Eine der größten Entscheidungen, die Scheidungspaare treffen müssen, ist, was mit dem ehelichen Zuhause zu tun ist. Wenn die Trennung erbittert ist, Der Versuch, sich auf das Haus und die Hypothek zu einigen, kann ein Albtraum sein.Die Optionen für die Scheidung von Paaren hängen von einer Reihe von Faktoren ab, wie zum Beispiel, wie ihre Immobilie finanziert und betitelt wurde, ob ein Partner in der Wohnung bleiben möchte, wie viel Eigenkapital sie in der Wohnung haben und ihre Kreditwürdigkeit.

Viele Rechts- und Finanzexperten sagen, dass sie während der Pandemie einen Anstieg der Scheidungen verzeichnen. Mary Ann Ferreira, CFP, Aktionärin bei Viridian Advisors in Bothell, Washington, und ein Experte für die finanziellen Aspekte der Scheidung, sagt, sie bekomme viel mehr Anrufe von Paaren, die sich scheiden lassen wollen.

„Ich denke, es wird wegen dieses COVID einen Anstieg der Scheidung geben“, sagt Ferreira. „Viele Leute kontaktieren mich. Es ist sehr traurig, aber es klingt wie das boomt.“

Herausforderungen der Scheidung und Ihrer Hypothek

Scheidung ist oft ein schwieriger und stressiger Prozess, insbesondere wenn Vermögenswerte aufgeteilt werden müssen, einschließlich eines Hauses. Hier, Wir untersuchen verschiedene Optionen, um Ihnen zu helfen, die beste Entscheidung für Ihre Umstände zu treffen.

Die Entscheidung, zu verkaufen oder zu bleiben

Die Entscheidung, wer das eheliche Zuhause behalten wird, kann unordentlich werden, wenn beide Ehepartner darin bleiben wollen.“Diese Entscheidungen verlaufen reibungsloser, wenn Sie mit Ihrem Ehepartner zusammenarbeiten, anstatt sich gegenseitig an die Kehle zu gehen“, sagt Finanzberater Jeremy Runnels, CFP, von West Coast Financial in Santa Barbara, Kalifornien. „Es kommt allen finanziell und emotional zugute.“Sobald das Paar entscheidet, wer das Haus nach der Scheidung bekommen soll, müssen sie sicherstellen, dass der Empfänger es sich leisten kann, es zu behalten. Es ist klug, die lange Sicht zu nehmen, wenn diese Entscheidung zu treffen.“Es ist ratsam, die langfristigen Auswirkungen des Aufenthalts zu Hause zu verstehen, auch wenn dies über einen kürzeren Zeitraum machbar erscheint, da dies andere Ziele, die Sie möglicherweise haben, wirklich beeinflussen kann“, sagt Runnels.

Refinanzierung Ihrer Hypothek

Einige Paare beschließen, eine gemeinsame Hypothek nach der Scheidung auf einen Namen zu refinanzieren. Dies befreit den Ehepartner, dessen Name aus dem Darlehen stammt, von der Verantwortung für die Hypothek.Es sei denn, der Name dieses Partners wird auch aus dem Titel entfernt, sie können immer noch vom Verkauf und dem Eigenkapital des Hauses profitieren, daher ist es wichtig, nicht nur zu refinanzieren, sondern auch den Titel zu aktualisieren, um einen Eigentümer widerzuspiegeln. Eine Quitclaim-Urkunde wird häufig verwendet, um den Namen eines Ehepartners bei einer Scheidung aus dem Titel zu entfernen.Ein großer Faktor für viele Scheidungspaare ist die Reduzierung von Einkommen und Vermögen, die Kreditnehmern helfen, die besten Hypothekenzinsen zu erhalten. Die gute Sache ist, dass die Hypothekenzinsen derzeit sehr niedrig sind, was zum Vorteil einer geschiedenen Person funktionieren könnte, vorausgesetzt, sie qualifizieren sich. Der Hypothekenzins, den Sie nach einer Scheidung erhalten, hängt von denselben Faktoren ab, die die Zinssätze anderer Kreditnehmer bestimmen, wie z. B. Ihr Einkommen, Ihre Schulden, Ihre Kreditwürdigkeit und das Marktumfeld.Der Ehepartner, der die Refinanzierung beantragt, kann jedoch nur sein eigenes Einkommen und seine Kreditwürdigkeit verwenden, um sich zu qualifizieren, sagt Runnels.“Der Kreditgeber wird sich die Person ansehen und sicherstellen, dass sie in Ordnung ist, sie als alleinigen Garanten zu haben“, sagt Runnels. „Die Frage ist, können Sie es sich leisten, und das gilt für beide Ehepartner.“Wenn ein Partner Unterhalt oder Ehegattenunterstützung erhält, kann er dieses Einkommen verwenden, um sich für eine Refinanzierung zu qualifizieren, solange die Scheidungsvereinbarung vorsieht, dass er mindestens drei Jahre lang Unterhalt erhält“, sagt Runnels.

