mikä on Floridan maavara?

Florida land trust on useiden henkilöiden välinen yksityinen sopimus Floridan kiinteistöomaisuuden hoitamisesta, hallinnoinnista ja laillisesta omistuksesta. Florida land trustit toimivat Floridan lain pykälän 689.071 mukaisesti, joka tunnetaan myös nimellä Florida Land Trust Statute tai Florida Land Trust Act. Land trust-sopimus on laillinen sopimus, jonka mukaan trustmaker nimittää toisen henkilön toimimaan edunvalvojana, ja omaisuudenhoitajalla on laillinen omistusoikeus kiinteistöomaisuuteen edunvalvojan (edunsaajan) hyväksi. Mahdollinen kiinteistön omistaja voi olla sekä trustmaker että edunsaaja. Rahastonhoitaja voi nimetä muita edunsaajia jakamaan hyödyn rahaston omaisuudesta. Land Trustilla voi olla omistusoikeus useampaan kuin yhteen kiinteistöön, ja edunsaajilla voi olla erilaisia etuja kussakin land trust-kiinteistössä. Land Trustin toimitsijamies voi olla yksityishenkilö tai oikeushenkilö, kuten LLC tai yhtiö.

juridisesti land trust jakaa kiinteistön omistusoikeuden omaisuudenhoitajan nimissä olevan laillisen omistusoikeuden ja tontin tosiasiallisen omistusoikeuden, jonka omistavat land trust agreement-sopimuksella nimetyt edunsaajat. Tuensaaja valvoo kiinteistön käyttöä ja myyntiä. Edunsaaja saa kaikki veroedut ja omaisuuden arvonnousun. Julkisissa asiakirjoissa näkyy kuitenkin vain edunvalvoja ja luottamus, sillä kiinteistön omistaja-luottamuksen saajia ei kerrota.

Land Trust Benefits

Floridassa sijaitsevan land Trustin ensisijainen etu on luottamuksellisuus kiinteistöomaisuuden suhteen. Läänin julkisista asiakirjoista käy ilmi vain land Trustin edunvalvojan nimi-ei tuensaajan nimi.

maarahaston etuja ovat:

