liikekiinteistöihin voi sijoittaa monin tavoin. Jotkut valitsevat suoran omistuksen, kun taas toiset tavoittelevat lisäarvostrategioita. Jotkut sijoittavat passiivisesti, rajallisina kumppaneina rahastoihin tai syndikaatioihin. Ne, jotka haluavat säilyttää likviditeetin, voivat halutessaan sijoittaa kiinteistösijoitusrahastoihin (REITs), joita voidaan ostaa ja myydä yhtä helposti kuin osakkeita. Se riippuu sijoittajien tavoitteista, sijoitusten aikataulusta ja riskinsietokyvystä.

yksi strategia, jota harvempi ainakin henkilökohtaisesti noudattaa, on kiinteistökehitys. Kiinteistöjen kehittäminen voi olla monimutkaista, ja monet tuntemattomat. Raakamaan kehittämiseen tai olemassa olevan kohteen kunnostamiseen liittyy monia muuttujia ja kustannuksia. Näihin kustannuksiin sisältyvät sekä kovat että pehmeät kustannukset, jotka yhdessä muodostavat rakennuttajan kiinteistöjen pro forma-muodon. Kehittäjän pro forma tarkkuus vaikuttaa kokonaistuottoihin.

jokaisen, joka on kiinnostunut sijoittamaan kiinteistökehitykseen joko suoraan tai välillisesti rajoitettuna osakkaana, tulisi ymmärtää hankkeen todelliset kustannukset. Tässä artikkelissa tarkastelemme kovien ja pehmeiden kustannusten eroa ja niihin liittyviä erilaisia rivieriä.

liittyvät: Mikä on luokan A, B ja C ominaisuuksien ero?

mitkä ovat kovat kustannukset?

kaikkea kiinteistön fyysiseen kehitykseen liittyvää pidetään yleensä kovana kustannuksena. Tämä sisältää projektin rakentamiseen tarvittavat fyysiset materiaalit (esim., teräs, betoni, sisustus, jne.) sekä urakoitsijat, joiden työvoimaa tarvitaan projektin tekemiseen.

materiaalikustannukset

kiinteistökehitysprojektiin menevien materiaalien laajuus on aivan ällistyttävää. Materiaali kovat kustannukset voivat olla teräs, puutavara, sementti, kipsilevy, matto, kodinkoneet, elämän turvajärjestelmät, LVI-järjestelmät, maisemointi, ja enemmän. Projektiin tarvittavien materiaalien laskemiseksi rakennuttajalla on oltava edistyksellinen suunnittelu arkkitehteineen ja insinööreineen. On olemassa kolmannen osapuolen rakentamisen estimaattorit, jotka voivat auttaa laittaa määriä ja kustannuksia kunkin materiaalin line kohteita. Useimmat kehittäjät käyttävät markkinoiden keskiarvoa (esim.tiettyä dollarimäärää neliöjalkaa kohti) arvioina varhaisten merkintäsitoumustensa aikana.

työvoimakustannukset

työvoimakustannukset ovat yksi merkittävimmistä ja muuttuvimmista hankekustannuksista. Iso eroavaisuus on siinä, käyttääkö rakennuttaja liiton vai liiton ulkopuolista työvoimaa. Edellinen voi olla huomattavasti kalliimpi kuin jälkimmäinen. Silti, joillakin markkinoilla, siellä on vaatimus (tai kannustin, eli, liitot eivät tule ulos protestoida projekti) hyödyntää unionin työvoiman tietyn prosenttiosuuden rakentamiseen.

työvoimaa tarvitaan koko projektin ajan, ja siihen kuuluu yleensä seuraavien alojen ihmisiä: rakennusala (esim.puusepät, putkimiehet, sähkömiehet), työmaatyön ammattilaiset (esim. Kaivinkoneet, ympäristökorjaajat ja muut työmaan luokitteluun osallistuvat); ja maisemasuunnittelijat.

rajoitetuilla työmarkkinoilla kehittäjät maksavat palkkion työvoimakustannuksista. Alamarkkinoilla työvoima voi olla edullisempaa. Se todella riippuu työntekijöiden saatavuudesta, minkä vuoksi työvoimakustannukset voivat vaihdella niin paljon vuodesta toiseen tai markkinoista toiseen.

