L’une des plus grandes décisions auxquelles les couples en instance de divorce doivent faire face est ce qu’il faut faire avec le domicile conjugal. Si la rupture est acrimonieuse, essayer de s’entendre sur la maison et l’hypothèque peut être un cauchemar.

Les options pour les couples en instance de divorce dépendent d’un certain nombre de facteurs, tels que la façon dont leur propriété a été financée et titrée, si un partenaire souhaite rester dans la maison, le montant des capitaux propres qu’il détient dans la maison et sa cote de crédit.

De nombreux experts juridiques et financiers disent qu’ils constatent un pic de divorces pendant la pandémie. Mary Ann Ferreira, CFP, actionnaire de Viridian Advisors à Bothell, Washington, et experte des aspects financiers du divorce, dit qu’elle reçoit beaucoup plus d’appels de couples qui demandent le divorce.

« Je pense qu’il va y avoir une augmentation du divorce à cause de ce COVID”, dit Ferreira.  » Beaucoup de gens me contactent. C’est très triste, mais on dirait que c’est en plein essor. »

Défis du divorce et de votre hypothèque

Le divorce est souvent un processus difficile et stressant, surtout lorsqu’il y a des actifs à diviser, y compris une maison. Ici, nous explorons différentes options pour vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation.

Décider de vendre ou de rester

Décider qui gardera le domicile conjugal peut devenir compliqué si les deux conjoints veulent y rester.

« Ces décisions se passent plus facilement lorsque vous travaillez avec votre conjoint plutôt que d’être à la gorge l’un de l’autre”, explique le conseiller financier Jeremy Runnels, CFP, de West Coast Financial à Santa Barbara, en Californie. « Cela profite à tout le monde financièrement et émotionnellement. »

Une fois que le couple décide qui doit obtenir la maison après le divorce, il doit s’assurer que le bénéficiaire peut se permettre de la garder. Il est intelligent de prendre une vision à long terme lors de la prise de cette décision.

« Il est prudent de comprendre l’impact à long terme de rester à la maison, même si cela semble réalisable sur une période plus courte, car cela peut vraiment affecter d’autres objectifs que vous pourriez avoir”, explique Runnels.

Refinancer votre prêt hypothécaire

Certains couples décident de refinancer une hypothèque commune en un seul nom au divorce. Ce que cela fait, c’est libérer le conjoint dont le nom vient du prêt de la responsabilité de l’hypothèque.

Cependant, à moins que le nom de ce partenaire ne soit également retiré du titre, il peut toujours bénéficier de la vente et de l’équité de la maison, il est donc important non seulement de refinancer, mais également de mettre à jour le titre pour refléter un propriétaire. Un acte de quittance est couramment utilisé pour retirer le nom d’un conjoint du titre lors d’un divorce.

Un facteur important pour de nombreux couples en instance de divorce est la réduction du revenu et des actifs qui aide les emprunteurs à obtenir les meilleurs taux hypothécaires. La bonne chose est que les taux hypothécaires sont actuellement très bas, ce qui pourrait profiter à une personne divorcée, à condition qu’elle soit admissible. Le taux hypothécaire que vous obtenez après un divorce dépendra des mêmes facteurs qui déterminent les taux des autres emprunteurs, tels que votre revenu, votre dette, votre pointage de crédit et l’environnement du marché.

Le conjoint qui demande le refinancement ne peut utiliser que son propre revenu et son pointage de crédit pour se qualifier, cependant, dit Runnels.

« Le prêteur va examiner l’individu et s’assurer qu’il est d’accord de l’avoir comme seul garant”, explique Runnels. « La question est de savoir si vous pouvez vous le permettre, et cela vaut pour l’un ou l’autre des conjoints. »

Si un partenaire reçoit une pension alimentaire ou une pension alimentaire pour époux, il peut utiliser ce revenu pour être admissible à un refinancement, à condition que le règlement de divorce stipule qu’il recevra une pension alimentaire pendant au moins trois ans, dit Runnels.

Si le couple a des capitaux propres dans la maison, le conjoint qui garde la maison pourrait demander un refinancement pour payer sa part à son ex-partenaire.

« Un agent de prêt expérimenté peut avoir besoin de sortir des sentiers battus pour atteindre ces objectifs”, explique Michael Becker, initiateur de prêt et directeur des ventes à la succursale de détail de Baltimore de Sierra Pacific Mortgage. « Cela peut impliquer que le conjoint restant trouve un co-emprunteur non occupant pour être admissible au nouveau prêt. Cela peut signifier faire un refinancement de retrait d’abord pour obtenir une partie de l’argent au conjoint sortant, puis suivre cela avec un prêt immobilier pour obtenir l’argent restant dû au conjoint sortant. »

Vente de votre maison

Un accord de divorce peut nécessiter la vente de la maison et le partage des bénéfices si le couple ne respecte pas le délai pour refinancer l’hypothèque au nom de l’un des conjoints. Si aucun des deux conjoints ne peut se permettre l’hypothèque par lui-même, ils n’auront peut-être pas d’autre choix que de vendre. Il peut être dans le meilleur intérêt de chacun de se débarrasser de l’endroit, de rembourser l’hypothèque, de percevoir sa part des bénéfices et de recommencer à zéro.

