sok módja Van, hogy fektessenek be a kereskedelmi ingatlan. Néhányan a közvetlen tulajdonjog mellett döntenek, míg mások értéknövelt stratégiákat követnek. Néhányan passzívan fektetnek be, mint korlátozott partnerek pénzeszközökben vagy szindikációkban. Azok, akik meg akarják őrizni a likviditást, dönthetnek úgy, hogy ingatlanbefektetési alapokba (Reit-ekbe) fektetnek be, amelyeket olyan könnyen lehet megvásárolni és eladni, mint egy részvényt. Ez a befektetők céljaitól, befektetési idővonalától és a kockázat toleranciájától függ.

az egyik stratégia, amelyet kevesebb ember folytat, legalábbis személyesen, az ingatlanfejlesztés. Az ingatlanfejlesztés bonyolult lehet, sok ismeretlennel. A nyers földterületek fejlesztése, vagy egy meglévő telephely felújítása sok változóval és költséggel jár. Ezek a költségek magukban foglalják mind a kemény költségeket, mind a puha költségeket, amelyek együttesen alkotják a fejlesztő ingatlan pro formáját. A pontosság a fejlesztő pro forma hatással lesz az Általános hozamok.

bárki, aki érdekelt az ingatlanfejlesztésben, akár közvetlenül, akár közvetve korlátozott partnerként, meg kell értenie a projekt tényleges költségeit. Ebben a cikkben megvizsgáljuk a kemény költségek és a puha költségek közötti különbséget, valamint az egyes sorokhoz kapcsolódó különféle tételeket.

kapcsolódó: mi a különbség az A, B és C osztály tulajdonságai között?

mik a kemény költségek?

az ingatlan fizikai fejlődésével kapcsolatos Bármi általában kemény költségnek tekinthető. Ez magában foglalja a projekt felépítéséhez szükséges fizikai anyagokat (pl., acél, beton, belső bútorok stb.), valamint azok a vállalkozók, akiknek a munkája szükséges a projekt elvégzéséhez.

anyagköltségek

az ingatlanfejlesztési projektbe kerülő anyagok szélessége meglehetősen meghökkentő. Anyag kemény költségek lehetnek acél, fa, cement,gipszkarton, szőnyeg, készülékek, életbiztonsági rendszerek, HVAC rendszerek, tereprendezés, stb. A projekthez szükséges anyagok kiszámításához a fejlesztőnek fejlett tervezéssel kell rendelkeznie építészeivel és mérnökeivel. Vannak harmadik fél építési becslések, akik segíthetnek a mennyiségek és a költségek minden ilyen anyag sor tételek. A legtöbb fejlesztő piaci átlagot (például egy adott dollár összeget négyzetméterenként) fog használni becslésként a korai jegyzési gyakorlatok során.

munkaerőköltségek

a munkaerőköltségek az egyik legjelentősebb és leginkább változó kemény költségköltségek, amelyek egy projektbe kerülnek. A nagy különbség az, hogy egy fejlesztő uniós vagy nem szakszervezeti munkát használ-e. Az előbbi jelentősen drágább lehet, mint az utóbbi. Mégis, egyes piacokon, van egy követelmény (vagy ösztönző, azaz, a szakszervezetek nem jön ki, hogy tiltakozzanak a projekt), hogy kihasználja a szakszervezeti munkaerő egy bizonyos százalékát az építési.

munkaerő szükséges a projekt során, és általában magában foglalja az emberek a következő tudományágak: építőipar( pl ácsok, vízvezeték-szerelők, villanyszerelők), helyszíni munka szakemberek (pl kotrók, környezetvédelmi kármentesítők, és mások részt vesznek a helyszíni osztályozás); és tájrendezők.

egy korlátozott munkaerőpiacon a fejlesztők prémiumot fizetnek a munkaerőköltségekért. Egy lefelé irányuló piacon a munkaerő megfizethetőbb lehet. Ez valóban a munkavállalók rendelkezésre állásától függ, ezért a munkaerőköltségek évről évre annyira változhatnak, vagy piacról piacra kerülhetnek.

