TEXAS COURT DEFINITION OF ”OPTION to PURCHASE”

option käyttö Texasin ostosopimuksissa ja LEASINGSOPIMUKSISSA

joskus osto-optio on sidottu vuokrasopimukseen. Muissa tilanteissa osto-optio on osa perinteistä kiinteistökauppasopimusta, ja se antaa ostajalle aikaa arvioida oston toteutettavuutta.

suurin osa Teksasissa käytetyistä kiinteistöjen hankintalomakkeista sisältää optiolausekkeita, joihin voidaan vedota maksamalla myyjälle pieni (tyypillisesti palautusta ei palauteta) optiomaksu. Optiomaksun maksaminen turvaa ostajalle oikeuden purkaa sopimus tietyn ajan kuluessa (”Optiokausi”) saada oikeusturvarahan palautus. Osto-ja myyntisopimusten yhteydessä optiot ovat korvaamaton keino pienentää ostajariskiä.

joskus sijoittajat ja muut kiinteistöjen myyjät houkuttelevat luottovaikeuksista kärsiviä ostajaehdokkaita tekemään osto-optioita sisältäviä vuokrasopimuksia. Tässä järjestelyssä vuokralainen suostuu vuokraamaan kiinteistön ”vuokrana”, jossa on optio ostaa kiinteistö vuokrakauden aikana. Lease osto optiot ovat suosittuja keskuudessa sijoittaja ohjelmia, ja voi tehokkaasti palvella tarjota henkilöille, jotka eivät voi saada tavanomaista kiinnitys rahoitus vaihtoehtoinen tapa ostaa kiinteistöjä.

kaikki ”LEASE TO PURCHASE” – järjestelyt eivät ole todellisia optiosopimuksia

monet leasingsopimukset sisältävät epämääräisiä ”Lease to Purchase” – ehtoja, jotka näyttävät osto-optioilta, mutta eivät täytä texasilaisten tuomioistuinten päätösten myötä muotoutunutta juridista määritelmää. Esimerkiksi joissakin ”Lease to Purchase” – sopimuksissa ei ole kiinteää hintaa. Sen sijaan ne täsmentävät, että vuokralaiset voivat ostaa kiinteistön ”markkina-arvolla” määrittelemättä, miten ”markkina-arvo” voitaisiin määrittää.

Jos ei ole kiinteää hintaa tai muuta näyttöä siitä, että osapuolet olisivat sopineet ”markkina-arvon” merkityksestä, Ostovuokrausvarausta ei voida pitää laillisena ostovaihtoehtona. Vrt. Jarvis, 400 S. W. 3d at 650 (ottaen huomioon, että sopimuksessa oleva ”optio ostaa” – määräys ei antanut optiosopimusta, koska se ei antanut ostajalle oikeutta pakottaa kiinteistön myyntiin eikä ilmoittanut kiinteää kauppahintaa).

vuokrasopimukseen sisältyvä todellinen osto-optio on TÄYTÄNTÖÖNPANOSOPIMUS, johon sovelletaan ”D alaluvun” Texasin kiinteistölain 5 luvun

kiinteistölain 5.062§: ää, jonka mukaan ainoastaan alaluvun D soveltamiseksi ”kiinteän omaisuuden osto-optiota, joka sisältää asuntovuokrasopimuksen tai joka yhdistetään tai toteutetaan samanaikaisesti sen kanssa yhdessä vuokrasopimuksen kanssa, pidetään kiinteän omaisuuden luovutussopimuksena.”Tex. Rekvisiitta. Koodi § 5.062 (a) (2). Kuten aiemmin on keskusteltu tässä blogissa, alaluku D sisältää monia sudenkuoppia myyjille execuated sopimukset. Näin ollen vuokrasopimuksissa, jotka sisältävät todellisia osto — optioita — mukaan lukien vuokralaisen oikeus ostaa kiinteistö tietyn ajan kuluessa-on noudatettava äärimmäistä varovaisuutta.