Wenn das Paar Eigenkapital im Haus hat, könnte der Ehepartner, der das Haus hält, eine Cash-Out-Refinanzierung beantragen, um seinem Ex-Partner seinen Anteil zu zahlen.“Ein erfahrener Kreditsachbearbeiter muss möglicherweise über den Tellerrand hinausschauen, um diese Ziele zu erreichen“, sagt Michael Becker, Kreditgeber und Vertriebsleiter bei der Einzelhandelsniederlassung von Sierra Pacific Mortgage in Baltimore. „Es kann bedeuten, dass der verbleibende Ehepartner einen Nicht-Insassen-Mitkreditnehmer findet, um sich für das neue Darlehen zu qualifizieren. Es kann bedeuten, zuerst eine Auszahlungsrefinanzierung durchzuführen, um einen Teil des Geldes an den ausscheidenden Ehepartner zu überweisen, und anschließend ein Eigenheimdarlehen, um das verbleibende Geld aufgrund des ausscheidenden Ehepartners zu erhalten.“

Verkaufen Sie Ihr Haus

Eine Scheidungsvereinbarung kann den Verkauf des Hauses und die Aufteilung der Gewinne erfordern, wenn das Paar eine Frist zur Refinanzierung der Hypothek auf den Namen eines Ehepartners nicht einhält. Wenn sich keiner der Ehegatten die Hypothek alleine leisten kann, haben sie möglicherweise keine andere Wahl, als zu verkaufen. Es kann im besten Interesse aller sein, den Ort loszuwerden, die Hypothek abzuzahlen, ihren Anteil an den Gewinnen zu sammeln und neu anzufangen.

Wenn es einen Streit darüber gibt, wie viel das Haus wert ist, ist der Verkauf der beste Weg, um die Antwort zu erhalten.Neben dem Hypothekensaldo sollten Paare die Kosten berücksichtigen, die ihnen entstehen, wenn sie das Haus verkaufen oder refinanzieren. Dazu gehören Maklerprovision, die Kosten für die Aufwertung der Immobilie, um sie für Käufer attraktiver zu machen, Grunderwerbsteuern und Kapitalertragsteuern.

Bewertung Ihres Eigenheims

Obwohl der Verkauf des Eigenheims die einzige Möglichkeit ist, es wirklich zu bewerten und das Eigenkapital zu berechnen, ist dies nicht immer machbar oder angemessen. Das nächstbeste ist, eine professionelle Bewertung zu erhalten.

Manchmal kann es jedoch vorkommen, dass sich ein Paar nicht über den geschätzten Wert einig ist. Dies kann die Bemühungen um Fortschritte lähmen und bedeuten, dass mehr Zeit und Geld für Anwälte und Gutachter aufgewendet wird.“In meiner Praxis, wenn das Paar kooperativ ist und sich für eine Bewertungsfirma entscheiden kann, wäre das der beste Weg, um festzustellen, was das tatsächliche Eigenkapital im Haus ist“, sagt Ferreira. „Wenn nicht, sollte jede Partei eine Einschätzung des Hauses haben und einen Durchschnittswert bei der Bestimmung des Eigenkapitals verwenden.“

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, stecken Sie das Eigenkapital ein, abzüglich der Verkaufskosten. Es ist üblich, dass ein Paar das Eigenkapital gemäß seiner Trennungsvereinbarung aufteilt oder es verwendet, um andere Schulden zu begleichen, die sie zusammen angesammelt haben.