ennakoimattomat menot

jokainen rakennusbudjetti sisältää ennakoimattomia menoja koskevan budjettikohdan. Varasuunnitelma on varattu rahasumma, joka on varattu ennakoimattomien kustannusten tai työmaan olosuhteiden kattamiseen. Esimerkiksi due diligence-vaiheessa urakoitsija saattaa törmätä maanalaiseen varastosäiliöön, josta on vuotanut öljyä kiinteistöön, mikä edellyttää kallista kunnostamista (katso lisätietoja ympäristön kunnostamisesta jäljempänä). Tai rakentamisen aikana rakennuttaja saattaa joutua uuden vaatimuksen kohteeksi, kuten sääntelymuutoksen, jonka mukaan projektien on oltava LEED-sertifioituja. Kehittäjillä on yleensä 5-10 prosentin vara kovaan kustannusbudjettiinsa.

Feldman Equities voi muuttaa aliarvostetut kiinteistöt hyväpalkkaiseksi voitoksi

muut Työmaapalkkakulut huomioiden

edellä mainittujen työmaapalkkakulujen lisäksi rakennuttajalle on budjetissaan muita työmaapalkkakuluja, kuten:

maanhankinta

useimmat rakennuttajat käyttävät huomattavasti aikaa mahdollisuuksien tutkimiseen ennen kuin he todella siirtyvät eteenpäin osto-ja myyntisopimuksella. Rakennuttaja voi esimerkiksi allekirjoittaa aiesopimuksen myyjän kanssa. He laittavat rahaa kauppakirjaan-vahvistaakseen aikomuksensa jatkaa sopimusta. Sen jälkeen rakennuttaja käyttää jonkin aikaa sivuston olosuhteiden tutkimiseen ja alustavan suunnittelutyön (pehmeät kustannukset) aloittamiseen ennen osto-ja myyntisopimuksen (PSA) toteuttamista.

PSA: n ja sulkemisen välillä voi olla lisäehtoja, jotka on täytettävä, kuten kehityksen jatkamiseen tarvittavien lupien varmistaminen. PSA toimii usein laajennettuna optiona ostaa maa, ja se voi jatkua useita kuukausia tai jopa yli vuoden, koska rakennuttaja vahvistaa hankkeen elinkelpoisuuden. Rakennuttajalle aiheutuu tästä projektista erilaisia pehmeitä kustannuksia jo ennen paketin hankkimista. Sulkemisen jälkeen rakennuttaja siirtää kiinteistön ostoon tarvittavat varat eli maanhankinnan.

ympäristön kunnostaminen

kiinteistön sijainnista ja sen aiemmasta käytöstä ja historiasta riippuen kohde saattaa tarvita jonkinlaista ympäristön kunnostamista. Monissa kaupunkihankkeissa tarvitaan jonkinasteista kunnostusta. Vähiten saastuneita” Greenfield ” – kohteita on yleensä ulkoisilla esikaupunkialueilla ja maaseudulla. Kunnostuskustannukset voivat vaihdella saastumisen laajuuden ja luonteen mukaan.

Mitä ovat pehmeät kustannukset?

pehmeät kustannukset ovat kaikki projektiin kuuluvien kovien kustannusten ulkopuolisia kustannuksia. Niitä pidetään usein aineettomina, mutta ne ovat kriittisen tärkeitä hankkeelle. Nämä kulut voidaan yleensä luokitella kahteen ryhmään: asiantuntijapalveluihin ja lakisääteisiin palkkioihin.

työvoimakustannukset kehityksen aikana

suurin osa työvoimakustannuksista kehityksen aikana liittyy erilaisiin asiantuntijapalveluihin. Merkittävimmät asiantuntijapalvelulinjan kohteet liittyvät yleensä arkkitehtuuriin ja suunnitteluun, ja projektinhallinta tulee lähimpänä toisena.

Arkkitehtuuri

riippuen projektin koosta ja mittakaavasta, voi projektissa olla mukana useita arkkitehteja. Näitä voisivat olla muun muassa pääsuunnitteluarkkitehdit, konseptisuunnittelutason arkkitehdit, rakennuspiirustusarkkitehdit levy-ja maisema-arkkitehdit.

suunnittelu

Liikekiinteistöjen kehittämisessä on yleensä paljon insinöörejä mukana suunnittelemassa ja toteuttamassa projektia. Insinöörejä voi tulla monelta tieteenalalta: liikenne, ympäristö, tuulitunneli ja paljon muuta.