De plus, s’il y a un différend sur la valeur de la maison, la vendre est le meilleur moyen d’obtenir la réponse.

Outre le solde hypothécaire, les couples devraient tenir compte des coûts qu’ils encourront s’ils vendent ou refinancent la maison. Ceux-ci peuvent inclure la commission des agents immobiliers, les coûts de rénovation de la propriété pour la rendre plus attrayante pour les acheteurs, les taxes de transfert de biens immobiliers et les impôts sur les gains en capital.

Évaluer la valeur nette de votre maison

Bien que la vente de la maison soit la seule façon de vraiment la valoriser et de calculer la valeur nette, ce n’est pas toujours faisable ou approprié. La meilleure chose à faire est d’obtenir une évaluation professionnelle.

Parfois, cependant, un couple peut ne pas s’entendre sur la valeur estimée. Cela peut paralyser les efforts pour aller de l’avant et peut signifier dépenser plus de temps et d’argent pour les avocats et les évaluateurs.

« Dans ma pratique, si le couple est coopératif et peut décider d’une société d’évaluation, ce serait le meilleur moyen de déterminer l’équité réelle de la maison”, explique Ferreira. « Sinon, chaque partie devrait avoir une évaluation de la maison et utiliser une valeur moyenne pour déterminer l’équité. »

Lorsque vous vendez votre maison, vous empochez les capitaux propres, moins les coûts de vente. Il est courant pour un couple de diviser l’équité, conformément à son accord de séparation, ou de l’utiliser pour rembourser d’autres dettes qu’ils ont accumulées ensemble.

Rembourser votre ex pour sa part

Disons que la maison vaut 300 000 $ et que le couple doit 200 000 on sur l’hypothèque. Ils ont des capitaux propres de 100 000 $, donc 50 000 be seront nécessaires pour racheter la part de l’autre conjoint, s’ils ont accepté un partage 50/50.

Pour obtenir l’argent, un partenaire refinance un prêt de 250 000 $ en son nom seulement et utilise le paiement en espèces de 50 000 $ pour régler avec son ex – mais ils doivent être sûrs qu’ils sont admissibles au prêt.

« Leurs revenus doivent être suffisamment élevés pour gérer eux-mêmes la nouvelle hypothèque, et la maison doit avoir les fonds propres nécessaires pour retirer l’argent”, explique Becker. « Les refinancements de FHA et de cash-out conventionnels sont plafonnés à 80 prêts par personne, tandis que vous pouvez aller à 100% sur un prêt VA.”

Si vous voulez garder la maison et que vous n’avez pas les fonds propres pour effectuer un refinancement de retrait ou l’argent pour payer leur part à votre ex, un prêt HELOC ou un prêt immobilier pourrait être utile.

« Vous pourriez envisager de faire un prêt immobilier ou une marge de crédit immobilier, car certains prêteurs vous permettront d’atteindre 95 à 100% de la valeur de votre maison”, explique Becker.

Incidences fiscales

Que vous vendiez la maison dans le cadre de la convention de divorce ou que vous vendiez la part de votre conjoint, l’impôt sur les gains en capital pourrait entrer en jeu. Il s’agit d’une taxe sur la vente d’immobilisations, comme une maison, lorsque le bénéfice dépasse un certain montant.

Si vous vendez la maison, vous et votre conjoint pouvez déduire chacun jusqu’à 250 000 gain de gain de votre revenu imposable, mais cela ne s’applique qu’à la résidence principale dans laquelle vous avez vécu pendant au moins deux des cinq dernières années avant la vente, selon l’IRS. Les propriétés de vacances ou d’investissement ne comptent pas.

L’impôt sur les gains en capital est un impôt progressif, similaire à l’impôt sur le revenu ordinaire, note Francine Lipman, qui enseigne le droit fiscal à l’Université du Nevada à Las Vegas William S. Boyd School of Law. Un couple riche pourrait s’attendre à payer jusqu’à 20% du gain en capital d’une vente de maison, dit Lipman.

« Dans la mesure où il y a des actifs à diviser, vous voulez être au courant de tout gain intégré”, explique Lipman. « Il pourrait y avoir un coût fiscal réel. »

D’un autre côté, un conjoint en instance de divorce doit être prudent lorsqu’il s’agit de prendre une maison qui s’est dépréciée.

