Qu’est-ce qu’une fiducie foncière en Floride?

Une fiducie foncière en Floride est un accord privé entre plusieurs personnes pour exploiter, gérer et détenir un titre légal sur des biens immobiliers en Floride. Les fiducies foncières de Floride opèrent en vertu de l’article 689.071 de la loi de Floride, également connue sous le nom de Loi sur les fiducies foncières de Floride ou Loi sur les fiducies foncières de Floride. Une convention de fiducie foncière est une convention légale en vertu de laquelle le trustmaker nomme une autre personne à titre de fiduciaire, et le fiduciaire détient un titre légal de propriété immobilière au profit du trustmaker (bénéficiaire). Le propriétaire immobilier potentiel peut être à la fois le trustmaker et un bénéficiaire. Le trustmaker peut nommer d’autres bénéficiaires pour partager l’intérêt bénéficiaire dans les biens de la fiducie. Une fiducie foncière peut détenir le titre de plus d’une propriété, et les bénéficiaires peuvent détenir des intérêts bénéficiaires différents dans chacune des propriétés de la fiducie foncière. Un fiduciaire de fiducie foncière peut être une personne physique ou une entité juridique telle qu’une LLC ou une société.

En termes juridiques, la fiducie foncière divise la propriété entre la propriété légale de la propriété au nom du fiduciaire et la propriété effective de la propriété qui appartient aux bénéficiaires nommés par la convention de fiducie foncière. Le bénéficiaire contrôle l’utilisation et la vente du bien. Le bénéficiaire reçoit tous les avantages fiscaux et la plus-value immobilière. Cependant, les dossiers publics indiquent que seuls le fiduciaire et la fiducie sont les propriétaires immobiliers — les bénéficiaires de la fiducie ne sont pas divulgués.

Avantages de la fiducie foncière

Le principal avantage d’une fiducie foncière en Floride est de garantir la confidentialité de votre propriété immobilière. Les registres publics du comté indiqueront uniquement le nom du fiduciaire de la fiducie foncière – et non le nom du bénéficiaire.

Les avantages d’une fiducie foncière comprennent :

