„Vollmacht“ (POA) ist ein flexibles Rechtsinstrument, das jemandem die Erlaubnis erteilt, vorübergehend oder dauerhaft im Namen eines anderen zu handeln. In Immobilien kann dies eine unglaublich nützliche Option für alle möglichen Situationen sein, z. B. wenn Sie Ihr Haus verkaufen mussten, aber aufgrund eines Arbeitsplatzumzugs oder -einsatzes nicht da sein konnten.Viele Menschen erarbeiten auch Vollmachtsvereinbarungen mit ihren Lieben durch Nachlassplanung, falls das Unerwartete passiert. Aus gesundheitlichen Gründen müssen Sie möglicherweise Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Verkauf des Familienhauses übernehmen oder Pläne schmieden, um Ihren Sohn, Ihre Tochter oder Ihren engen Freund mit dieser sehr wichtigen Aufgabe zu betrauen.

Der Verkauf eines Eigenheims ist jedoch an sich kompliziert. Fügen Sie der Mischung eine Vollmacht hinzu, und Sie stehen vor einem zusätzlichen Satz von Regeln, Papierkram und Kommunikation. In diesem Leitfaden zur Vollmacht zum Verkauf von Immobilien behandeln wir die verschiedenen Arten und Bereiche der Vollmacht, wie Sie über die Vollmacht sprechen können, bevor Sie sie benötigen, und die Schritte, die erforderlich sind, um sicherzustellen, dass sie eingehalten wird (ohne missbraucht zu werden). Abschließend werden wir über die Philosophie der Vollmacht und die enorme Verantwortung nachdenken, die sie trägt.

Grundlagen der Vollmacht: Wer ist der Auftraggeber und wer ist der Agent?

POA-Dokumente verwenden spezielle rechtliche Begriffe für die Personen, die diese Vereinbarung treffen:

• Der Auftraggeber ist die Person, die die Vollmacht an eine andere Person erteilt.
• Der Agent oder Anwalt ist die Person, die die Vollmacht erhält, im Namen eines anderen zu handeln.

Der Agent hat eine treuhänderische Verantwortung, immer im besten Interesse des Auftraggebers zu handeln, solange die Vollmacht gültig ist. Ein Treuhänder ist laut dem Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eine Pflegekraft, die für finanzielle Entscheidungen verantwortlich ist.