« Vous devez faire attention aux actifs que vous finissez par prendre. Voulez-vous une maison avec une grosse perte? » demande Lipman, ajoutant que « les contribuables ne peuvent pas réclamer de pertes sur la vente d’une résidence principale qui pourrait être une raison de conserver la maison et de la louer peut-être, dans l’espoir que le marché reviendra. »

Il existe également des considérations fiscales concernant les paiements de pension alimentaire, qui pourraient affecter la capacité d’un conjoint en instance de divorce à bénéficier d’une nouvelle hypothèque ou à refinancer l’hypothèque sur le domicile conjugal.

Selon l’IRS, le conjoint qui gagne un revenu plus élevé et paie une pension alimentaire ne peut pas déduire ces paiements de son revenu imposable, mais le conjoint recevant une pension alimentaire n’a pas à le déclarer comme revenu. (Ceci s’applique aux divorces finalisés après décembre. 31, 2018.)

Le conjoint qui gagne le plus pourrait plaider pour payer moins de pension alimentaire, ce qui peut réduire le revenu du conjoint bénéficiaire pour être admissible à un nouveau prêt, dit Runnels.

À l’inverse, les paiements de pension alimentaire pourraient nuire au revenu du payeur et aux chances d’obtenir une hypothèque.

« Un conjoint peut-il payer la maison et toutes les pensions alimentaires et les pensions alimentaires pour enfants? » Demande Runnels. « D’un autre côté, la pension alimentaire (bénéficiaire) peut-elle se permettre de garder la maison, étant donné qu’elle est responsable de toutes les dépenses? »

Lipman recommande d’embaucher un avocat spécialisé en divorce qui comprend les questions fiscales ou qui travaille avec quelqu’un qui le fait.

Retrait du nom de votre ex de l’hypothèque

Seul le prêteur peut retirer le nom d’un conjoint de l’hypothèque.

« Dans presque tous les cas, la seule façon d’obtenir un conjoint d’une hypothèque est de le refinancer de l’hypothèque”, explique Becker. « Si, pour une raison quelconque, le conjoint qui garde la maison est le seul sur l’hypothèque actuelle, un acte de réclamation pourrait être exécuté pour retirer au conjoint sortant le titre de propriété de la propriété. »

Laisser son nom sur l’hypothèque peut affecter la capacité du conjoint non-résident à se qualifier pour un autre prêt en cours de route pour acheter sa propre maison.

« Le facteur le plus important pour être admissible à un prêt hypothécaire est le ratio dette / revenu, et si vous êtes sur un autre prêt hypothécaire, cette dette sera incluse dans votre calcul de l’ITD”, explique Runnels. « Si vous êtes proche de la limite, votre DTI sera trop élevé. »

Une hypothèque est un contrat juridiquement contraignant, distinct d’un décret de divorce, ajoute Runnels.  » Si votre nom figure sur une hypothèque, vous êtes responsable. Vous êtes le garant de cette hypothèque. »

Protéger votre crédit

Le divorce est un événement émotionnel, souvent volatil, mais la pire chose que les couples qui divorcent puissent faire est de se venger financièrement, disent les experts.

« Plusieurs fois, par amertume, j’ai vu l’un ou les deux conjoints ruiner le crédit de l’autre conjoint”, explique Becker. « Ils décident que c’est le problème de l’autre et refusent de payer des factures qui peuvent être des comptes conjoints. Cela peut endommager considérablement votre crédit et vous empêcher de pouvoir prétendre à une hypothèque pendant une longue période. »

Runnels exhorte les couples en instance de divorce à continuer de payer toutes leurs factures tout au long du processus de divorce pour protéger leur crédit.

« Fermez vos comptes communs et configurez vos propres comptes”, conseille Runnels. « Si vous vous disputez avec votre conjoint pour savoir qui va payer une facture et que vous obtenez un crédit, il sera plus difficile d’obtenir un prêt. »

Trouver la paix financière

Avant de prendre des décisions au sujet de votre maison ou de votre hypothèque pendant un divorce, assurez-vous d’avoir les bonnes personnes autour de vous, y compris un bon avocat spécialisé en divorce, un planificateur financier et un courtier hypothécaire.

Le divorce peut sembler la fin du monde, mais il y a la vie et la paix financière après le passage de la tempête. Ferreira le sait de première main. Elle était mère à la maison il y a environ 20 ans lorsqu’elle a divorcé.

 » J’ai dû retourner au travail et repartir de la case départ ”, se souvient Ferreira. « Il m’a fallu un certain temps pour revenir dans le noirIf Si la femme a été à la maison avec les enfants, ou a pris des emplois moins importants, par expérience, je peux vous dire qu’il y a une vie après le divorce. Tu peux comprendre. Ça va mieux. »

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