Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier commercial. Certains optent pour la propriété directe, tandis que d’autres poursuivent des stratégies à valeur ajoutée. Certains investiront passivement, en tant que commanditaires dans des fonds ou des syndications. Ceux qui cherchent à préserver la liquidité peuvent choisir d’investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI), qui peuvent être achetées et vendues aussi facilement qu’une action. Cela dépend des objectifs des investisseurs, du calendrier d’investissement et de la tolérance au risque.

Une stratégie que moins de gens poursuivent, au moins personnellement, est le développement immobilier. Le développement immobilier peut être compliqué, avec de nombreuses inconnues. Développer des terres brutes ou réaménager un site existant comporte de nombreuses variables et coûts. Ces coûts comprennent à la fois les coûts durs et les coûts souples, qui constituent collectivement l’immobilier pro forma du promoteur. La précision du pro forma d’un développeur aura un impact sur les rendements globaux.

Toute personne intéressée à investir dans le développement immobilier, directement ou indirectement en tant que commanditaire, doit comprendre les coûts réels d’un projet. Dans cet article, nous examinons la différence entre les coûts durs et les coûts souples et les différents postes associés à chacun d’eux.

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Quels Sont Les Coûts Fixes?

Tout ce qui concerne le développement physique d’une propriété est généralement considéré comme un coût élevé. Cela inclut les matériaux physiques nécessaires à la construction d’un projet (p. ex., acier, béton, mobilier d’intérieur, etc.) ainsi que les entrepreneurs dont la main-d’œuvre est requise pour réaliser le projet.

Coûts des matériaux

L’étendue des matériaux entrant dans un projet de développement immobilier est assez étonnante. Les coûts des matériaux durs peuvent inclure l’acier, le bois, le ciment, les cloisons sèches, les tapis, les appareils électroménagers, les systèmes de sécurité des personnes, les systèmes de CVC, l’aménagement paysager, etc. Pour calculer les matériaux nécessaires à un projet, un développeur doit avoir une conception avancée avec ses architectes et ingénieurs. Il existe des estimateurs de construction tiers qui peuvent aider à évaluer les quantités et les coûts de chacun de ces éléments de ligne de matériaux. La plupart des promoteurs utiliseront une moyenne du marché (p. ex., un montant spécifique en dollars par pied carré) comme estimation lors de leurs premiers exercices de souscription.

Coûts de main-d’œuvre

Les coûts de main-d’œuvre sont l’une des dépenses de coût dur les plus importantes et les plus variables qui entrent dans un projet. Le grand facteur de différenciation est de savoir si un développeur utilise du travail syndical ou non syndical. Le premier peut être nettement plus cher que le second. Pourtant, sur certains marchés, il y a une exigence (ou une incitation, c’est-à-dire que les syndicats ne viendront pas protester contre votre projet) d’utiliser la main-d’œuvre syndicale pour un certain pourcentage de la construction.

La main-d’œuvre est nécessaire tout au long du projet et comprend généralement des personnes des disciplines suivantes: construction (par exemple, charpentiers, plombiers, électriciens), professionnels du travail sur site (par exemple, excavatrices, assainisseurs environnementaux et autres personnes impliquées dans le nivellement du site); et paysagistes.

Dans un marché du travail contraint, les développeurs paieront une prime pour les coûts de main-d’œuvre. Dans un marché en baisse, la main-d’œuvre peut être plus abordable. Cela dépend vraiment de la disponibilité des travailleurs, c’est pourquoi les coûts de main-d’œuvre peuvent varier d’une année à l’autre ou d’un marché à l’autre.

Contingence

Chaque budget de construction comprend un poste de contingence. Une éventualité est une somme d’argent réservée qui est mise de côté pour couvrir des coûts imprévus ou des conditions du site. Par exemple, pendant la phase de diligence raisonnable, un entrepreneur peut tomber sur un réservoir de stockage souterrain qui a déversé du pétrole sur la propriété, nécessitant ainsi des travaux d’assainissement coûteux (voir plus d’informations sur l’assainissement de l’environnement ci-dessous). Ou, pendant la construction, un promoteur pourrait être frappé d’une nouvelle exigence, comme un changement réglementaire qui stipule que les projets doivent être certifiés LEED. Les développeurs auront généralement une contingence de 5 à 10% dans leur budget de coûts durs.