Eine Vollmacht für jede Situation

Unabhängig davon, ob Sie davon ausgehen, dass Sie sich auf der Haupt- oder Vertreterseite einer POA-Vereinbarung befinden, sollten Sie mit den verschiedenen Arten von Vollmachten vertraut sein. Andernfalls könnten Sie oder Ihre Lieben Ihr Vermögen — wie das Haus — gefährden.Eine nicht dauerhafte Vollmacht ermöglicht es einem Agenten, für einen begrenzten Zeitraum im Namen einer Person zu handeln oder eine bestimmte Transaktion abzuschließen. Stellen Sie es sich vor, als würden Sie einen Auftragnehmer für einen einmaligen Job einstellen. Sobald das Projekt beendet ist, geht der Auftragnehmer zu seinem nächsten Projekt über. In ähnlicher Weise wird bei einer nicht dauerhaften Vollmacht die Vollmacht widerrufen, sobald die Transaktion abgeschlossen ist oder der Zeitraum endet.Eine dauerhafte Vollmacht ist, wenn ein Agent alle Aspekte der Angelegenheiten einer Person übernehmen kann, falls er oder sie arbeitsunfähig werden sollte. Diese Art von Vollmacht tritt ein, sobald der Auftraggeber arbeitsunfähig ist und bis zum Tod des Auftraggebers gültig bleibt. Die Entmündigung gefährdet jedoch sowohl den Auftraggeber als auch den Agenten einer Vielzahl von Betrügereien, die auf ältere oder gebrechliche Menschen abzielen. Die CFPB hat eine Liste von Maßnahmen zusammengestellt, die Sie ergreifen können, um sich und Ihr Vermögen vor Missbrauch unter solchen Umständen zu schützen.Eine spezielle oder beschränkte Vollmacht ist eine andere Art von nicht dauerhafter Vollmacht, die in Staaten wie Kalifornien für Immobilientransaktionen verwendet wird, wenn der Verkäufer aufgrund von Abwesenheit oder Krankheit nicht anwesend sein kann. Da es zeitlich und räumlich begrenzt ist, ist es ein großartiges Werkzeug, wenn Sie jemandem eine ganz bestimmte Verantwortung übertragen möchten.Eine medizinische Vollmacht gibt einem Agenten (oft ein Familienmitglied) Autorität über jemandes medizinische Versorgung, sobald ein Arzt feststellt, dass sie nicht in der Lage sind, Entscheidungen auf eigene Faust zu treffen.Eine Springing Power of Attorney ist eine spezielle Funktion, die Sie zu einer begrenzten oder dauerhaften POA-Vereinbarung hinzufügen können, die sie „spring“ macht, sobald ein bestimmtes Ereignis eintritt, wie ein Auslöser.Wenn Sie eine Vollmacht für gebrechliche oder ältere Familienmitglieder verwenden, können Sie die Verantwortlichkeiten auf mehrere Familienmitglieder aufteilen und jedem einen anderen Umfang der Vollmacht erteilen. Zum Beispiel: Ein Geschwister erhält eine Vollmacht ausschließlich für finanzielle Angelegenheiten – wie das Bezahlen von Rechnungen; Ein anderes Geschwister hat eine ärztliche Vollmacht und ist für alle Entscheidungen im Zusammenhang mit der medizinischen Versorgung verantwortlich; und ein drittes Geschwister hat eine begrenzte Vollmacht, die sich mit Immobilien befasst.In jeder Vollmachtsvereinbarung — und sicherlich, wenn Sie die Rollen aufteilen – stellen Sie sicher, dass die Handlungen und Verantwortlichkeiten für jede Partei so detailliert wie möglich in der Vereinbarung erläutert werden. Im Falle von Immobilientransaktionen, nach der CFPB, Staaten wie Arizona, Florida, Georgia, Illinois, Oregon, Virginia, Alabama, Nebraska, Michigan, Kalifornien und Texas haben ihre eigenen Regeln und Vorschriften für die Vollmacht, so dass Sie wollen entweder konsultieren Sie die Website des Büros oder sprechen Sie mit einem Anwalt in Ihrem Bundesstaat, um die Art der POA zu bestimmen, die Sie benötigen, um Vereinbarungen für Immobilienverkäufe zu treffen.

Das Gespräch anregen: Wie man über Vollmacht spricht

Vollmacht ist nicht das einfachste Thema, das man mit seinen Lieben ansprechen kann, aber es ist ein Gespräch, das man führen muss, wenn alle Parteien aktiv und gesund sind. Laut einem Bericht von Merrill Lynch und Age Wave aus dem Jahr 2019 haben nur 45% der Amerikaner ein Testament, und nur 18% verfügen über die empfohlenen Grundlagen der Nachlassplanung: ein Testament, eine Gesundheitsrichtlinie und eine dauerhafte Vollmacht. Egal, ob Sie der ältere Elternteil oder das erwachsene Kind sind, Sie werden dieses Gespräch früher als später haben wollen.

Andere Situationen, in denen Sie das Thema POA ansprechen möchten, sind:

• Eine medizinische Diagnose: Wenn Sie oder ein Angehöriger einer chronischen oder schwerwiegenden Erkrankung ausgesetzt sind, die eine umfassende medizinische Behandlung erfordert oder zu einer Arbeitsunfähigkeit führen kann.Ein bevorstehender Umzug für Arbeit oder Ruhestand: Wenn Sie oder ein geliebter Mensch planen, von Familie und Freunden wegzuziehen.
• Der Tod eines Ehepartners oder eines anderen nahen Familienmitglieds: Wenn sich Ihre Familie mit einem Nachlass- oder Nachlassprozess befassen muss, möchten Sie möglicherweise Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass Ihre eigene Nachlassplanung zugeknöpft ist.

Der Schlüssel zur erfolgreichen Vorbereitung einer Vollmacht besteht darin, mit Ihrem Anwalt und Ihren Familienmitgliedern zusammenzuarbeiten, um sicherzustellen, dass das Dokument unterzeichnet, notariell beglaubigt und aufgezeichnet wird, bevor Sie wegziehen oder während die relevanten Parteien noch in der Lage sind, dem Prozess rechtlich zuzustimmen.

