Una de las decisiones más importantes que enfrentan las parejas que se divorcian es qué hacer con el hogar conyugal. Si la ruptura es mordaz, tratando de ponerse de acuerdo sobre la casa y la hipoteca puede ser una pesadilla.

Las opciones para las parejas que se divorcian dependen de una serie de factores, como la forma en que se financió y tituló su propiedad, si uno de los miembros de la pareja quiere quedarse en la casa, la cantidad de plusvalía que tienen en la casa y su calificación crediticia.

Muchos expertos legales y financieros dicen que están viendo un aumento en los divorcios durante la pandemia. Mary Ann Ferreira, CFP, accionista de Viridian Advisors en Bothell, Washington, y experta en los aspectos financieros del divorcio, dice que está recibiendo muchas más llamadas de parejas que buscan el divorcio.

«yo creo que ahí va a haber un aumento en el divorcio, porque de esta COVID», dice Ferreira. «Mucha gente me está contactando. Es muy triste, pero parece que está en auge.»

Desafíos del divorcio y su hipoteca

El divorcio a menudo es un proceso difícil y estresante, especialmente cuando hay activos que dividir, incluida una casa. Aquí, exploramos diferentes opciones para ayudarlo a tomar la mejor decisión para sus circunstancias.

Decidir vender o quedarse

Decidir quién se quedará con la casa conyugal puede complicarse si ambos cónyuges quieren quedarse en ella.

«Estas decisiones son más fáciles cuando trabajas con tu cónyuge en lugar de estar en la garganta del otro», dice el asesor financiero Jeremy Runnels, CFP, de West Coast Financial en Santa Bárbara, California. «Beneficia a todos financiera y emocionalmente.»

Una vez que la pareja decide quién debe obtener la casa después del divorcio, deben asegurarse de que el destinatario pueda permitirse quedársela. Es inteligente tener una visión a largo plazo al tomar esta decisión.

«Es prudente comprender el impacto a largo plazo de permanecer en el hogar, incluso si parece factible en un período de tiempo más corto, porque realmente puede afectar otros objetivos que pueda tener», dice Runnels.

la Refinanciación de su hipoteca

Algunas parejas deciden refinanciar una hipoteca conjunta en un nombre tras el divorcio. Lo que esto hace es liberar al cónyuge cuyo nombre sale del préstamo de la responsabilidad de la hipoteca.

Sin embargo, a menos que el nombre de ese socio también se elimine del título, aún pueden beneficiarse de la venta y el patrimonio de la casa, por lo que es importante no solo refinanciar, sino también actualizar el título para reflejar a un propietario. Una escritura de renuncia se usa comúnmente para eliminar el nombre de un cónyuge del título en un divorcio.

Un factor importante para muchas parejas que se divorcian es la reducción de los ingresos y los activos que ayudan a los prestatarios a obtener las mejores tasas hipotecarias. Lo bueno es que las tasas hipotecarias actualmente son muy bajas, lo que podría beneficiar a una persona divorciada, siempre que califique. La tasa hipotecaria que obtenga después de un divorcio dependerá de los mismos factores que determinan las tasas de otros prestatarios, como sus ingresos, deudas, puntaje de crédito y el entorno del mercado.

El cónyuge que solicita el refinanciamiento puede usar solo sus propios ingresos y puntaje de crédito para calificar, sin embargo, dice Runnels.

«El prestamista va a mirar a la persona y asegurarse de que está bien tenerla como único garante», dice Runnels. «El problema es que puedes pagarlo, y eso va para cualquiera de los cónyuges.»

Si una pareja recibirá pensión alimenticia o manutención del cónyuge, puede usar ese ingreso para calificar para un refinanciamiento, siempre y cuando el acuerdo de divorcio estipule que recibirá pensión alimenticia por al menos tres años, dice Runnels.

Si la pareja tiene plusvalía en la casa, el cónyuge que mantiene la casa podría solicitar un refinanciamiento en efectivo para pagar su parte a su ex pareja.

«Un oficial de préstamos con experiencia puede necesitar pensar fuera de la caja para lograr estos objetivos», dice Michael Becker, originador de préstamos y gerente de ventas de la sucursal minorista de Baltimore de Sierra Pacific Mortgage. «Puede implicar que el cónyuge restante encuentre un co-prestatario no ocupante para calificar para el nuevo préstamo. Puede significar hacer un refinanciamiento de salida en efectivo primero para obtener parte del dinero al cónyuge saliente, luego continuar con un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda para obtener el dinero restante adeudado al cónyuge saliente.»

