La « procuration” (POA) est un outil juridique flexible qui autorise quelqu’un à agir pour le compte d’autrui de manière temporaire ou permanente. Dans l’immobilier, cela peut être une option incroyablement utile pour toutes sortes de situations, comme si vous deviez vendre votre maison mais que vous ne pouviez pas y être en raison d’un déménagement ou d’un déploiement d’emploi.

De nombreuses personnes élaborent également des arrangements de procuration avec leurs proches par le biais de la planification successorale, au cas où l’imprévu se produirait. Pour des raisons de santé, vous devrez peut-être intervenir et gérer les affaires liées à la vente de la maison familiale ou planifier de confier à votre fils, à votre fille ou à un ami proche ce travail très important.

Cependant, vendre une maison est compliqué en soi. Ajoutez une procuration au mélange, et vous faites face à un ensemble supplémentaire de règles, de paperasse et de communications. Dans ce guide de procuration pour vendre un bien, nous couvrirons les différents types et domaines de procuration qui existent, comment parler de procuration avant d’en avoir besoin, et les étapes nécessaires pour s’assurer qu’elle est honorée (sans être abusée). Enfin, nous réfléchirons à la philosophie de la procuration et à l’énorme responsabilité qu’elle porte.

Principes de base de la procuration: Qui est le mandant et qui est l’agent?

Les documents POA utiliseront des termes juridiques spéciaux pour les personnes qui mettent en place cet arrangement:

• Le mandant est la personne qui accorde la procuration à quelqu’un d’autre.
• L’agent ou l’avocat de fait est la personne qui reçoit la procuration pour agir au nom de quelqu’un d’autre.

L’agent aura la responsabilité fiduciaire d’agir toujours dans le meilleur intérêt du mandant tant que la procuration est valide. Un fiduciaire, selon le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB), est un aidant responsable de la prise de décisions financières.

Une procuration pour chaque situation

Que vous prévoyiez être du côté principal ou mandataire d’un accord de procuration, vous devez vous familiariser avec les différents types de procuration, leurs utilisations et leurs limites, ainsi que toute restriction quant au moment d’en configurer une afin qu’elle soit prête lorsque vous en avez besoin. Sinon, vous ou vos proches pourriez laisser vos biens — comme la maison — en danger.

Une procuration non durable permet à un mandataire d’agir pour le compte de quelqu’un pendant une période limitée ou de réaliser une transaction particulière. Pensez-y comme embaucher un entrepreneur pour un emploi ponctuel. Une fois le projet terminé, l’entrepreneur passe à son prochain projet. De même, avec une procuration non durable, une fois la transaction terminée ou la période terminée, la procuration est révoquée.

Une procuration durable est lorsqu’un agent peut prendre en charge tous les aspects des affaires de quelqu’un, au cas où il deviendrait incapable. Ce type de procuration intervient dès que le mandant est frappé d’incapacité et reste valable jusqu’à son décès. Cependant, l’incapacité expose à la fois le principal et l’agent à diverses escroqueries ciblant des personnes âgées ou infirmes. La CFPB a dressé une liste des mesures que vous pouvez prendre pour vous protéger et protéger vos biens contre les abus dans ce type de circonstances.

Une procuration spéciale ou limitée est un autre type de procuration non durable utilisé dans des États comme la Californie pour les transactions immobilières lorsque le vendeur ne peut pas être présent en raison d’une absence ou d’une maladie. Parce qu’il est limité dans le temps et la portée, c’est un excellent outil lorsque vous voulez donner à quelqu’un une responsabilité très spécifique.

Une procuration médicale donne à un agent (souvent un membre de la famille) autorité sur les soins médicaux d’une personne une fois qu’un médecin détermine qu’elle est incapable de prendre des décisions par elle-même.

Une procuration jaillissante est une caractéristique spéciale que vous pouvez ajouter à un accord de procuration limité ou durable qui le fait passer à l’action une fois qu’un certain événement se produit, comme un déclencheur.

Si vous utilisez une procuration pour des membres de la famille infirmes ou âgés, vous pouvez répartir les responsabilités entre plusieurs membres de la famille et donner à chacun une portée différente de la procuration. Par exemple: un frère ou une sœur reçoit une procuration exclusivement pour traiter des questions financières — comme le paiement des factures; un autre frère ou une sœur a une procuration médicale et est responsable de toutes les décisions impliquant des soins médicaux; et un troisième frère ou une troisième sœur a une procuration limitée traitant de l’immobilier.