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Autres dépenses de travaux sur le site à prendre en compte

En plus des dépenses de travaux sur le site mentionnées ci-dessus, un promoteur doit tenir compte d’autres coûts importants liés au site dans son budget, notamment:

Acquisition de terrains

La plupart des promoteurs passeront beaucoup de temps à étudier les opportunités avant d’aller de l’avant avec un accord d’achat et de vente. Par exemple, un développeur peut signer une lettre d’intention avec le vendeur. Ils mettront de l’argent en séquestre pour confirmer leur intention de bonne foi d’aller de l’avant avec l’accord. Ensuite, le développeur passera un certain temps à étudier les conditions du site et à commencer les travaux de conception préliminaire (coûts souples) avant d’exécuter le contrat d’achat et de vente (PSA).

Entre l’EPS et la fermeture, il peut y avoir des conditions supplémentaires à remplir, telles que l’obtention des permis nécessaires pour procéder au développement. Souvent, le PSA fonctionne comme une option d’achat prolongée du terrain et peut s’étendre sur plusieurs mois, voire plus d’un an, à mesure que le promoteur confirme la viabilité du projet. Le promoteur encourt divers frais accessoires tout au long de ce projet avant même d’acquérir la parcelle. À la clôture, le promoteur transférera ensuite les fonds nécessaires à l’achat de la propriété, autrement appelée acquisition de terrains.

Assainissement de l’environnement

Selon l’emplacement de la propriété et son utilisation antérieure et son histoire, le site peut nécessiter une sorte de réhabilitation environnementale. De nombreux projets urbains nécessitent un certain niveau d’assainissement. Les sites ”Greenfield », les moins contaminés, ont tendance à se trouver dans les zones suburbaines et rurales extérieures. Les coûts d’assainissement peuvent varier en fonction de l’étendue et de la nature de la contamination.

Que Sont Les Coûts Souples?

Les coûts indirects sont l’ensemble des coûts en dehors des coûts réels engendrés par un projet. Ils sont souvent considérés comme intangibles, mais sont d’une importance cruciale pour un projet. Ces dépenses peuvent généralement être classées en deux groupes : les services professionnels et les frais réglementaires.

Coûts de main-d’œuvre pendant le développement

La majeure partie des coûts de main-d’œuvre pendant le développement sont associés à divers services professionnels. Les postes de services professionnels les plus importants concernent généralement l’architecture et la conception, la gestion de projet arrivant en deuxième position.

• Architecture

Selon la taille et l’échelle d’un projet, il peut y avoir plusieurs architectes impliqués dans un projet. Ceux-ci pourraient inclure des architectes de planification principale, des architectes au niveau de la conception conceptuelle, des architectes de dessin de construction reconnus et des architectes paysagistes, entre autres.

• Ingénierie

Dans le développement immobilier commercial, il y a généralement de nombreux ingénieurs impliqués dans la conception et l’exécution d’un projet. Les ingénieurs peuvent provenir de nombreuses disciplines: trafic, environnement, soufflerie, etc.

• Gestion de projet

Les projets de développement immobilier ont généralement un parrain de projet dédié. Le rôle de ce promoteur peut avoir été d’identifier, d’acquérir et d’agréger des capitaux pour l’effort de développement. Parfois, le sponsor dirigera lui-même le processus de développement; d’autres fois, ils externalisent ces tâches à une société de gestion de projet tierce. Peu importe qui est le gestionnaire de projet, le promoteur ou un tiers, le gestionnaire de projet percevra généralement un pourcentage des coûts de construction ou fixera des frais mensuels en échange de la gestion quotidienne du projet de développement. Le gestionnaire de projet servira généralement de quart-arrière aux autres consultants et entrepreneurs impliqués dans le projet.

• Frais comptables/juridiques

Les frais comptables et juridiques sont deux frais supplémentaires qui doivent être inclus dans le pro forma. La comptabilité est parfois gérée en interne par le sponsor ou le développeur; parfois, elle est externalisée de la même manière que les responsabilités de gestion de projet. Même les grands promoteurs immobiliers qui ont leurs équipes juridiques internes rechercheront généralement un soutien de la part d’avocats externes, selon la nature du projet. Les frais juridiques peuvent être associés aux permis et aux droits, à la gestion des processus réglementaires des villes et des États, etc.

• Frais d’inspection

Toute personne qui a investi dans l’immobilier résidentiel sera familiarisée avec une inspection de maison. Les projets immobiliers commerciaux font également appel à des inspecteurs, mais d’une manière différente. Les inspecteurs sont généralement utilisés pendant le processus de diligence raisonnable, puis de nouveau au besoin pour les inspections du code une fois que le projet est en cours et en voie d’achèvement.

• Extensions de services publics et de routes

Certains projets de construction nécessitent de nouvelles connexions de services publics et une extension de la chaussée. Les deux formes de travaux sur site sont considérées comme des coûts importants et seront reflétées dans le budget en conséquence.