• Yksityisyys. Julkisuutta hakeva osapuoli ei löydä kiinteistöjä, jotka joku on ostanut maarahaston kautta. Jos taloudellinen omistaja nimeää omaisuudenhoitajaksi toisen henkilön tai oikeushenkilön, omaisuudenhoitajan tosiasiallinen omistusosuus kiinteistörahastosta jää piiloon mahdollisilta velkojilta ja muilta omaisuudenhoitajan omaisuudesta kiinnostuneilta. Asuinvuokrakiinteistön omistajat saattavat haluta salata omistuksensa vuokralaisilta, jotta vuokralaisen pitää asioida isännöitsijän kanssa eikä häiritä omistajaa. Ostaja voi haluta salata henkilöllisyytensä ja muut kiinteistöosuutensa kiinteistökauppaneuvotteluissa. Myyjät saattavat vaatia lisää rahaa, jos he tietävät, että ostajaehdokas on varakas tai että ostaja yrittää koota viereistä maata tiettyä tarkoitusta varten. Walt Disney osti tuhansia hehtaareja maata salatakseen suunnitelmansa Disney Worldia varten.
• Yksityiset omistajanvaihdokset. Tyypillisesti henkilö voi siirtää kiinteistöomaisuutta vain julkisesti kirjatulla kauppakirjalla tai asuntolainalla. Vaihtoehtoisesti henkilö voi luovuttaa osuutensa maarahaston omaisuudesta osoittamalla yksityisesti, myymällä tai lahjoittamalla hyödyllisen kiinnostuksensa maarahastoon. Yleisö ei saa kaupantekoa selville, eikä kaupan tapahtuessa tiedä siirtohintaa tai ostajan nimeä.
• verot ja maksut. Maarahasto voi myös välttää uuden omistusvakuutuksen kustannukset, jos omaisuutta siirretään omistusosuuksien luovutuksella eikä kauppakirjalla. Maarahastot ja hyödyllisten etujen luovutus eivät välttämättä oikeaoppisesti estä valtion kirjaamis-ja siirtomaksujen maksamista. Näistä asioista kannattaa keskustella kiinteistöjuristin tai veroammattilaisen kanssa.
• testamentin välttäminen. Yksityisessä omistuksessa olevat kiinteistöt on hallinnoitava omistajan kuoleman jälkeen suoritetun testamenttimenettelyn kautta. Asianmukaisesti laadittu Florida land trust siirtää saman omaisuuden välittömästi land trust-sopimuksessa nimetyille seuraajaehdokkaille ilman tarvetta probate-tuomioistuinmenettelyyn.
• Lien välttäminen. Velkojan kirjatusta tuomiosta tulee automaattisesti panttioikeus kaikkiin kiinteistöihin, jotka on merkitty velallisen yksilölliseen nimeen (lukuun ottamatta kotipaikkaasi). Edunsaajan kiinnostus kiinteistörahastoon on henkilökohtaista omaisuutta, ei kiinteää omaisuutta. Näin ollen velkoja ei hanki panttioikeutta kiinteistöön, joka on kiinteistörekisterin omistuksessa, pelkästään kirjaamalla tuomion siinä läänissä, jossa omaisuus sijaitsee. Floridan lain mukaan land Trustin omaisuutta suojellaan yksittäisiin edunsaajiin kohdistuvilta tuomioilta ja panttioikeuksilta.
• Kumppanuusvaihtoehto. Kun kaksi tai useampi osapuoli haluaa sijoittaa yhdessä kiinteistöön, ne tarvitsevat kirjallisen sopimuksen ilmaistakseen liiketoimintajärjestelynsä. Tyypillisesti sijoittajat muodostavat kumppanuuden, kirjoittavat kumppanuussopimuksen ja arkistoivat kumppanuustodistuksen Floridan osavaltion kanssa. Kiinteistösijoittajien liiketoimintajärjestelyt voidaan vaihtoehtoisesti ilmaista land trust-sopimuksen ehdoilla, joissa esitetään eri land trust-edunsaajille osoitetut velvoitteet ja edut. Kommandiittiyhtiöt on jätettävä Floridan osavaltiolle ja niiden on maksettava merkittäviä hakemusmaksuja. Maarahastoja ei jätetä valtiolle eikä niistä makseta vastaavia maksuja.
• omaisuudensuoja. Land trustit eivät ole luotettava omaisuuden suojausväline. Vaikka land trust kätkee omistusoikeuden julkiselta rekisteriltä, velallisen on valan nojalla ilmoitettava velkojalle heidän hyödyllinen osuutensa mihin tahansa trustisopimukseen, mukaan lukien velallisen edullinen osuus maa Trustista. Myös maarahasto on omaehtoinen rahasto, koska luotonantaja on myös edunsaaja. Floridan laissa on vakiintunut käytäntö, jonka mukaan velkoja voi periä velallisen korkoa mistä tahansa omaehtoisesta rahastosta. Maarahastosopimuksessa ei ole mitään sellaista, mikä voisi suojella hyödyllistä etuasi velkojalta. Velkojalla on erilaisia oikeussuojakeinoja, joilla hän voi vedota velallisen henkilökohtaiseen omaisuuteen kohdistuvaan etuun kiinteistörekisterissä. IRS vero panttioikeuden automaattisesti liittää oman hyödyllistä etua maa trust riippumatta siitä, onko IRS tietää trust.
• Homestead Exemption. Florida land Trustin edunsaajat voivat edelleen saada homestead-vapautuksen sekä verotustarkoituksessa että tuomion velkojan pakkomyynniltä. Floridalaisen omakotitalon voi omistaa maarahasto.

miten Land Trust toimii

Florida Statute 689.071 hallitsee land trust-sopimuksia ja land trust-omistusta. Ohjesääntö kattaa tärkeitä ominaisuuksia land trust sopimukset, kuten trustee valtuuksia, trustee vastuu, ja oikeudet edunsaajan.

kun kiinteistön ostajaehdokas haluaa omistaa kiinteistön maa-Trustin kautta, ensimmäinen askel on tehdä kirjallinen maa-trustisopimus. Maa-alueen luottamussopimuksessa olisi nimettävä edunsaajaksi mahdollinen omistaja ja luottamusmies . Luottamusmiehen on nimettävä luottamusmieheksi riippumaton henkilö. Edunvalvoja voi olla henkilö tai oikeushenkilö. Ostaja ei saa nimetä itseään sekä edunsaajaksi että edunvalvojaksi. Kaksoisnimitys voi yhdistää laillisen ja tosiasiallisen omistuksen ja romahduttaa luottamuksen.

luottamusmiehen nimi esiintyy julkisissa omistuspöytäkirjoissa. Omaisuudenhoitajalla ei ole velvollisuutta maksaa rahaa kiinteistön ostoon tai ylläpitoon, eikä omaisuudenhoitajalla ole oikeutta hyötyä omaisuudesta. Kaikki omaisuusedut on varattu henkilölle, joka on edunvalvoja tai edunsaaja.

