TEXAS COURT DEFINITION VON „KAUFOPTION“

VERWENDUNG VON OPTIONSVEREINBARUNGEN IN TEXAS KAUFVERTRÄGEN und MIETVERTRÄGEN

Manchmal ist eine Kaufoption an einen Mietvertrag gebunden. In anderen Situationen ist die Kaufoption Bestandteil eines traditionellen Immobilienkaufvertrags und dient dazu, einem Käufer Zeit zu geben, die Durchführbarkeit des Kaufs zu bewerten.Die meisten der in Texas verwendeten Immobilienkaufformulare enthalten Optionsklauseln, die durch Zahlung einer kleinen (in der Regel nicht erstattungsfähigen) Optionsgebühr an den Verkäufer geltend gemacht werden können. Die Zahlung der Optionsgebühr sichert dem Käufer das Recht, den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist (die „Optionsfrist“) zu kündigen und eine Rückerstattung des verdienten Geldes zu erhalten. Im Rahmen von Kauf- und Verkaufsverträgen sind Optionen ein unschätzbares Instrument, um das Risiko eines Käufers zu mindern.Manchmal locken Investoren und andere Verkäufer von Immobilien potenzielle Käufer mit Kreditproblemen dazu, Mietverträge abzuschließen, die Kaufoptionen enthalten. Im Rahmen dieser Vereinbarung erklärt sich ein Mieter damit einverstanden, Immobilien als „Miete“ zu leasen, mit der Option, die Immobilie während der Mietdauer zu kaufen. Leasing-Kaufoptionen sind bei Anlegerprogrammen beliebt und können effektiv dazu dienen, Personen, die keine konventionelle Hypothekenfinanzierung erhalten können, eine alternative Möglichkeit zum Kauf von Immobilien zu bieten.

NICHT ALLE „LEASE TO PURCHASE“ -VEREINBARUNGEN SIND ECHTE OPTIONSVEREINBARUNGEN

Viele Leasingverträge enthalten vage „Lease to Purchase“ -Bestimmungen, die wie Kaufoptionen aussehen, aber nicht der rechtlichen Definition entsprechen, die sich durch Gerichtsentscheidungen in Texas entwickelt hat. Zum Beispiel enthalten einige „Lease to Purchase“ -Verträge keinen festen Preis. Stattdessen geben sie an, dass die Mieter die Immobilie zum „Marktwert“ kaufen können, ohne anzugeben, wie der „Marktwert“ bestimmt werden könnte.

In Ermangelung eines festen Preises oder eines anderen Nachweises, dass die Parteien sich auf die Bedeutung des „Marktwerts“ geeinigt haben, kann eine Leasing-to-Purchase-Bestimmung nicht als rechtliche Kaufoption angesehen werden. Vgl. Jarvis, 400 S.W.3d bei 650 (die Feststellung, dass eine „Kaufoption“ in einem Vertrag keine Optionsvereinbarung vorsah, da sie dem Käufer kein Recht einräumte, den Verkauf der Immobilie zu erzwingen, und keinen festen Kaufpreis angab).

Eine ECHTE KAUFOPTION, DIE IN EINEM MIETVERTRAG ENTHALTEN IST, IST EIN VOLLSTRECKUNGSVERTRAG, DER „Unterkapitel D“, KAPITEL 5, TEXAS PROPERTY CODE

Abschnitt 5.062 des Property Code sieht vor, dass ausschließlich für den Zweck von Unterkapitel D „eine Option zum Kauf von Immobilien, die einen Wohnmietvertrag umfasst oder gleichzeitig mit diesem kombiniert oder ausgeführt wird, zusammen mit dem Mietvertrag als Vollstreckungsvertrag für die Übertragung von Immobilien gilt.“ Tex. Prop. Code § 5.062(ein)(2). Wie bereits in diesem Blog besprochen, enthält Unterkapitel D viele Fallstricke für Verkäufer im Rahmen von Vollstreckungsverträgen. Dementsprechend müssen Mietverträge, die echte Kaufoptionen enthalten — einschließlich des Rechts des Mieters, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeit zu erwerben — mit äußerster Vorsicht vorgehen.