Frais de port

Chaque pro forma doit tenir compte des frais de port. Les frais de portage sont les éléments non négociables qu’un promoteur immobilier doit payer chaque mois, quel que soit l’état du projet. Cela comprend généralement les taxes, les assurances et les factures de services publics.

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Permis et autres frais réglementaires

Les promoteurs immobiliers doivent obtenir une gamme de permis pour leurs projets, encore une fois, en fonction de la taille et de l’échelle du projet. Par exemple, il peut y avoir des frais associés à la rénovation d’un site pour un nouvel usage. Si un écart est nécessaire, il y a généralement des frais associés à cela, ainsi que. Des permis d’État peuvent être nécessaires, tels que des permis fournis par des organismes de réglementation environnementale ou des services routiers. La détermination des permis et des frais réglementaires qui s’appliqueront est généralement l’une des responsabilités de l’avocat externe et du gestionnaire de projet.

Coûts post-développement

Il y a des coûts accessoires supplémentaires associés aux projets de développement, même lorsque ce projet approche ou atteint son achèvement. Ces coûts comprennent:

• Publicité

La plupart des développeurs embaucheront une agence de marketing ou un magasin de courtage pour les aider à faire la publicité de leur propriété. Cela aide les efforts de location ou de vente et permet aux projets de se stabiliser plus rapidement.

• Gestion immobilière

En supposant qu’un promoteur choisisse de détenir (au lieu de vendre) la propriété une fois terminée, un gestionnaire immobilier sera nécessaire. Un gestionnaire immobilier – qui est un individu ou une équipe de personnes, selon l’ampleur du projet – supervisera toute l’activité quotidienne de la propriété. Cela comprend la surveillance des baux, la perception des loyers, les réparations et l’entretien courants, l’investissement dans des améliorations d’immobilisations au besoin, et plus encore. Les gestionnaires immobiliers embauchent souvent des entrepreneurs tiers pour plusieurs tâches, telles que l’aménagement paysager et le déneigement.

• Sécurité

Le coût de la sécurité doit être intégré dans chaque budget de développement. À petite échelle, cela pourrait être d’investir dans des caméras de sécurité, puis de les surveiller. À plus grande échelle, comme dans un immeuble de bureaux du centre-ville, peut-être une équipe entièrement composée de personnes qui exploitent un bureau dans le hall.

Connaître la différence:Pourquoi C’est Important

Que vous soyez un développeur ou un investisseur passif, il est essentiel de comprendre les entrées dans la pro forma d’un projet. Cela nécessite une compréhension de base des coûts souples et des coûts durs associés au projet de développement. Ces coûts peuvent être difficiles à déterminer, en particulier pour les développeurs débutants. Pourtant, un promoteur et ses investisseurs voudront avoir un degré élevé de confiance dans le budget avant d’aller de l’avant.

En effet, tous les rendements du projet sont des bénéfices calculés à l’aide des hypothèses pro forma. Dans les premiers stades de la souscription, un prix au pied carré peut être utilisé pour estimer les coûts durs et les coûts souples en fonction du marché local et des moyennes historiques. Cela aide le développeur à élaborer sa stratégie de financement. À mesure que l’architecture et l’ingénierie progressent, le développeur peut commencer à intégrer des chiffres plus raffinés pour refléter ces coûts avec plus de précision. Tout développeur, en particulier une personne moins expérimentée, voudra constituer des réserves saines (c’est-à-dire des imprévus) pour les coûts fixes et les coûts indirects afin de tenir compte des dépassements de projet.

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Conclusion

De nombreux coûts entrent dans un projet de développement immobilier. Cela est vrai qu’il s’agisse d’un jeu à valeur ajoutée relativement simple ou d’un projet de développement complet et complet. En tant qu’investisseur, il est important de travailler avec un développeur qui comprend vraiment le budget du projet et les différents coûts qui influenceront les rendements d’un projet. Les investisseurs devraient toujours demander à voir le pro forma et devraient le revoir avec un peigne à dents fines. Tout sponsor de qualité se fera un plaisir de guider les investisseurs dans sa souscription. La plupart fourniront des informations précieuses sur les hypothèses qui sous-tendent ces chiffres. Ce processus – l’examen de la souscription avec le promoteur du projet – fera la lumière sur l’expertise d’un développeur avec le type de produit et le marché dans lequel vous souhaitez investir.

Comme toujours, si les chiffres semblent trop beaux pour être vrais, sondez plus loin et posez des questions supplémentaires. Aucun promoteur ne devrait hésiter à partager ses chiffres avec les investisseurs, car ces chiffres détermineront le succès global et les rendements générés par le projet.

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