• Projektinhallinta

Kiinteistökehityshankkeilla on tyypillisesti oma projektitoimija. Kyseisen rahoittajan tehtävänä on saattanut olla tunnistaa, hankkia ja koota pääomaa kehitystyötä varten. Joskus sponsori johtaa itse kehitysprosessia; muina aikoina he ulkoistavat nämä tehtävät ulkopuoliselle projektinhallintayhtiölle. Riippumatta siitä, kuka toimii projektipäällikkönä, rahoittajana tai kolmantena osapuolena, projektipäällikkö yleensä perii prosenttiosuuden rakennuskustannuksista tai asettaa kuukausimaksun vastineeksi kehityshankkeen päivittäisestä hallinnoinnista. Projektipäällikkö toimii tyypillisesti pelinrakentajana muille hankkeessa mukana oleville konsulteille ja urakoitsijoille.

• Kirjanpito – /oikeudenkäyntikulut

kirjanpito-ja oikeudenkäyntikulut ovat kaksi ylimääräistä pehmeää kulua, jotka on sisällytettävä pro formaan. Tilinpitoa hoitaa joskus talon sisällä rahoittaja tai kehittäjä; joskus se on ulkoistettu samalla tavalla kuin projektinhallinnan vastuut. Jopa suuret kiinteistökehittäjät, joilla on omat lakitiiminsä, etsivät yleensä tukea ulkopuolisilta lakimiehiltä hankkeen luonteesta riippuen. Oikeudenkäyntikulut voivat liittyä lupiin ja oikeuksiin, kaupungin ja valtion sääntelyprosessien hoitamiseen ja vastaaviin.

tarkastusmaksut

jokainen, joka on sijoittanut asuinkiinteistöihin, tutustuu kotitarkastukseen. Myös kaupalliset kiinteistöhankkeet hyödyntävät tarkastajia, mutta eri tavalla. Tarkastajia käytetään yleensä due diligence-prosessin aikana ja sen jälkeen tarpeen mukaan kooditarkastuksissa, kun hanke on käynnissä ja valmistumassa.

• hyötykäyttö-ja tienlaajennukset

jotkut Rakennushankkeet vaativat uusia hyötykäyttöyhteyksiä ja ajoradan laajennuksia. Molempia työmaamuotoja pidetään kovina kustannuksina, ja ne tulevat näkymään budjetissa vastaavasti.

Kantokustannukset

jokaisen pro forman olisi otettava huomioon kantokustannukset. Kantokulut ovat niitä ei-jälkimarkkinakelpoisia eriä, jotka kiinteistökehittäjän on maksettava kuukausittain hankkeen tilasta riippumatta. Tämä sisältää tyypillisesti verot, vakuutukset ja sähkölaskut.

aiheeseen liittyvää: mikä on hyvä korkokatto liikekiinteistöissä?

luvat ja muut viranomaismaksut

kiinteistökehittäjien on vedettävä hankkeilleen jälleen erilaisia lupia riippuen hankkeen koosta ja laajuudesta. Esimerkiksi kohteen kunnostamiseen uuteen käyttöön voi liittyä maksuja. Jos varianssia tarvitaan, siihen liittyy yleensä myös maksu. Valtion luvat voivat olla tarpeen, kuten ympäristösääntelyvirastojen tai maantievirastojen myöntämät luvat. Lupien ja viranomaismaksujen määrääminen kuuluu yleensä ulkopuolisen neuvonantajan ja projektipäällikön tehtäviin.

kehityksen jälkeiset kustannukset

kehityshankkeisiin liittyy ylimääräisiä pehmeitä kustannuksia, vaikka hanke lähestyisi tai valmistuisi. Näitä kustannuksia ovat:

• mainonta

useimmat rakennuttajat palkkaavat markkinointitoimiston tai välittäjäliikkeen avustamaan omaisuutensa mainostamisessa. Tämä auttaa leasing-up-tai myyntiponnisteluissa ja mahdollistaa projektien vakiintumisen nopeammin.