Dans tout accord de procuration — et certainement lorsque vous répartissez les rôles — assurez-vous que les actions et les responsabilités de chaque partie sont expliquées le plus en détail possible dans l’accord. Dans le cas des transactions immobilières, selon le CFPB, des États comme l’Arizona, la Floride, la Géorgie, l’Illinois, l’Oregon, la Virginie, l’Alabama, le Nebraska, le Michigan, la Californie et le Texas ont leurs propres règles et règlements pour la procuration, vous voudrez donc consulter le site Web du bureau ou parler à un avocat de votre État pour déterminer le type de procuration dont vous aurez besoin pour mettre en place des arrangements pour les ventes de propriétés.

Entamer la conversation: Comment parler de procuration

La procuration n’est pas le sujet le plus facile à aborder avec vos proches, mais c’est une conversation que vous devez avoir lorsque toutes les parties sont actives et en bonne santé. Selon un rapport 2019 de Merrill Lynch et Age Wave, seuls 45% des Américains ont un testament et seulement 18% ont les éléments essentiels de la planification successorale recommandés: un testament, une directive sur les soins de santé et une procuration durable. Que vous soyez le parent aîné ou l’enfant adulte, vous voudrez avoir cette conversation plus tôt que tard.

D’autres situations dans lesquelles vous voudrez peut-être aborder le sujet de la POA comprennent:

• Un diagnostic médical: Si vous ou un être cher êtes confronté à une maladie chronique ou grave qui nécessitera un traitement médical approfondi ou pourrait entraîner une incapacité.
• Un déménagement à venir pour le travail ou la retraite: Si vous ou un être cher envisagez de vous éloigner de votre famille et de vos amis.
• Le décès d’un conjoint ou d’un autre membre de la famille proche: Lorsque votre famille doit faire face à un processus de succession ou d’homologation, vous voudrez peut-être prendre des mesures pour vous assurer que votre propre planification successorale est complétée.

La clé de la préparation réussie d’une procuration consiste à travailler avec votre avocat et les membres de votre famille pour s’assurer que le document est signé, notarié et enregistré avant votre départ ou pendant que les parties concernées ont encore la capacité de consentir légalement au processus.

Parce que nous savons que ce n’est pas aussi simple que de décrocher le téléphone et de discuter, voici quelques idées que Forbes suggère pour entamer une conversation par procuration lorsque vous ne savez pas quoi dire:

• Partagez et mettez à jour vos propres plans.
  Disons que vous avez récemment pris des mesures de planification successorale. Utilisez la mise à jour de statut pour aborder le sujet avec d’autres membres de votre famille. Ensuite, renseignez-vous sur leurs plans.
• Fournir un ensemble de documents vierges.
  Le CFPB fournit un modèle de procuration que vous pouvez utiliser comme point de départ pour votre propre document. Le bureau fournit également un guide avec des conseils sur la façon de s’adapter à votre propre état. Déposez ces papiers pour que les membres de la famille puissent les lire et les lire. Il pourrait être aussi simple pour eux à ce moment-là de remplir les blancs et de faire certifier les documents.
• Expliquez que vous êtes confronté à un changement de vie.
  Si vous avez besoin de déménager pour travailler ou prendre votre retraite, ou si vous avez reçu un diagnostic médical qui nécessitera l’aide d’un tiers pour finaliser la vente d’une propriété, il peut être plus facile de commencer par votre « pourquoi” que de commencer par le sujet de la procuration.
• Organisez une réunion de famille avec les parents et les frères et sœurs.
  Parfois, la formalité fonctionne de votre côté pour que les gens sachent que tout ce dont vous discutez sera important. Utilisez ce temps pour expliquer qu’une procuration est nécessaire et discutez avec tout le monde de ce qui doit arriver pour organiser la procuration.
• Comprendre d’autres outils de planification successorale ainsi que les conséquences d’un décès sans testament, fiducie vivante ou acte.
  Si vous ou un être cher décédez sans prendre les dispositions appropriées ou inclure les « mots magiques » à l’acte de propriété, vos héritiers ne pourront même pas entrer dans la propriété avant qu’une homologation ne soit sélectionnée par l’État. D’autres outils de planification successorale comprennent un Testament, une Fiducie et un Dernier Testament.

Comment obtenir une procuration si vous en avez besoin

Pour obtenir une procuration, vous devrez suivre une certaine série d’étapes (l’ordre et les étapes spécifiques peuvent varier selon l’endroit où vous habitez).

