a párok válásának egyik legnagyobb döntése az, hogy mit kell tenni a családi otthonnal. Ha a szakítás terhelő, próbál megegyezni a ház, a jelzálog lehet egy rémálom.

a párok válásának lehetőségei számos tényezőtől függnek, mint például az ingatlan finanszírozásának módja, valamint az, hogy az egyik partner otthon akar-e maradni, a saját tőkéjük mennyisége az otthonban, valamint a hitelminősítésük.

számos jogi és pénzügyi szakértő azt állítja, hogy a világjárvány idején a válások száma megugrott. Mary Ann Ferreira, CFP, a Viridian Advisors részvényese Bothellben, Washington, és a válás pénzügyi aspektusainak szakértője, azt mondja, hogy sokkal több hívást kap a válást kereső pároktól.

” úgy gondolom, hogy a covid miatt a válás hulláma lesz ” – mondja Ferreira. “Sok ember kapcsolatba lép velem. Nagyon szomorú, de úgy hangzik, mintha ez virágzik.”

kihívások válás és a jelzálog

válás gyakran nehéz és stresszes folyamat, különösen akkor, ha vannak eszközök osztott, beleértve a házat. Itt különféle lehetőségeket fedezünk fel, amelyek segítenek a legjobb döntés meghozatalában az Ön körülményei között.

úgy döntött, hogy eladja vagy marad

annak eldöntése, hogy ki fogja megtartani a családi otthont, rendetlen lehet, ha mindkét házastárs benne akar maradni.

“ezek a döntések simábban mennek, ha házastársával dolgozik, nem pedig egymás torkában” – mondja Jeremy Runnels pénzügyi tanácsadó, a kaliforniai Santa Barbarában, a West Coast Financial KHP-je. “Ez mindenki számára előnyös anyagilag és érzelmileg.”

miután a pár eldönti, hogy ki kapja meg az otthont a válás után, meg kell győződniük arról, hogy a címzett megengedheti magának, hogy megtartsa. Ez okos, hogy a hosszú nézet, amikor ezt a döntést.

“célszerű megérteni az otthoni tartózkodás hosszú távú hatását, még akkor is, ha rövidebb idő alatt megvalósíthatónak tűnik, mert valóban befolyásolhatja más céljait” – mondja Runnels.

refinanszírozása a jelzálog

egyes párok úgy döntenek, hogy refinanszírozza a közös jelzálog egy név után válás. Ez felszabadítja azt a házastársat, akinek a neve a jelzáloggal kapcsolatos felelősségből származik.

azonban, hacsak a partner nevét nem távolítják el a címből, továbbra is profitálhatnak az otthoni értékesítésből és saját tőkéből, ezért fontos, hogy ne csak refinanszírozzák, hanem frissítsék a címet, hogy tükrözzék az egyik tulajdonost. A quitclaim okirat általánosan használt, hogy távolítsa el a házastárs nevét a cím a válás.

sok válófélben lévő pár számára nagy tényező a jövedelem és az eszközök csökkenése, amelyek segítik a hitelfelvevőket a legjobb jelzálogkamatok elérésében. A jó dolog az, jelzálogkamatok jelenleg nagyon alacsony, ami működhet, hogy egy elvált személy előnye, feltéve, hogy jogosultak. A válás után kapott Jelzálogkamat ugyanazoktól a tényezőktől függ, amelyek meghatározzák más hitelfelvevők arányát, például jövedelmét, adósságát, hitelképességét és a piaci környezetet.

a refinanszírozásra pályázó házastárs csak saját jövedelmét és hitelképességét használhatja fel a minősítéshez-mondja Runnels.

“a hitelező meg fogja nézni az egyént, és megbizonyosodik arról, hogy rendben van-e, ha egyedüli garanciavállalóként tartják őket” – mondja Runnels. “A kérdés az, hogy megengedheti-e magának, és ez mindkét házastársra vonatkozik.”

Ha egy partner tartásdíjat vagy házastársi támogatást kap, akkor ezt a jövedelmet felhasználhatják refinanszírozásra való jogosultsághoz, mindaddig, amíg a válási megállapodás előírja, hogy legalább három évig tartásdíjat kapnak, mondja Runnels.

Ha a párnak saját tőkéje van az otthonban, akkor a házat tartó házastárs pénzbeli refinanszírozást kérhet az ex-partnerük részvényének kifizetésére.

“előfordulhat, hogy egy tapasztalt hitelezőnek a dobozon kívül kell gondolkodnia e célok elérése érdekében” – mondja Michael Becker, a Sierra Pacific jelzálog Baltimore kiskereskedelmi üzletágának hitel-kezdeményezője és értékesítési vezetője. “Ez azt vonhatja maga után, hogy a fennmaradó házastárs nem foglalkoztató Társ hitelfelvevőt találjon az új kölcsönre való jogosultsághoz. Ez azt jelentheti, csinál egy cash-out refinanszírozás először, hogy egy részét a pénzt a kilépő házastárs, majd ezt követően akár egy lakástőke kölcsön, hogy a fennmaradó pénz miatt a kilépő házastárs.”