isännöinti

olettaen, että rakennuttaja päättää pitää (eikä myydä) kiinteistön valmistuttuaan, tarvitaan isännöitsijä. Isännöitsijä – joka on yksilö tai ryhmä ihmisiä, riippuen projektin laajuudesta-valvoo kaikkea päivittäistä toimintaa kiinteistössä. Tämä sisältää vuokrien valvonnan, vuokrien perinnän, rutiinikorjaukset ja kunnossapidon, investoinnit pääomaparannuksiin tarpeen mukaan ja paljon muuta. Isännöitsijät palkkaavat usein kolmannen osapuolen urakoitsijoita useisiin tehtäviin, kuten maisemointiin ja lumenpoistoon.

• turvallisuus

turvallisuuden kustannukset on sisällytettävä jokaiseen kehitysbudjettiin. Pienessä mittakaavassa tämä voisi olla satsaamista ja sitten valvontakameroihin. Laajemmassa mittakaavassa, kuten keskustan toimistorakennuksessa, ehkä täysin henkilökuntaa täynnä oleva ryhmä ihmisiä, jotka pitävät toimistoa aulassa.

tietäen eron: miksi sillä on väliä

olitpa kehittäjä tai passiivinen sijoittaja, on olennaista ymmärtää panokset projektin pro formaan. Tämä edellyttää perustietoa kehittämishankkeeseen liittyvistä pehmeistä ja kovista kustannuksista. Näiden kustannusten selvittäminen voi olla haastavaa etenkin ensikertalaisille rakennuttajille. Rakennuttaja ja sen sijoittajat haluavat silti luottaa budjettiin ennen eteenpäin menoa.

Tämä johtuu siitä, että kaikki projektin tuotot ovat voittoa, lasketaan käyttämällä pro forma-oletuksia. Merkintäsitoumuksen alkuvaiheessa voidaan arvioida sekä kovia että pehmeitä kustannuksia paikallisten markkinoiden ja historiallisten keskiarvojen mukaan. Tämä auttaa rakennuttajaa laatimaan rahoitusstrategiansa. Kun arkkitehtuuri ja suunnittelu edistyy, kehittäjä voi alkaa kytkeä tarkempia numeroita vastaamaan näitä kustannuksia tarkemmin. Jokainen rakennuttaja, erityisesti joku, joka on vähemmän kokenut, haluaa rakentaa terveitä varantoja (toisin sanoen, valmius) sekä kovien että pehmeiden kustannusten huomioon ottamiseksi hankkeen ylitykset.

liittyvä: Liikekiinteistöjargonia selitetty

johtopäätös

monet kustannukset menevät kiinteistökehityshankkeeseen. Tämä pitää paikkansa, oli kyseessä sitten suhteellisen suoraviivainen lisäarvopeli tai kokonaisvaltainen, ground-up-kehitysprojekti. Sijoittajana on tärkeää työskennellä sellaisen kehittäjän kanssa, joka todella ymmärtää projektin budjetin ja erilaiset kustannukset, jotka vaikuttavat hankkeen tuottoon. Sijoittajien tulisi aina pyytää nähdä pro forma ja tarkistaa se tarkasti. Jokainen laatusponsori opastaa sijoittajia mielellään merkintäsitoumuksillaan. Useimmat antavat arvokasta tietoa oletuksista, jotka tukevat näitä lukuja. Tämä prosessi-merkintäsitoumuksen tarkastelu hankkeen sponsorin kanssa-valottaa kehittäjän asiantuntemusta tuotetyypistä ja markkinoista, joihin haluat sijoittaa.

kuten aina, jos numerot tuntuvat liian hyviltä ollakseen totta, tutkaile edelleen ja kysy lisäkysymyksiä. Yhdenkään rahoittajan ei pitäisi olla haluton jakamaan numerojaan sijoittajille, koska nämä numerot määrittävät hankkeen kokonaismenestyksen ja tuoton.

tarvitsetteko apua kiinteistöjen alisuorittamisessa mittavan remontin, aggressiivisen myynninedistämisen ja vuokraamisen avulla? Ota yhteyttä Feldman Equitiesiin tänään.