DÉFINITION PAR UN TRIBUNAL DU TEXAS DE « L’OPTION D’ACHAT »

UTILISATION D’ACCORDS D’OPTION DANS LES CONTRATS D’ACHAT et les BAUX AU TEXAS

Parfois, une option d’achat est liée à un contrat de location. Dans d’autres situations, l’option d’achat est une composante d’un contrat d’achat immobilier traditionnel et donne à l’acheteur le temps d’évaluer la faisabilité de l’achat.

La plupart des formulaires d’achat immobilier promulgués utilisés au Texas contiennent des clauses d’option, qui peuvent être invoquées par le paiement d’une petite taxe d’option (généralement non remboursable) payée au vendeur. Le paiement des frais d’option garantit à l’acheteur le droit de résilier le contrat dans un certain délai (la « Période d’option”) de recevoir un remboursement d’argent sérieux. Dans le contexte des contrats d’achat et de vente, les options sont un outil précieux pour atténuer le risque d’un acheteur.

Parfois, les investisseurs et autres vendeurs de biens immobiliers incitent les acheteurs potentiels ayant des problèmes de crédit à conclure des baux contenant des options d’achat. En vertu de cet arrangement, un locataire accepte de louer un bien en tant que « location”, avec une option d’achat du bien pendant la durée du bail. Les options d’achat de baux sont populaires parmi les programmes d’investisseurs et peuvent servir efficacement à fournir aux personnes incapables d’obtenir un financement hypothécaire conventionnel un autre moyen d’acheter des biens immobiliers.

TOUS LES ACCORDS DE « LOCATION-ACHAT » NE SONT PAS DE VÉRITABLES ACCORDS D’OPTIONS

De nombreux contrats de location contiennent des dispositions vagues de ”Location-achat » qui ressemblent à des options d’achat, mais ne répondent pas à la définition juridique qui a évolué à travers les décisions des tribunaux du Texas. Par exemple, certains contrats de  » Location-achat” ne contiennent pas de prix fixe. Au lieu de cela, ils précisent que les locataires peuvent acheter la propriété à la « valeur marchande”, sans préciser comment la « valeur marchande” pourrait être déterminée.

En l’absence d’un prix fixe ou d’autres éléments prouvant que les parties s’étaient entendues sur la signification de  » valeur marchande ”, une clause de location-achat ne peut pas être considérée comme une option d’achat légale. Cf. Jarvis, 400 S.W.3d à 650 (estimant qu’une disposition « option d’achat » dans un contrat ne prévoyait pas d’accord d’option car elle ne donnait pas à l’acheteur le droit de contraindre la vente de la propriété et n’indiquait pas de prix d’achat fixe).

UNE OPTION D’ACHAT RÉELLE CONTENUE DANS UN BAIL EST UN CONTRAT EXÉCUTOIRE ASSUJETTI AU  » Sous-CHAPITRE D ”, CHAPITRE 5, TEXAS PROPERTY CODE

L’article 5.062 du Code des biens prévoit que, uniquement aux fins du sous-chapitre D,  » une option d’achat d’un bien immobilier qui comprend ou est combinée ou exécutée en même temps qu’un contrat de location résidentielle, avec le bail, est considérée comme un contrat exécutoire pour la cession d’un bien immobilier. » Tex. Prop. Code § 5.062(a)(2). Comme indiqué précédemment sur ce blog, le sous-chapitre D contient de nombreux pièges pour les vendeurs sous contrat exécutoire. En conséquence, les baux qui contiennent de véritables options d’achat — y compris le droit du locataire d’acheter la propriété dans un certain délai — doivent être effectués avec une extrême prudence.