készenléti

minden építési költségvetés tartalmaz egy készenléti sor elemet. A vészhelyzet egy fenntartott pénzösszeg, amelyet félre kell tenni az előre nem látható költségek vagy a webhely feltételeinek fedezésére. Például az átvilágítási szakaszban a vállalkozó találkozhat egy földalatti tárolótartállyal,amely olajat szivárogtatott az ingatlanra, ezáltal költséges kármentesítést igényel (lásd alább a környezeti kármentesítésről). Vagy az építés során a fejlesztőt új követelmény érheti, például egy olyan szabályozási változás, amely előírja, hogy a projekteket LEED tanúsítvánnyal kell ellátni. A fejlesztők általában 5-10% – os kontingenst hordoznak kemény költségkeretükben.

Feldman Részvények viszont alulértékelt ingatlan bele előkelő profit

Másik Oldalon a Munka Költségeit, hogy Fontolja

amellett, hogy a helyszíni munka költségek említettük, vannak más telephelyre vonatkozó nehéz költségek egy fejlesztő-figyelembe véve a költségvetés, beleértve:

földvásárlás

a Legtöbb fejlesztők jelentős időt töltenek vizsgálja a lehetőségeket, mielőtt ténylegesen halad előre, egy adásvételi szerződés. Például egy fejlesztő aláírhat egy LOI – t (szándéknyilatkozat) az eladóval. Pénzt fektetnek a letéti letétbe, hogy megerősítsék jóhiszemű szándékukat az üzlet előrehaladására. Akkor a fejlesztő fogja eltölteni egy kis időt vizsgálja a helyén kezdetén előzetes tervezési munka (puha költségek) végrehajtása előtt az adásvételi szerződés (PSA).

a PSA és a Bezárás között további feltételek is lehetnek, például a fejlesztés folytatásához szükséges engedélyek biztosítása. Gyakorta, a PSA működik, mint egy kiterjesztett lehetőség, hogy megvásárolja a földet, és meghosszabbíthatja több hónapig, vagy akár több mint egy éve, mint a fejlesztő megerősíti a projekt életképességét. A fejlesztő a csomag megvásárlása előtt is különféle lágy költségeket visel a projekt során. Záráskor a fejlesztő ezután átutalja az ingatlan megvásárlásához szükséges pénzeszközöket, más néven földvásárlást.

környezeti kármentesítés

az ingatlan helyétől, valamint annak előzetes használatától és előzményeitől függően előfordulhat, hogy a helyszín valamilyen környezeti kármentesítésre szorul. Számos városi projekt rendelkezik bizonyos szintű kármentesítéssel. A” Greenfield ” helyek, amelyek a legkevésbé szennyezettek, általában külvárosi és vidéki területeken találhatók. A kármentesítési költségek a szennyeződés mértékétől és jellegétől függően változhatnak.

mik azok a Soft költségek?

a Soft költségek a projekthez kapcsolódó kemény költségeken kívül eső összes költséget jelentik. Gyakran immateriálisnak tekintik őket, de kritikusan fontosak egy projekt számára. Ezek a költségek általában két csoportba sorolhatók: szakmai szolgáltatások és szabályozási díjak.

munkaerőköltségek a fejlesztés során

a munkaerőköltségek nagy része a fejlesztés során különböző szakmai szolgáltatásokhoz kapcsolódik. A legjelentősebb szakmai szolgáltatási vonalelemek általában az építészethez és a tervezéshez kapcsolódnak, a projektmenedzsment közel áll egymáshoz.

• építészet

a projekt méretétől és méretétől függően több építész is részt vehet a projektben. Ide tartozhatnak többek között a mestertervező építészek, a koncepciótervező szintű építészek, a record építészek és a tájépítészek.