• Confidentialité. Une partie adverse qui recherche dans le dossier public ne trouvera pas de propriétés achetées par l’intermédiaire d’une fiducie foncière. Si le propriétaire économique nomme une personne ou une entité juridique différente en tant que fiduciaire, la participation bénéficiaire du trustmaker dans la fiducie foncière reste cachée aux créanciers potentiels et aux autres personnes intéressées par les actifs du trustmaker. Les propriétaires de biens locatifs résidentiels peuvent vouloir cacher leur propriété aux locataires afin que les locataires doivent traiter avec un gestionnaire immobilier au lieu de déranger le propriétaire. Un acheteur peut vouloir cacher son identité et ses autres intérêts immobiliers lors des négociations d’achat immobilier. Les vendeurs peuvent exiger plus d’argent s’ils savent qu’un acheteur potentiel est riche ou que l’acheteur tente d’assembler des terres adjacentes dans un but particulier. Walt Disney a acheté des milliers d’acres dans des fiducies foncières pour dissimuler ses plans pour Disney World.
• Transferts privés de propriété. En règle générale, une personne ne peut transférer un titre immobilier que par acte ou hypothèque enregistré publiquement. Une personne peut également transmettre sa participation dans un bien d’une fiducie foncière en cédant à titre privé, par vente ou par donation, son intérêt bénéficiaire dans une fiducie foncière. Le public ne pourra pas découvrir la transaction et, dans le cas d’une vente, ne connaîtra ni le prix de cession ni le nom de l’acheteur.
• Taxes et frais. Une fiducie foncière peut également éviter les frais de l’assurance de nouveaux titres si la propriété est transférée par cession de participations en fiducie plutôt que par acte. Les fiducies foncières et la cession d’intérêts véritables peuvent ne pas éviter correctement le paiement des frais d’enregistrement et de transfert du gouvernement. Ces questions doivent être discutées avec un avocat immobilier ou un fiscaliste.
• Évitement de l’homologation. Les biens immobiliers détenus en nom personnel doivent être administrés par le biais d’une procédure d’homologation après le décès du propriétaire. Une fiducie foncière de Floride correctement rédigée transfère immédiatement la même propriété aux bénéficiaires successeurs nommés dans un accord de fiducie foncière sans avoir besoin d’une procédure judiciaire d’homologation.
• Évitement de lien. Le jugement enregistré d’un créancier devient automatiquement un privilège sur tous les biens immobiliers titrés au nom individuel du débiteur (à l’exception de votre propriété familiale). La participation d’un bénéficiaire dans une fiducie foncière est un bien personnel et non un bien immobilier. Par conséquent, un créancier de jugement n’acquerra pas de privilège de jugement sur le bien appartenant à une fiducie foncière simplement en enregistrant le jugement dans le comté où le bien est situé. Les lois de la Floride protègent les biens des fiducies foncières contre les jugements et les privilèges enregistrés contre les bénéficiaires individuels.
• Alternative de partenariat. Lorsque deux ou plusieurs parties souhaitent investir ensemble dans un bien immobilier, elles ont besoin d’une entente écrite pour exprimer leur entente commerciale. En règle générale, les investisseurs forment un partenariat, rédigent un accord de partenariat et déposent un certificat de partenariat auprès de l’État de Floride. Les arrangements commerciaux des investisseurs immobiliers peuvent également être exprimés par les termes d’un accord de fiducie foncière qui énonce les obligations et les avantages attribués aux différents bénéficiaires de la fiducie foncière. Les sociétés en commandite doivent être déposées auprès de l’État de Floride et doivent payer des frais de dépôt importants. Les fiducies foncières ne sont pas déposées auprès de l’État et ne paient aucuns frais comparables.
• Protection des actifs. Les fiducies foncières ne sont pas des outils fiables de protection des actifs. Bien qu’une fiducie foncière cache la propriété des documents publics, un débiteur judiciaire est tenu de divulguer sous serment à un créancier judiciaire son intérêt bénéficiaire dans toute convention de fiducie, y compris son intérêt bénéficiaire dans une fiducie foncière. De plus, une fiducie foncière est une fiducie auto-établie parce que le trustmaker est également un bénéficiaire. Il existe une politique bien établie en droit de la Floride selon laquelle un créancier peut prélever sur l’intérêt du débiteur dans toute fiducie auto-réglée. Il n’y a rien dans une convention de fiducie foncière qui puisse protéger votre intérêt bénéficiaire d’un créancier judiciaire. Un créancier a une variété de recours à faire valoir contre les intérêts personnels d’un débiteur dans une fiducie foncière. Un privilège fiscal de l’IRS s’attache automatiquement à votre intérêt bénéficiaire dans une fiducie foncière, que l’IRS connaisse ou non la fiducie.
• Exemption de propriété familiale. Les bénéficiaires d’une fiducie foncière de Floride peuvent toujours bénéficier de l’exemption de propriété familiale, à la fois à des fins fiscales et pour la protection contre la vente forcée par un créancier judiciaire. Une propriété familiale en Floride peut appartenir à une fiducie foncière.

Comment fonctionne une fiducie foncière

La loi 689.071 de la Floride contrôle les accords de fiducie foncière et la propriété de fiducie foncière. La loi couvre des caractéristiques importantes des conventions de fiducie foncière telles que les pouvoirs du fiduciaire, la responsabilité du fiduciaire et les droits d’un bénéficiaire.

Lorsqu’un acheteur potentiel d’un bien immobilier souhaite en être propriétaire par l’intermédiaire d’une fiducie foncière, la première étape consiste à conclure une convention de fiducie foncière écrite. Un accord de fiducie foncière devrait désigner le propriétaire potentiel et le trustmaker comme bénéficiaire. Le trustmaker doit nommer une personne indépendante à titre de fiduciaire. Le fiduciaire peut être une personne physique ou morale. L’acheteur ne doit pas se nommer à la fois bénéficiaire et fiduciaire. La double nomination peut fusionner la propriété légale et la propriété effective et effondrer la fiducie.