Weil wir wissen, dass dies nicht so einfach ist wie das Telefonieren und Smalltalk, hier sind ein paar Ideen, die Forbes vorschlägt, um ein Vollmachtsgespräch zu beginnen, wenn Sie nicht sicher sind, was Sie sagen sollen:

• Teilen und aktualisieren Sie Ihre eigenen Pläne.
  Nehmen wir an, Sie haben kürzlich einige Nachlassplanungsmaßnahmen ergriffen. Verwenden Sie die Statusaktualisierung, um das Thema mit anderen Mitgliedern Ihrer Familie zu besprechen. Dann fragen Sie nach ihren Plänen.
• Stellen Sie einen Satz leerer Dokumente bereit.
  Die CFPB bietet eine Vollmachtsvorlage, die Sie als Ausgangspunkt für Ihr eigenes Dokument verwenden können. Das Büro bietet auch einen Leitfaden mit Tipps zur Anpassung an Ihren eigenen Staat. Legen Sie diese Papiere ab, damit Familienmitglieder sie lesen und lesen können. Es könnte für sie zu diesem Zeitpunkt genauso einfach sein, die Lücken auszufüllen und die Dokumente notariell beglaubigen zu lassen.
• Erkläre, dass du vor einer Lebensveränderung stehst.
  Wenn Sie für die Arbeit oder den Ruhestand zu verlagern, oder Sie haben eine medizinische Diagnose erhalten, die Hilfe eines Dritten bei der Vollendung des Verkaufs einer Immobilie benötigen, beginnend mit Ihrem „warum“ kann einfacher sein, als mit dem Thema der Vollmacht führt.
• Organisieren Sie ein Familientreffen mit Eltern und Geschwistern.
  Manchmal funktioniert die Formalität auf deiner Seite, damit die Leute wissen, dass alles, was du diskutierst, wichtig sein wird. Nutzen Sie diese Zeit, um zu erklären, dass eine Vollmacht erforderlich ist, und besprechen Sie mit allen, was passieren muss, um eine POA zu arrangieren.Verstehen Sie andere Werkzeuge in der Nachlassplanung sowie die Folgen des Todes ohne Testament, lebendes Vertrauen oder Tat.Wenn Sie oder ein geliebter Mensch stirbt, ohne die richtigen Vorkehrungen zu treffen oder die „magischen Worte“ in die Eigentumsurkunde aufzunehmen, können Ihre Erben die Immobilie nicht einmal betreten, bevor ein Nachlass vom Staat ausgewählt wird. Andere Nachlassplanungsinstrumente umfassen einen lebenden Willen, ein lebendes Vertrauen und einen letzten Willen.

So erhalten Sie eine Vollmacht, wenn Sie sie benötigen

Um eine Vollmacht zu erhalten, müssen Sie eine bestimmte Reihe von Schritten ausführen (die Reihenfolge und die spezifischen Schritte können je nach Wohnort variieren).

• Verstehen Sie die Pflichten eines Agenten in einer POA-Vereinbarung.
• Überprüfen Sie, ob der Auftraggeber in der Lage ist, eine Vollmachtsvereinbarung zu unterzeichnen.
• Besprechen Sie das Problem mit den Finanzinstituten (Hypothekeninhabern) und Ärzten (wenn Fragen zur Kapazität bestehen).Mieten Sie einen Anwalt oder kontaktieren Sie eine juristische Website wie Legal Zoom, Online-On-Demand-Rechtsdienstleistungen mit einer 100% Zufriedenheitsgarantie auf alle ihre Einreichungen.
• Unterstütze. Das Aufgeben der Kontrolle über eine Immobilientransaktion kann für ein älteres Familienmitglied eine schwierige Anpassung sein.
• Stellen Sie viele Fragen und stellen Sie sicher, dass Sie die Verpflichtungen aller Parteien aus dem Dokument verstehen.
• Stellen Sie sicher, dass das Dokument Aktionen so detailliert wie möglich umreißt, um Grauzonen zu vermeiden, die falsch interpretiert werden können.Lassen Sie das endgültige Dokument notariell beglaubigen oder bezeugen — abhängig von den Anforderungen Ihres Staates, wenn er nicht das Uniform Power of Attorney Act von 2006 erlassen hat.
• Notieren Sie die Vollmacht beim County Clerk Office, in dem sich das Haus befindet — abhängig von den Anforderungen Ihres Bundesstaates oder Landkreises.
• Machen Sie beglaubigte Kopien des Dokuments zur sicheren Aufbewahrung.
• Präsentieren Sie sich immer korrekt als Agent einer anderen Person.