• mérnöki

a kereskedelmi ingatlanfejlesztésben általában sok mérnök vesz részt egy projekt tervezésében és végrehajtásában. A mérnökök számos tudományágból származhatnak: forgalom, környezet, szélcsatorna stb.

• Projektmenedzsment

az ingatlanfejlesztési projekteknek jellemzően dedikált projektszponzoruk van. A szponzor szerepe az lehetett, hogy azonosítsa, megszerezze és összesítse a tőkét a fejlesztési erőfeszítésekhez. Néha a szponzor maga irányítja a fejlesztési folyamatot; máskor, akkor kiszervezik ezeket a feladatokat, hogy egy harmadik fél projekt menedzsment cég. Függetlenül attól, hogy ki a projektmenedzser, a szponzor vagy egy harmadik fél, a projektmenedzser általában összegyűjti az építési költségek egy százalékát, vagy havi díjat állapít meg a fejlesztési projekt napi irányításának biztosításáért cserébe. A projektmenedzser jellemzően a többi, a projektben részt vevő tanácsadó és vállalkozó irányítója lesz.

• számviteli / jogi díjak

a számviteli és jogi díjak két további lágy költség, amelyeket a pro formába kell foglalni. A könyvelést néha házon belül kezeli a szponzor vagy a fejlesztő; néha, a projektmenedzsment feladataihoz hasonlóan kiszervezik. Még a nagy ingatlanfejlesztők is, akiknek házon belüli jogi csapata van, általában külső tanácsadóktól keresnek támogatást, a projekt jellegétől függően. A jogi díjak az engedélyezéshez és a jogosultságokhoz, a városi és állami szabályozási folyamatok irányításához és hasonlókhoz kapcsolódhatnak.

• ellenőrzési díjak

bárki, aki lakóingatlanba fektetett, ismeri az otthoni ellenőrzést. Kereskedelmi ingatlan projektek is hasznosítani ellenőrök, de más módon. Az ellenőröket általában az átvilágítási folyamat során használják, majd szükség szerint ismét a kódellenőrzésekhez, miután a projekt folyamatban van, és közeledik a befejezéshez.

• Utility and road extensions

egyes építési projektek új közüzemi csatlakozást és úthosszabbítást igényelnek. A helyszíni munka mindkét formáját kemény költségeknek tekintik, és ennek megfelelően tükröződnek a költségvetésben.

szállítási költségek

minden pro forma figyelembe kell vennie a szállítási költségeket. A könyvelési költségek azok a nem átruházható tételek, amelyeket az ingatlanfejlesztőnek minden hónapban meg kell fizetnie, függetlenül a projekt állapotától. Ez jellemzően adókat, biztosításokat és közüzemi számlákat tartalmaz.

kapcsolódó: mi a jó kap arány a kereskedelmi ingatlanokban?

engedélyek és egyéb szabályozási díjak

ingatlanfejlesztők kell húzni egy sor engedélyt a projektek, ismét, méretétől függően a projekt. Például lehetnek díjak a webhely új használatra történő felújításával kapcsolatban. Ha egy variancia van szükség, ott általában egy díjat társított, hogy, is. Szükség lehet állami engedélyekre, például a környezetvédelmi szabályozó ügynökségek vagy az autópálya-osztályok által biztosított engedélyekre. Annak meghatározása, hogy mely engedélyek és szabályozási díjak érvényesek, általában a külső tanácsadó és projektmenedzser egyik feladata.

Post-development costs

a fejlesztési projektekhez további lágy költségek társulnak, még akkor is, ha a projekt közeledik vagy eléri a befejezést. Ezek a költségek a következők:

• reklám

a legtöbb fejlesztő marketing ügynökséget vagy brókercéget bérel, hogy segítse ingatlanának reklámozását. Ez segít a bérleti vagy értékesítési erőfeszítésekben, és lehetővé teszi a projektek gyorsabb stabilizálását.