Otthon eladása

a válási megállapodás szükségessé teheti az otthon eladását és a nyereség felosztását, ha a pár nem felel meg a jelzálog egyik házastárs nevére történő refinanszírozásának határidejének. Ha egyik házastárs sem engedheti meg magának a jelzálog saját, lehet, hogy nincs más választása, mint eladni. Lehet, hogy mindenkinek az érdeke, hogy megszabaduljon a hely, fizeti ki a jelzálog, összegyűjti a részesedésüket a nyereség, majd indítsa újra.

továbbá, ha vita van arról, hogy mennyit ér az otthon, az eladás a legjobb módja annak, hogy megkapja a választ.

a jelzálog-egyenleg mellett a pároknak figyelembe kell venniük azokat a költségeket, amelyek akkor merülnek fel, ha eladják vagy refinanszírozzák az otthont. Ezek magukban foglalhatják az ingatlanügynökök jutalékát, az ingatlan felfuttatásának költségeit, hogy vonzóbbá tegyék a vásárlók számára, az ingatlan-átruházási adókat és a tőkenyereség-adókat.

A saját tőke értékelése

bár az otthon eladása az egyetlen módja annak, hogy valóban értékeljük és kiszámítsuk a saját tőkét, ez nem mindig megvalósítható vagy megfelelő. A következő legjobb dolog az, hogy professzionális értékelést kapjunk.

néha azonban előfordulhat, hogy egy pár nem ért egyet az értékelt értékkel. Ez megbéníthatja a továbblépésre irányuló erőfeszítéseket, és több időt és pénzt költhet ügyvédekre és értékbecslőkre.

“Az én gyakorlatomban, ha a pár együttműködő, és dönthet egy értékelő cégről, ez lenne a legjobb módja annak, hogy meghatározzuk, mi a tényleges tőke az otthonban” – mondja Ferreira. “Ha nem, minden fél kell egy értékelést a hazai és használja az átlagos érték meghatározásakor saját tőke.”

amikor eladja a házát, zsebre teszi a saját tőkét, kevesebb eladási költséggel. Gyakori, hogy egy pár megosztja a saját tőkét, az elválasztási megállapodásuk szerint, vagy arra használja, hogy kifizesse az általuk felhalmozott egyéb adósságokat.

kifizető ki az ex a részesedés

tegyük fel, hogy a hazai érdemes $300,000 a pár tartozik $ 200,000 A jelzálog. Van $100,000 saját tőke, így $50,000 lesz szükség, hogy megvásárolja a másik házastárs részesedése, ha megállapodtak abban, hogy egy 50/50 osztott.

ahhoz, hogy a készpénz, az egyik partner refinanszírozza egy $250,000 kölcsön a nevükben csak, és használja a $50,000 készpénz kifizetés rendezni a ex -, de meg kell bizonyosodni arról, hogy jogosultak a hitel.

“jövedelmüknek elég magasnak kell lennie ahhoz, hogy az új jelzálogot saját maguk kezeljék, és az otthonnak rendelkeznie kell a saját tőkével, hogy kivegye a készpénzt” – mondja Becker. “Az FHA-t és a hagyományos cash-out refinanszírozást 80 személyes hitelre korlátozzák, míg a VA-kölcsön 100% – ára lehet menni.”

Ha meg akarja tartani a házat, és nem rendelkezik saját tőkével a cash-out refinanszírozáshoz vagy az ex részesedésének kifizetéséhez szükséges pénzhez, akkor a HELOC vagy a home equity hitel hasznos lehet.

“akkor nézd meg csinál akár egy lakástőke-kölcsön, vagy egy otthoni saját tőke hitelkeret, mint egyes hitelezők lehetővé teszi, hogy menjen a 95-100 százaléka az érték az otthoni,” Becker mondja.

adózási következmények

akár eladja a házat a válási megállapodás részeként, akár megvásárolja házastársa részesedését, tőkenyereség-adók jöhetnek szóba. Ez egy adó a tőkeeszközök, például egy otthon értékesítésére, amikor a nyereség meghalad egy bizonyos összeget.

Ha eladja a haza, Ön és a házastárs minden levonható akár $250,000 nyereség az adóköteles jövedelem, de ez csak az elsődleges tartózkodási éltél legalább két az elmúlt öt évben az eladás előtt, szerint az IRS. A nyaralás vagy a befektetési tulajdonságok nem számítanak.

a tőkenyereség-adó progresszív adó, hasonlóan a szokásos jövedelemadókhoz, megjegyzi Francine Lipman, aki adótörvényt tanít a nevadai Egyetemen, Las Vegas William S. Boyd jogi iskolában. Egy gazdag pár számíthat arra, hogy akár 20 százalékot is fizet az otthoni eladásból származó tőkenyereségből-mondja Lipman.

“amennyiben vannak olyan eszközök, amelyeket fel kell osztani, akkor tisztában kell lennie bármilyen beépített nyereséggel”-mondja Lipman. “Lehet, hogy egy igazi adó költsége.”

a másik oldalon, a váló házastárs legyen óvatos, hogy egy házat, hogy leértékelődött.