tuensaajalla on valta ohjata land Trustin toimitsija toimimaan puolestaan siten, että edunsaajat tosiasiallisesti hallitsevat kiinteistöä. Land trust trustee on fiduciary, joka on lain mukaan velvollinen noudattamaan edunsaajan ohjeita. Edunsaajat pidättävät oikeuden erottaa ja korvata minkä tahansa edunvalvojan. Kun kaikki osapuolet toteuttavat maarekisterisopimuksen, maa voi ostaa kiinteistöjä. Omaisuus on otsikoitu edunvalvojan nimissä hänen fidusiaarisessa ominaisuudessaan, kuten ”John Doe, Trustee”. ”Trustee” – nimitys ilmoittaa yleisölle, että trustee omistaa legal titled-nimen taustalla olevan Trustin puolesta ja että muilla henkilöillä on hyödyllinen osuus omaisuudesta. Luottamusmiehelle voidaan maksaa korvaus osapuolten sopimalla ja luottamussopimuksessa esitetyllä tavalla.

edunsaajat lahjoittavat rahaa maarahastoon, ja omaisuudenhoitaja käyttää rahat kiinteistön maksamiseen. Jos luottamusmiehet käyttävät ostorahoitusta, luottamusmies voi joutua takaamaan velkakirjan, mutta vain luottamusmies allekirjoittaa asuntolainan. Edunvalvojalla ei ole henkilökohtaista vastuuta maksaa ostorahalainaa. Kaikki kiinteistösijoituksesta saatavat tulot ja voitot jäävät edunsaajien maksettaviksi vähennettynä omaisuudenhoitajalle mahdollisesti aiheutuvilla menoilla ja kuluilla.

mahdolliset haitat Land Trustille

ennen kuin päätät sijoittaa omaisuutesi Floridan land Trustiin, kannattaa harkita mahdollisia haittoja.

Ensinnäkin, jos kyseessä on vuokrakiinteistö, jossa vuokralainen ei maksa, yksittäinen edunsaaja ei voi hoitaa häätöä . Luottamusmies joutuu todennäköisesti maksamaan häätöasianajajalle, jotta tämä voi nostaa häätökanteen land Trustin puolesta.

toiseksi edunvalvojan on oltava mukana kaikissa Kiinteistökaupoissa, oli kyse sitten vuokrasopimuksesta, kiinteistöluettelosta, lupahakemuksista, sopimuksista ja niin edelleen. Edunvalvoja on laillinen ja julkinen omistaja. Useimmissa land trust-sopimuksissa määrätään, että Trustin puolesta toteutetuista toimista maksetaan edunvalvojalle. CPA tai edunvalvojina toimivat asianajajat veloittavat luottamusmieheltä ja edunsaajalta heidän ammatillisen tuntihintansa mukaan.

jotkut uskovat virheellisesti, että maarahasto tarjoaa henkilökohtaisen omaisuuden suojan. Land trust on ”itse perustettu” trust, joka tarkoittaa, että henkilö, joka perustaa trust on myös edunsaaja trust. Velkojilta ei suojata edunsaajan etua itsesijoitetussa Trustissa, vaikka se tehtäisiin peruuttamattomaksi. Muut oikeussubjektit, kuten LLCs, tarjoavat paremman omaisuuden suojan. Jotkut kiinteistösijoittajat perustavat Land trusteja, joissa edunsaaja on LLC, ja sijoittajalla on omistusosuus LLC: ssä.

Land Trust Costs

firmamme veloittaa floridalaisesta land Trustista 700 dollaria. Maksu sisältää:

• lyhyt keskustelu asianajajan kanssa tietojen keräämiseksi ja sen selittämiseksi, miten rahasto yleensä toimii.
• tarvittaessa erokirjan valmistelu luottamusmieheltä edunvalvojalle.
• Standard land trust-sopimus, jossa yksilöidään rahaston edunsaajat ja sen määräykset.

lisäksi asianajajamme voivat toimia land Trustin edunvalvojana niin kauan kuin kiinteistössä ei ole 100 dollarin vuosittaista kiinnitystä. Pyydettäessä asianajajan aikaa lisätyöhön luottamusmiehenä, luottamussopimuksen räätälöintiin tai muihin oikeudellisiin palveluihin veloitetaan tavanomaisin tuntihinnoin. Ota yhteyttä päästä alkuun.

sivu päivitetty viimeksi 24. maaliskuuta 2021