• Property Management

feltételezve, hogy a fejlesztő úgy dönt, hogy (ahelyett, hogy eladja) az ingatlan befejezése után, egy Ingatlankezelő lesz szükség. Az ingatlankezelő – amely a projekt méretétől függően egyén vagy embercsoport-felügyeli az ingatlan egész napi tevékenységét. Ez magában foglalja a bérleti felügyelet, kiadó gyűjtemény, rutin, javítás, karbantartási, beruházási tőke fejlesztések szükség szerint, sőt még többet is. Az ingatlantulajdonosok gyakran bérelnek harmadik féltől származó vállalkozókat több feladatra, például tereprendezésre és hóeltakarításra.

• biztonság

a biztonság költségeit minden fejlesztési költségvetésbe be kell építeni. Kis léptékben ez lehet befektetés, majd biztonsági kamerák megfigyelése. Nagyobb léptékben, mint egy belvárosi irodaházban, talán egy teljes személyzetű embercsoport, akik íróasztalt működtetnek az előcsarnokban.

tudni, mi A Különbség: Miért Számít

mindegy, hogy fejlesztő vagy passzív befektető, fontos, hogy megértsük, a bemenet a projekt pro forma. Ehhez a fejlesztési projekthez kapcsolódó puha költségek és kemény költségek alapvető megértésére van szükség. Ezek a költségek kihívást jelenthetnek annak megállapítására, különösen az első alkalommal fejlesztők számára. Ennek ellenére egy fejlesztő és befektetői nagyfokú bizalmat szeretnének a költségvetésben, mielőtt továbblépnének.

Ez azért van, mert az összes projekt hozam nyereség kiszámítása a pro forma feltételezések. A jegyzés korai szakaszában a négyzetméterenkénti ár felhasználható mind a kemény költségek, mind a lágy költségek becslésére, a helyi piactól és a történelmi átlagoktól függően. Ez segít a fejlesztő kézműves finanszírozási stratégia. Ahogy az építészet és a mérnöki fejlődés, a fejlesztő elkezd plug finomabb számokat, hogy tükrözze ezeket a költségeket nagyobb pontossággal. Bármely fejlesztő, különösen valaki, aki kevésbé tapasztalt, egészséges tartalékokat (azaz készenléti tartalékokat) akar építeni mind a kemény, mind a puha költségek miatt, hogy figyelembe vegyék a projekt túllépését.

kapcsolódó: kereskedelmi ingatlan zsargon magyarázható

következtetés

sok költség megy egy ingatlan fejlesztési projekt. Ez igaz, hogy ez egy viszonylag egyszerű értéknövelt játék, vagy hogy ez egy átfogó, ground-up fejlesztési projekt. Befektetőként fontos, hogy olyan fejlesztővel dolgozzunk együtt, aki valóban megérti a projekt költségvetését és a különböző költségeket, amelyek befolyásolják a projekt megtérülését. A befektetőknek mindig meg kell kérniük a pro forma megtekintését, és finom fogú fésűvel kell felülvizsgálniuk. Bármely minőségi szponzor boldogan sétál a befektetők a jegyzési. A legtöbb értékes betekintést nyújt az ezeket a számokat alátámasztó feltételezésekbe. Ez a folyamat-a projektszponzorral kötött szerződés felülvizsgálata-rávilágít a fejlesztő szakértelmére a terméktípussal és azzal a piaccal kapcsolatban, amelybe befektetni szeretne.

mint mindig, ha a számok túl jónak tűnnek ahhoz, hogy igazak legyenek, további kérdéseket tegyenek fel. Egyetlen szponzornak sem szabad vonakodnia megosztani a számait a befektetőkkel, mivel ezek a számok határozzák meg a projekt által generált teljes sikert és hozamot.

segítségre van szüksége ahhoz, hogy széles körű felújítás, agresszív promóció és bérlet révén alulteljesítő ingatlanokat alakítson ki? Vegye fel a kapcsolatot a Feldman részvényekkel ma.