” óvatosnak kell lennie, hogy mely eszközöket veszi fel. Akarsz egy házat egy nagy veszteség rajta?”- kérdezi Lipman, hozzátéve ,hogy ” az adófizetők nem követelhetnek veszteséget egy fő lakóhely eladásával kapcsolatban, amely oka lehet a ház megtartására és bérbe adására, abban a reményben, hogy a piac visszatér.”

adóügyi megfontolások is vannak a tartásdíjakkal kapcsolatban, amelyek befolyásolhatják a váló házastárs azon képességét, hogy új jelzálogra jogosult legyen, vagy hogy refinanszírozza a jelzálogot a házassági otthonban.

az APEH szerint az a házastárs, aki magasabb jövedelmet keres és tartásdíjat fizet, nem vonhatja le ezeket a kifizetéseket adóköteles jövedelméből, de a tartásdíjban részesülő házastársnak nem kell jövedelemnek nyilvánítania. (Ez vonatkozik a december után véglegesített válásokra. 31, 2018.)

a magasabb keresetű házastárs kevesebb tartásdíjat fizethet, ami csökkentheti a fogadó házastárs jövedelmét, hogy új kölcsönre jogosult legyen-mondja Runnels.

ezzel szemben az alimentumok kifizetése sértheti a fizető fél jövedelmét és a jelzálog esélyeit.

” megengedheti-e a házastárs magának a házat, valamint az összes tartásdíjat és gyermektartást?- Kérdezi Runnels. “A másik oldalon, megengedheti-e a tartásdíj (címzett), hogy megtartsa a házat, mivel ők felelősek az összes költségért?”

Lipman azt javasolja, hogy vegyen fel egy válási ügyvédet, aki megérti az adózási kérdéseket, vagy aki valakivel dolgozik, aki nem.

Ex nevének eltávolítása a jelzálogból

csak a hitelező távolíthatja el az egyik házastárs nevét a jelzálogból.

” szinte minden esetben, az egyetlen módja annak, hogy a házastárs ki a jelzálog, hogy refinanszírozza őket le a jelzálog,” mondja Becker. “Ha valamilyen oknál fogva a házat tartó házastárs az egyetlen a jelenlegi jelzálogban, akkor egy quitclaim okirat végrehajtható, hogy a kilépő házastársat az ingatlan címéről levegye.”

a nevüket a jelzálogra hagyva befolyásolhatja a nem rezidens házastárs azon képességét, hogy újabb kölcsönre jogosult legyen az úton, hogy saját otthont vásároljon.

“A legnagyobb befolyásoló tényező a jelzálog adósság-jövedelem arány, ha egy másik jelzálog, tartozás, az része lesz a DTI számítás” – mondja Runnels. “Ha közel vagy a határhoz, a DTI túl magas lesz.”

a jelzálog jogilag kötelező érvényű szerződés, elkülönítve a válási rendelettől, Runnels hozzáteszi. “Ha a neve szerepel a jelzálog, Ön felelős. Ön a jelzálog garanciája.”

A hitel védelme

a válás érzelmi, gyakran ingadozó esemény, de a legrosszabb dolog, amit a párok válása megtehet, pénzügyi bosszút áll, mondják a szakértők.

“sokszor keserűségből láttam, hogy az egyik vagy mindkét házastárs tönkreteszi a másik házastárs hitelét” – mondja Becker. “Úgy döntenek, hogy ez a másik személy problémája, és megtagadják a számlák fizetését, amelyek közös számlák lehetnek. Ez károsíthatja a hitel nagyban, és tartsa meg attól, hogy képes legyen jogosult bármilyen jelzálog hosszú ideig.”

Runnels sürgeti a váló párokat, hogy a válási folyamat során folyamatosan fizessék meg számláikat a hitelük védelme érdekében.

“zárd be a közös fiókjaidat, és állítsd be a saját fiókjaidat” – tanácsolja Runnels. “Ha vitatkozol a házastársaddal, hogy ki fog fizetni egy számlát, és kapsz egy ding a hitel, ez lesz nehezebb, hogy a hitel.”

Finding financial peace

mielőtt döntéseket az otthoni vagy jelzálog alatt a válás, győződjön meg róla, hogy a megfelelő emberek körül, beleértve a jó válás ügyvéd, pénzügyi tervező és a jelzálog bróker.

a válás a világ végének érezheti magát, de a vihar elmúlása után Élet és anyagi béke van. Ferreira első kézből tudja. Körülbelül 20 évvel ezelőtt volt otthon, amikor elvált.

“vissza kellett mennem dolgozni és az első térről indulnom” – emlékszik vissza Ferreira. “Eltartott egy darabig vissza, a fekete…Ha a nő otthon volt a gyerekekkel, vagy azzal, kisebb munkák, tapasztalatból mondhatom, hogy van élet a válás után. Kitalálhatod. Egyre jobb.”

További információ:

• mennyi otthoni tőkét kell refinanszírozni?
• tippek egy második otthoni vagy befektetési ingatlan refinanszírozásához
• ki felelős az adósságért válás után?