Was ist überhaupt ein Verkäufer Carry Back? Ein Verkäufer-Carry-Back ist einfach eine vom Eigentümer bereitgestellte Finanzierung. Möglicherweise wird dies auch als Verkäuferfinanzierung oder Owner Will Carry (OWC) beworben.

Diese Strategie — eine Notiz zurückzutragen — kann sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer ein nützliches Immobilienwerkzeug sein. Verkäufer-Carry-Backs werden in der heutigen Wirtschaft immer beliebter, da es schwieriger wird, traditionelle Wohnungsbaudarlehen von Banken zu erhalten. So funktioniert’s:

Wenn ein Hausbesitzer sein Haus verkaufen möchte, aber aufgrund enger Kreditvergabepraktiken Schwierigkeiten hat, genügend qualifizierte Käufer zu finden, kann der Verkäufer die Note auf seinem eigenen Haus „zurücktragen“.

1. Der Käufer und der Verkäufer unterzeichnen einen Schuldschein. Dieser Hinweis besagt, dass der Käufer verspricht, zu einem bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Geldbetrag mit einem bestimmten Zinssatz zu zahlen. Klingt wie eine Hypothek. Der einzige Unterschied besteht darin, dass der Käufer anstelle von Zahlungen an eine Bank monatliche Zahlungen an den Verkäufer leistet.

2. Der Verkäufer zieht aus, überträgt das Eigentum und zieht monatliche Zahlungen vom Käufer ein. Der Verkäufer verhält sich wie die Bank, hält die Note und zieht Zahlungen ein. Wenn der Käufer zu irgendeinem Zeitpunkt keine monatlichen Zahlungen mehr leistet, hat der Verkäufer die Möglichkeit, die Immobilie rechtlich abzuschotten und zurückzunehmen. Er kann dann versuchen, die Immobilie in einem traditionellen Verkauf zu verkaufen oder eine Notiz erneut zurückzutragen.

Ein Haus mit einem Verkäufer verkaufen Carry Back

Wenn Sie ein Verkäufer sind, kann es riskant erscheinen, eine Notiz auf Ihrem Haus zurückzubringen. In Wirklichkeit kann die richtige Strukturierung des Vertrags es sicher machen. Es ist wichtig, einen Anwalt oder staatlich genehmigte Verträge von Ihrem lokalen Makler zu verwenden. Holen Sie dann die schriftliche Zustimmung des Käufers ein, um seine Kreditauskunft abzurufen, so wie es die Banken tun würden. Suchen Sie nach mehreren Jahren pünktlicher Zahlungen und stellen Sie sicher, dass es keine roten Fahnen wie übermäßige Schulden oder frühere Belastungen oder Zwangsvollstreckungen gibt.

Obwohl die Bedingungen des Rücktrags verhandelbar sind, möchten Sie als Verkäufer so viel Anzahlung und einen so hohen Zinssatz wie möglich erhalten. Der Grund, warum es so wichtig ist, eine hohe Anzahlung wie 10% oder 20% zu erhalten, ist, dass je nachdem, welche Art von Darlehen Sie ursprünglich für den Kauf der Immobilie aufgenommen haben, die Übertragung des Titels die Fälligkeitsklausel auslösen kann.Die Due-on-Sale-Klausel besagt, dass Sie nach der Übertragung des Titels den Rest des Darlehens vollständig bezahlen müssen. Wenn Sie lange genug in der Immobilie gelebt haben, um Eigenkapital aufzubauen, und Sie eine gute Anzahlung erhalten, können Sie möglicherweise den Rest des Darlehens vollständig bezahlen. Dies ist eine wichtige Berechnung, bevor Sie die Notiz zurücktragen.

Die Note verkaufen

Wenn der Verkäufer lieber einen Pauschalbetrag als monatliche Zahlungen erhält, kann er die Note möglicherweise verkaufen. Einige private Investoren und Hypothekenmakler zahlen Bargeld für Notizen (mit einem Abschlag) und erhalten die monatlichen Zahlungen vom Käufer. Dies kann dem Verkäufer die Freiheit geben, ein neues Zuhause zu kaufen, eine weitere Investition zu tätigen oder Ausgaben zu bezahlen.

Investoren wollen in der Regel mindestens 10% Eigenkapital. Sie bevorzugen auch, dass der Käufer einen Kredit-Score von 650 oder höher hat. Schuldverschreibungen mit Zinssätzen über 9%, die über 30 Jahre mit einer Ballonzahlung in sieben Jahren amortisiert werden, erhalten in der Regel die besten Zinssätze von Anlegern. Wenn Sie eine Immobiliennotiz an einen Investor verkaufen möchten, finden Sie häufig eine, die einen Makler um eine Empfehlung bittet.

Kauf eines Hauses mit einem Verkäufer Carry Back

Der Verkäufer ist nicht der einzige, der von einem Verkäufer Carry Back profitiert. Käufer, die sich nicht für konventionelle Kredite qualifizieren, können hervorragende Immobilien mit Verkäufer-Carry-Backs erwerben. Wenn ein Käufer mehrere Immobilien besitzt, z. B. drei Mieteinheiten und ein Ferienhaus, sind die Zinssätze für ein herkömmliches Darlehen äußerst hoch, und der Käufer muss möglicherweise ein Portfoliokredit aufnehmen. Wenn Sie ein Haus kaufen, in dem der Verkäufer die Note zurückträgt, kann der Käufer einen angemessenen Zinssatz aushandeln, ohne ein weiteres Darlehen für seinen Hauptwohnsitz aufnehmen zu müssen.

Bedrohungen für Verkäufer-Carrybacks

Obwohl Verkäufer-Carrybacks mehr Immobilientransaktionen ermöglichen und die lokale Wirtschaft stimulieren, droht ein kürzlich verabschiedetes Gesetz die Fähigkeit von Verkäufern und Käufern zu verringern, Verkäuferfinanzierungen zu nutzen.Der SAFE Act, der 2008 verabschiedet wurde, verlangt, dass jeder, der einen Kredit aufnimmt, vom State Department of Real Estate als Hypothekendarlehensgeber lizenziert wird. Dies gilt auch dann, wenn Sie Kredite in Form von Verkäuferrückträgen auf Ihren eigenen Wohnsitz vergeben, mit Ausnahme von Hausbesitzern, die Notizen auf ihrem eigenen Haus zurücktragen und an unmittelbare Familienmitglieder verkaufen. Darüber hinaus können Verkäufer alle drei Jahre eine Note auf ihrem eigenen Haus an ein Nicht-Familienmitglied zurückbringen. Obwohl dies Hausbesitzern immer noch die Möglichkeit gibt, eine Notiz über ihr eigenes Haus zurückzubringen, wenn sie verkaufen müssen, schränkt es die Verkäuferfinanzierung insgesamt stark ein.