sezione D”, CAPITOLO 5, TEXAS CODICE della PROPRIETÀ

Sezione 5.062 del Codice della Proprietà prevede che, esclusivamente per i fini del paragrafo D”, un’opzione per l’acquisto di beni immobili che comprende o è combinato o eseguito in concomitanza con un contratto di locazione residenziale accordo, insieme con il contratto di locazione, è considerato un esecutivo relativo contratto per la cessione di beni immobili.” TEX. Puntello. Codice § 5.062(a) (2). Come discusso in precedenza su questo blog, Sottocapitolo D contiene molte insidie per i venditori sotto contratti esecutivi. Di conseguenza, i contratti di locazione che contengono vere opzioni di acquisto — incluso il diritto dell’inquilino di acquistare la proprietà entro un certo tempo — devono procedere con estrema cautela.