Le nom du syndic figure sur les registres de propriété publique. Le syndic n’a aucune obligation de verser de l’argent pour l’achat ou l’entretien de la propriété, et le syndic n’a aucun droit de bénéficier de la propriété. Tous les avantages immobiliers sont réservés à la personne qui est le trustmaker ou le bénéficiaire.

Le bénéficiaire a le pouvoir d’ordonner au fiduciaire de la fiducie foncière d’agir en son nom afin que les bénéficiaires de la fiducie contrôlent efficacement la propriété. Le fiduciaire de la fiducie foncière est un fiduciaire qui est légalement tenu de suivre les instructions du bénéficiaire. Les bénéficiaires se réservent le droit de révoquer et de remplacer tout fiduciaire. Une fois que toutes les parties ont signé l’accord de fiducie foncière, le terrain peut acheter des biens immobiliers. Les biens sont intitulés au nom du fiduciaire en sa qualité de fiduciaire, tels que « John Doe, fiduciaire »” La désignation de « fiduciaire » avertit le public que le fiduciaire possède un titre légal au nom d’une fiducie sous-jacente et que d’autres personnes détiennent l’intérêt bénéficiaire dans le bien. Le fiduciaire peut être indemnisé comme convenu par les parties et comme exprimé dans la convention de fiducie.

Les bénéficiaires versent de l’argent à la fiducie foncière, et le fiduciaire utilise l’argent pour payer la propriété. Si les trustmakers utilisent le financement au prix d’achat, le trustmaker peut avoir à garantir le billet, mais seul le fiduciaire signe l’hypothèque. Le fiduciaire n’a aucune responsabilité personnelle à payer une hypothèque au prix d’achat. Tous les revenus et gains de l’investissement immobilier sont dus aux bénéficiaires, moins les coûts et dépenses encourus par le fiduciaire.

Inconvénients potentiels pour une Fiducie foncière

Avant de décider de placer votre propriété dans une fiducie foncière en Floride, vous devez considérer les inconvénients possibles.

Tout d’abord, dans le cas d’un bien locatif où le locataire qui ne paie pas, le bénéficiaire individuel ne peut pas gérer l’expulsion. Le syndic devra probablement payer un avocat d’expulsion pour intenter une action d’expulsion au nom de la fiducie foncière.

Deuxièmement, le syndic devra être impliqué dans toutes les transactions immobilières, qu’il s’agisse d’un contrat de location, d’une liste de propriétés, de demandes de permis, de contrats, etc. Le syndic est le propriétaire légal et public. La plupart des conventions de fiducie foncière prévoient le paiement au fiduciaire pour les actions au nom de la fiducie. Les CPA ou les avocats agissant en tant que fiduciaires factureront la fiducie et le bénéficiaire à leurs taux horaires professionnels.

Certaines personnes croient à tort qu’une fiducie foncière offre une protection des biens personnels. Une fiducie foncière est une fiducie  » auto-établie « , ce qui signifie que la personne qui l’établit est également le bénéficiaire de la fiducie. La participation d’un bénéficiaire dans une fiducie auto-établie, même si elle est irrévocable, n’est pas protégée contre les créanciers. D’autres entités juridiques, telles que les sociétés à responsabilité limitée, offrent une meilleure protection des actifs. Certains investisseurs immobiliers établissent des fiducies foncières dont le bénéficiaire est une LLC et dont l’investisseur détient une participation dans la LLC.

Coûts de la fiducie foncière

Notre entreprise facture 700 $ pour une fiducie foncière en Floride. Les frais comprennent:

• Une brève discussion avec un avocat pour recueillir des informations et expliquer de manière générale le fonctionnement de la fiducie.
• Si nécessaire, préparation d’un acte de renonciation d’un trustmaker au fiduciaire.
• Convention de fiducie foncière type identifiant les bénéficiaires et les dispositions de la fiducie.

De plus, nos avocats peuvent servir de fiduciaire de la fiducie foncière tant qu’il n’y a pas d’hypothèque sur la propriété pour 100 $ par an. Sur demande, le temps d’avocat pour un travail supplémentaire en tant que fiduciaire, la personnalisation d’un contrat de fiducie ou d’autres services juridiques est facturé aux taux horaires habituels. Contactez-nous pour commencer.

Dernière mise à jour de la page le 24 mars 2021