Besondere Überlegungen zum Verkauf eines Hauses mit Vollmacht

Nicht alle Vollmachtsvereinbarungen enthalten die Befugnis, Immobilien zu verkaufen. Zuerst müssen Sie also sicherstellen, dass Ihre Vollmacht Immobilientransaktionen abdeckt.In bestimmten Staaten, wie Kalifornien, „Allgemeine oder dauerhafte Vollmacht kann nicht verwendet werden, um Immobilien zu verkaufen“, sagt Glen Henderson ein Top-Selling-Immobilienmakler in San Diego, der auch auf Nachlassverkäufe spezialisiert ist. „Also, um den Prozess des Verkaufs eines Hauses mit Vollmacht zu starten, müssen Sie die begrenzte Vollmacht für die Transaktion entworfen, notariell beglaubigt und aufgezeichnet bekommen.“

Zweitens, Partner mit einem Immobilienmakler, der Erfahrung im Umgang mit Vollmacht Immobilientransaktionen hat. „Ein guter Tipp“, sagt Henderson, „ist, sich mit Agenten in Verbindung zu setzen, die mit Militärangehörigen zusammengearbeitet haben.“Aufgrund von Einsätzen neigen Angehörige der Streitkräfte dazu, viele Vollmachtstransaktionen durchzuführen“, bemerkt Henderson.In vielen Fällen, in denen der Auftraggeber gesund und gesund ist, wird der Auftraggeber nicht nur eine endgültige Entscheidung über den Immobilienmakler treffen, der die Auflistung erhält, sondern auch den Listenpreis genehmigen.Drittens müssen Sie und Ihr Agent mit der Titelgesellschaft und dem Hypothekeninhaber (plus zusätzlichen Finanzinstituten) zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass die Vollmacht eingehalten wird.

Nachdem Sie diese Schritte ausgeführt haben, wird Ihre Transaktion normal fortgesetzt, mit der Ausnahme, dass Sie alle Dokumente so signieren, dass Sie als Agent in der Transaktion ordnungsgemäß identifiziert werden.Erwarten Sie aus praktischer Sicht, dass Ihr Abschlusstermin länger dauert als ein regulärer Verkauf — Sie müssen als „Sally Sunshine acting as agent for Jane Doe“ unterschreiben, anstatt nur Ihren Namen.

Die Vollmachtsphilosophie: Sie sind vertrauenswürdig, loyal zu sein

Wenn Sie als Agent in einer Vollmacht handeln, haben Sie eine treuhänderische Verantwortung, das Interesse des Auftraggebers an einer Transaktion zu schützen. Henderson erinnert seine Kunden gerne daran, dass „die Person, der Sie Ihr Vertrauen schenken, die volle Macht hat, in Ihrem Namen Entscheidungen über den Verkauf zu treffen.“

Der Agent ist nicht verpflichtet, sich bei Entscheidungen bezüglich der Transaktion mit dem Auftraggeber in Verbindung zu setzen, daher müssen Sie sicher sein, dass der Agent Ihre besten Interessen im Auge hat.Und es gibt einige Regeln: Die Immobilie kann nicht an den Makler verkauft werden (es sei denn, es gibt eine ausdrückliche Vereinbarung dazu) oder zu einem Preis weit unter dem Marktwert verkauft werden. Beide stellen eine Verletzung des Treuhandvertrauens, einen Missbrauch der Vollmachtspflichten und in einigen Fällen eine Straftat dar.

Wenn Sie nach weiteren Informationen über die Schnittstelle von Immobilien und Nachlassplanung suchen, bieten unsere Nachlassplanungsleitfäden im HomeLight Seller Resource Center Tipps und Ratschläge zu Themen wie Nachlassverkäufe, Verkauf eines Hauses mit mehreren Eigentümern und wie man ein Haus verkauft, das man geerbt hat.