Vender su casa

Un acuerdo de divorcio puede requerir la venta de la casa y la división de las ganancias si la pareja no cumple con la fecha límite para refinanciar la hipoteca a nombre de uno de los cónyuges. Si ninguno de los cónyuges puede pagar la hipoteca por su cuenta, es posible que no tengan más opción que vender. Puede ser en el mejor interés de todos deshacerse del lugar, pagar la hipoteca, cobrar su parte de las ganancias y comenzar de nuevo.

Además, si hay una disputa sobre cuánto vale la casa, venderla es la mejor manera de obtener la respuesta.

Además del saldo de la hipoteca, las parejas deben considerar los costos en los que incurrirán si venden o refinancian la casa. Estos pueden incluir la comisión del agente inmobiliario, los costos de arreglar la propiedad para hacerla más atractiva para los compradores, los impuestos de transferencia de bienes raíces y los impuestos sobre las ganancias de capital.

Evaluar la plusvalía de su casa

Aunque vender la casa es la única manera de valorarla y calcular la plusvalía, no siempre es factible ni apropiado. La siguiente mejor opción es obtener una evaluación profesional.

A veces, sin embargo, una pareja puede no estar de acuerdo con el valor tasado. Esto puede paralizar los esfuerzos para avanzar y puede significar gastar más tiempo y dinero en abogados y tasadores.

«En mi práctica, si la pareja es cooperativa y puede decidir sobre una empresa de tasación, esa sería la mejor manera de determinar cuál es el valor real de la casa», dice Ferreira. «Si no, cada parte debe tener una tasación de la casa y usar un valor promedio al determinar el patrimonio.»

Cuando vende su casa, se embolsa el capital, menos costos de venta. Es común que una pareja divida el capital, según su acuerdo de separación, o lo use para pagar otras deudas que acumularon juntos.

Pagar a su ex por su parte

Digamos que la casa vale $300,000 y la pareja debe mortgage 200,000 en la hipoteca. Tienen una plusvalía de 1 100,000, por lo que se necesitarán 5 50,000 para comprar la parte del otro cónyuge, si han acordado una división de 50/50.

Para obtener el dinero en efectivo, uno de los socios se refinancia en un préstamo de 2 250,000 solo a su nombre, y usa el pago en efectivo de 5 50,000 para saldar cuentas con su ex, pero tienen que asegurarse de que califican para el préstamo.

«Sus ingresos deben ser lo suficientemente altos para manejar la nueva hipoteca por su cuenta, y la casa debe tener la plusvalía para sacar el efectivo», dice Becker. «La FHA y las refinanciaciones convencionales de salida de efectivo tienen un límite máximo de préstamo de 80 personas a valor, mientras que usted puede ir al 100 por ciento en un préstamo de VA.»

Si desea conservar la casa y no tiene la plusvalía para hacer un refinanciamiento en efectivo o el dinero para pagar a su ex su parte, un préstamo HELOC o con plusvalía de la vivienda podría ser útil.

«Podría considerar hacer un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria, ya que algunos prestamistas le permitirán obtener entre el 95 y el 100 por ciento del valor de su casa», dice Becker.

Implicaciones fiscales

Ya sea que venda la casa como parte del acuerdo de divorcio o compre la parte de su cónyuge, los impuestos sobre las ganancias de capital podrían entrar en juego. Este es un impuesto sobre la venta de bienes de capital, como una casa, cuando el beneficio excede una cierta cantidad.

Si vende la casa, usted y su cónyuge pueden deducir hasta 2 250,000 de ganancia de su ingreso imponible, pero se aplica solo a la residencia principal en la que ha vivido por lo menos dos de los últimos cinco años antes de la venta, según el IRS. Las propiedades vacacionales o de inversión no cuentan.

El impuesto sobre las ganancias de capital es un impuesto progresivo, similar a los impuestos sobre la renta ordinarios, señala Francine Lipman, quien enseña derecho tributario en la Facultad de Derecho William S. Boyd de la Universidad de Nevada, Las Vegas. Una pareja adinerada podría esperar pagar hasta un 20 por ciento de la ganancia de capital de una venta de casa, dice Lipman.

«En la medida en que haya activos que dividir, querrá estar al tanto de cualquier ganancia incorporada», dice Lipman. «Podría haber un costo fiscal real.»

Por otro lado, un cónyuge que se divorcia debe tener cuidado al tomar una casa que se ha depreciado.