• Comprendre les obligations d’être un agent dans un arrangement de POA.
• Évaluer que le mandant a la capacité de signer un contrat de procuration.
• Discutez de la question avec les institutions financières (détenteurs de prêts hypothécaires) et les médecins (chaque fois qu’il peut y avoir des questions sur la capacité).
• Engagez un avocat ou contactez un site juridique comme Legal Zoom, des services juridiques en ligne à la demande avec une garantie de satisfaction à 100% sur tous leurs dépôts.
• Soyez solidaires. Abandonner le contrôle d’une transaction immobilière peut être un ajustement difficile pour un membre de la famille aîné.
• Posez beaucoup de questions et assurez-vous de comprendre les obligations de toutes les parties en vertu du document.
• Assurez-vous que le document décrit les actions avec autant de détails que possible pour éviter les zones grises qui peuvent être mal interprétées.
• Obtenez le document final notarié ou témoin – en fonction des exigences de votre État s’ils n’ont pas promulgué la Loi uniforme sur les procurations de 2006.
• Enregistrez la procuration auprès du bureau du greffier du comté où se trouve la maison — en fonction des exigences de votre état ou de votre comté.
• Faites des copies authentifiées du document pour les conserver.
• Présentez-vous toujours correctement en tant qu’agent de quelqu’un.

Considérations spéciales pour la vente d’une maison en utilisant une procuration

Tous les contrats de procuration n’incluent pas l’autorisation de vendre une propriété. Vous devez donc d’abord vous assurer que votre procuration couvre les transactions immobilières.

Dans certains États, comme la Californie, « Une procuration générale ou durable ne peut pas être utilisée pour vendre des biens immobiliers”, explique Glen Henderson, agent immobilier le plus vendu à San Diego, également spécialisé dans les ventes d’homologation. « Donc, pour commencer le processus de vente d’une maison avec procuration, vous devez obtenir la procuration limitée pour la transaction rédigée, notariée et enregistrée. »

Deuxièmement, associez-vous à un agent immobilier qui a de l’expérience dans le traitement des transactions immobilières par procuration. ”Un bon conseil », dit Henderson, « est de se connecter avec des agents qui ont travaillé avec des membres de l’armée. »

”En raison des déploiements, les membres des forces armées ont tendance à effectuer de nombreuses transactions de procuration », note Henderson.

Dans de nombreux cas où le mandant est en bonne santé et sain d’esprit, le mandant prendra non seulement une décision finale sur l’agent immobilier qui obtient l’inscription, mais aussi approuvera le prix de l’inscription.

Troisièmement, vous et votre agent devrez travailler avec la société de titre et le détenteur de l’hypothèque (ainsi que toute institution financière supplémentaire) pour vous assurer que la procuration sera honorée.

Une fois ces étapes terminées, votre transaction se déroulera normalement, à l’exception que vous signerez tous les documents de manière à vous identifier correctement en tant qu’agent dans la transaction.

D’un point de vue pratique, attendez—vous à ce que votre rendez-vous de clôture prenne plus de temps qu’une vente régulière – vous devrez signer comme « Sally Sunshine agissant en tant qu’agent de Jane Doe” au lieu de simplement votre nom.

La philosophie de la procuration: On vous fait confiance pour être loyal

Si vous agissez en tant qu’agent dans une configuration de procuration, vous avez la responsabilité fiduciaire de protéger les intérêts du mandant dans toute transaction. Henderson aime rappeler à ses clients que « La personne en qui vous faites confiance a tout le pouvoir de prendre des décisions en votre nom concernant la vente. »

L’agent n’est pas tenu de consulter le mandant dans toute décision concernant la transaction, vous devez donc être sûr que l’agent aura à cœur vos meilleurs intérêts.

Et il y a quelques règles: La propriété ne peut pas être vendue à l’agent (sauf accord exprès de le faire) ou vendue à un prix bien inférieur à la valeur marchande. Ces deux éléments constituent une violation de la confiance fiduciaire, un abus de pouvoir et, dans certains cas, un crime.

Si vous cherchez plus d’informations sur l’intersection de la planification immobilière et de la planification successorale, nos guides de planification successorale sur le Centre de ressources des vendeurs HomeLight offrent des astuces et des conseils sur des sujets tels que les ventes d’homologation, la vente d’une maison avec plusieurs propriétaires et la vente d’une maison dont vous avez hérité.