Quel est le problème des expulsions dans l’Indiana?

L’Indiana a l’une des lois les plus clémentes du pays en matière d’expulsion pour non-paiement du loyer: Un propriétaire doit généralement fournir un préavis de 10 jours pour payer le loyer ou déménager avant de pouvoir demander l’expulsion. La plupart des autres États ont un délai d’attente de 3 à 7 jours avant le dépôt.

Cependant, pour d’autres violations de bail, l’Indiana permet aux propriétaires de déposer immédiatement des avis de cessation inconditionnelle. Il n’y a pas de période d’attente requise pour les locataires qui détiennent des baux expirés, ou les locataires qui commettent des déchets d’un mois à l’autre (endommageant ou vandalisant le bien locatif). Les propriétaires peuvent déposer des expulsions immédiatement après avoir fourni l’avis inconditionnel de quitter les lieux. (Voir Code Indiana Ann. Article 32-31-1-8 pour les règles sur les avis de cessation inconditionnelle.)

Quelles sont les raisons pour lesquelles je peux expulser un locataire en Indiana?

En Indiana, vous pouvez expulser pour non-paiement du loyer ou pour violation des dispositions du bail. Des exemples courants de violations de bail comprennent la violation des restrictions relatives aux animaux de compagnie, les activités criminelles ou les activités liées à la drogue. Vous pouvez également expulser pour avoir commis ou menacé de commettre des « déchets » sur la propriété, c’est—à-dire endommager ou vandaliser le bien locatif.

Y a-t-il des situations dans lesquelles je ne peux pas expulser un locataire en Indiana?

Vous ne pouvez pas faire de discrimination sur la base du statut d’un locataire en tant que membre d’une classe protégée. En Indiana, ces classes protégées sont:

• Race
• Couleur
• Origine nationale
• Religion
• Sexe
• Situation familiale
• Handicap

Vous ne pouvez pas non plus expulser un locataire pour avoir un chien d’assistance ou un animal de thérapie / de soutien émotionnel, même si vous avez une interdiction sur les animaux de compagnie — ils sont protégés par la Loi sur le logement équitable.

À quoi ressemble normalement le processus d’expulsion de l’Indiana?

Si vous mettez fin à une location d’un mois à l’autre, vous devez donner au locataire un préavis écrit de 30 jours pour quitter le logement. Une location d’une année à l’autre nécessite un préavis de 3 mois. Après 30 jours, si le locataire n’a pas quitté les lieux, vous pouvez alors procéder à la procédure d’expulsion ci-dessous. Cependant, si le contrat de location spécifie une date de fin spécifique, vous n’avez pas à fournir 30 jours supplémentaires après la fin du bail.

Pour le non-paiement des expulsions de loyer, vous devez d’abord fournir le préavis de 10 jours pour guérir ou arrêter.

De préférence, vous signifierez directement l’avis au locataire. En deuxième option, vous pouvez signifier l’avis à un autre adulte résidant sur les lieux. Vous ou le serveur devez expliquer le contenu du document. Si personne n’est disponible pour recevoir l’avis, vous pouvez le placer sur la porte ou un autre endroit bien en vue de la propriété. (Code Indiana 32-31-1-9)

L’étape suivante consiste à saisir le tribunal de canton du comté dans lequel se trouve votre propriété. Le greffier du tribunal fixera une audience. Vous devez ensuite prendre des dispositions pour que le locataire reçoive officiellement un avis de poursuite.

Apportez une copie du bail et tout autre document pertinent à l’audience.

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Souvent, le locataire ne se présente pas; et vous obtenez généralement un jugement sommaire qui vous permet de passer à l’étape suivante de la demande d’un bref de possession — le processus par lequel un locataire est expulsé de force de la propriété.

N’essayez jamais de court-circuiter le processus judiciaire pour précipiter une expulsion. Vous ne pouvez pas fermer les services publics, changer les serrures ou interférer de quelque manière que ce soit avec la jouissance de la propriété par le locataire pendant le processus d’expulsion. Cela peut permettre au locataire de vous poursuivre avec succès. (Code Indiana 31-32-5-6)

Si le locataire se présente, mais ne présente pas de défense efficace contre l’expulsion, il y aura une brève négociation avec le locataire pour organiser un délai de déménagement, généralement quelques jours après l’audience. Parfois, des circonstances de santé ou d’autres circonstances spéciales s’appliquent; mais les juges ne repousseront presque jamais une date de déménagement de plus d’une semaine ou deux.

Si le locataire ne déménage toujours pas à la date spécifiée, vous pouvez obtenir un bref de possession valable 30 jours. Vous pouvez ensuite prendre rendez-vous avec un agent de police ou un adjoint du shérif pour superviser l’enlèvement du locataire et de ses effets personnels.

Ordonnances de dépossession d’urgence

Dans certaines circonstances, vous pouvez obtenir une ordonnance de dépossession d’urgence (code Indiana 32-31-6). Utilisez cette procédure si vous pensez que le locataire vandalise ou détruit votre propriété (p. ex. déchets), ou si le locataire a menacé de le faire. Une fois que vous avez déposé cette requête, le tribunal fixera une audience d’urgence dans un délai de moins de trois jours.

Autres dommages-intérêts

S’il y a des dommages-intérêts pécuniaires, une audience séparée aura généralement lieu entre 30 et 45 jours après la libération de la propriété.

Si vous l’emportez lors de l’audience d’expulsion, vous pouvez demander un jugement vous accordant des frais de justice et d’avocat raisonnables en vertu du code de l’Indiana 32-31-7-7.

Où puis-je en savoir plus sur le processus d’expulsion de l’Indiana ?

Code de l’Indiana 2014 – TITRE 32. ARTICLE DE PROPRIÉTÉ 31. RELATIONS LOCATEURS-LOCATAIRES CHAPITRE 1. DISPOSITIONS GÉNÉRALES

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