» Tienes que tener cuidado con los activos que terminas tomando. ¿Quieres una casa con una gran pérdida?», pregunta Lipman, y agrega que » los contribuyentes no pueden reclamar pérdidas por la venta de una residencia principal que podría ser una razón para retener la casa y alquilarla tal vez, con la esperanza de que el mercado regrese.»

También hay consideraciones fiscales con respecto a los pagos de pensión alimenticia, que podrían afectar la capacidad de un cónyuge divorciado para calificar para una nueva hipoteca o para refinanciar la hipoteca sobre el hogar conyugal.

De acuerdo con el IRS, el cónyuge que gana un ingreso más alto y paga la pensión alimenticia no puede deducir esos pagos de su ingreso imponible, pero el cónyuge que recibe la pensión alimenticia no tiene que declararla como ingreso. (Esto se aplica a los divorcios finalizados después de diciembre. 31, 2018.)

El cónyuge con mayores ingresos podría presentar un caso para pagar menos pensión alimenticia, lo que puede reducir los ingresos del cónyuge receptor para calificar para un nuevo préstamo, dice Runnels.

Por el contrario, los pagos de pensión alimenticia podrían perjudicar los ingresos del pagador y las posibilidades de obtener una hipoteca.

«¿ Puede un cónyuge pagar la casa y todos los pagos de pensión alimenticia y manutención de los hijos?»Pregunta Runnels. «Por otro lado, ¿puede el beneficiario de la pensión alimenticia permitirse quedarse con la casa, dado que es responsable de todos los gastos?»

Lipman recomienda contratar a un abogado de divorcios que entienda los problemas de impuestos o que trabaje con alguien que lo haga.

Eliminar el nombre de su ex de la hipoteca

Solo el prestamista puede eliminar el nombre de un cónyuge de la hipoteca.

«En casi todos los casos, la única manera de sacar a un cónyuge de una hipoteca es refinanciarlo con la hipoteca», dice Becker. «Si, por alguna razón, el cónyuge que mantiene la casa es el único en la hipoteca actual, entonces se podría ejecutar una escritura de renuncia para quitar al cónyuge saliente del título de propiedad.»

Dejar su nombre en la hipoteca puede afectar la capacidad del cónyuge no residente de calificar para otro préstamo en el futuro para comprar su propia casa.

«El factor más importante para calificar para una hipoteca es la relación deuda-ingreso, y si está en otra hipoteca, esa deuda se incluirá en su cálculo de DTI», dice Runnels. «Si estás cerca del límite, tu DTI será demasiado alto.»

Una hipoteca es un contrato legalmente vinculante, separado de un decreto de divorcio, agrega Runnels. «Si su nombre aparece en una hipoteca, usted es responsable. Usted es garante de esa hipoteca.»

Proteger su crédito

El divorcio es un evento emocional, a menudo volátil, pero lo peor que pueden hacer las parejas que se divorcian es vengarse financieramente, dicen los expertos.

«Muchas veces, por amargura, he visto a uno o ambos cónyuges arruinar el crédito del otro cónyuge», dice Becker. «Deciden que es el problema de la otra persona y se niegan a pagar facturas que pueden ser cuentas conjuntas. Esto puede dañar su crédito en gran medida y evitar que pueda calificar para cualquier hipoteca durante mucho tiempo.»

Runnels insta a las parejas que se divorcian a seguir pagando todas sus facturas durante el proceso de divorcio para proteger su crédito.

«Cierre sus cuentas conjuntas y configure sus propias cuentas», aconseja Runnels. «Si usted está discutiendo con su cónyuge sobre quién va a pagar una factura, y obtiene una abolladura en su crédito, va a ser más difícil obtener un préstamo.»

Encontrar la paz financiera

Antes de tomar decisiones sobre su casa o hipoteca durante un divorcio, asegúrese de tener a las personas adecuadas a su alrededor, incluidos un buen abogado de divorcio, un planificador financiero y un agente hipotecario.

El divorcio puede parecer el fin del mundo, pero hay vida y paz financiera después de que pase la tormenta. Ferreira lo sabe de primera mano. Era mamá en casa hace unos 20 años cuando se divorció.

«Tuve que volver al trabajo y empezar desde cero», recuerda Ferreira. «Me tomó un tiempo volver al negro If Si la mujer ha estado en casa con los niños, o ha tomado trabajos menores, por experiencia, puedo decirte que hay vida después del divorcio. Puedes averiguarlo. Se pone mejor.»

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