Zahlen Sie Ihren Ex für ihren Anteil aus

Nehmen wir an, das Haus ist 300.000 US-Dollar wert und das Paar schuldet 200.000 US-Dollar für die Hypothek. Sie haben $ 100.000 Eigenkapital, so dass $ 50.000 benötigt werden, um den Anteil des anderen Ehepartners zu kaufen, wenn sie einem 50/50 Split zugestimmt haben.Um das Geld zu bekommen, refinanziert sich ein Partner in ein $ 250.000 Darlehen nur in ihrem Namen und verwendet die $ 50.000 Barauszahlung, um sich mit ihrem Ex zu begleichen — aber sie müssen sicher sein, dass sie sich für das Darlehen qualifizieren.“Ihr Einkommen muss hoch genug sein, um die neue Hypothek alleine zu bewältigen, und das Haus muss das Eigenkapital haben, um das Geld herauszuholen“, sagt Becker. „FHA und konventionelle Cash-Out-Refinanzierungen sind auf 80 Prozent Loan-to -Value begrenzt, während Sie bei einem VA-Darlehen zu 100 Prozent gehen können.“Wenn Sie das Haus behalten wollen und nicht das Eigenkapital haben, um eine Cash-Out-Refinanzierung zu machen oder das Geld, um Ihrem Ex ihren Anteil zu zahlen, könnte ein HELOC- oder Home-Equity-Darlehen nützlich sein.“Sie könnten entweder ein Eigenheimdarlehen oder eine Eigenheimkreditlinie in Betracht ziehen, da einige Kreditgeber es Ihnen ermöglichen, 95 bis 100 Prozent des Wertes Ihres Eigenheims zu erreichen“, sagt Becker.

Steuerliche Auswirkungen

Unabhängig davon, ob Sie das Haus im Rahmen der Scheidungsvereinbarung verkaufen oder den Anteil Ihres Ehepartners aufkaufen, können Kapitalertragsteuern ins Spiel kommen. Dies ist eine Steuer auf den Verkauf von Kapitalvermögen, z. B. eines Eigenheims, wenn der Gewinn einen bestimmten Betrag übersteigt.Wenn Sie das Haus verkaufen, können Sie und Ihr Ehepartner jeweils bis zu $ 250.000 Gewinn von Ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen, aber es gilt nur für den Hauptwohnsitz, in dem Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf gelebt haben, so der IRS. Ferien- oder Anlageimmobilien zählen nicht.

Die Kapitalertragsteuer ist eine progressive Steuer, ähnlich der gewöhnlichen Einkommensteuer, stellt Francine Lipman fest, die Steuerrecht an der University of Nevada, Las Vegas William S. Boyd School of Law, lehrt. Ein wohlhabendes Paar könnte erwarten, bis zu 20 Prozent des Kapitalgewinns aus einem Hausverkauf zu zahlen, sagt Lipman.

„In dem Maße, in dem Vermögenswerte aufgeteilt werden müssen, möchten Sie sich des eingebauten Gewinns bewusst sein“, sagt Lipman. „Es könnte echte Steuerkosten geben.“Auf der anderen Seite sollte ein geschiedener Ehepartner vorsichtig sein, ein Haus zu nehmen, das abgeschrieben hat.

„Sie müssen vorsichtig sein, welche Vermögenswerte Sie am Ende nehmen. Willst du ein Haus mit einem großen Verlust?“ fragt Lipman und fügt hinzu, dass „Steuerzahler keine Verluste beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes geltend machen können, die ein Grund sein könnten, das Haus festzuhalten und es vielleicht zu vermieten, in der Hoffnung, dass der Markt zurückkommt.“Es gibt auch steuerliche Erwägungen in Bezug auf Unterhaltszahlungen, die die Fähigkeit eines geschiedenen Ehepartners beeinträchtigen könnten, sich für eine neue Hypothek zu qualifizieren oder die Hypothek auf das eheliche Haus zu refinanzieren.Laut dem IRS kann der Ehegatte, der ein höheres Einkommen verdient und Unterhalt zahlt, diese Zahlungen nicht von seinem zu versteuernden Einkommen abziehen, aber der Ehegatte, der Unterhalt erhält, muss es nicht als Einkommen deklarieren. (Dies gilt für Scheidungen, die nach Dezember abgeschlossen wurden. 31, 2018.Der höher verdienende Ehepartner könnte sich dafür einsetzen, weniger Unterhalt zu zahlen, was das Einkommen des empfangenden Ehepartners senken kann, um sich für ein neues Darlehen zu qualifizieren, sagt Runnels.Umgekehrt können Unterhaltszahlungen das Einkommen und die Chancen des Zahlers auf eine Hypothek beeinträchtigen.

„Kann sich ein Ehepartner das Haus und alle Unterhaltszahlungen leisten?“ Fragt Runnels. „Auf der anderen Seite, kann es sich der Unterhaltsempfänger leisten, das Haus zu behalten, da er für alle Ausgaben verantwortlich ist?“

Lipman empfiehlt, einen Scheidungsanwalt einzustellen, der Steuerfragen versteht oder mit jemandem zusammenarbeitet, der dies tut.

Entfernen des Namens Ihres Ex aus der Hypothek

Nur der Kreditgeber kann den Namen eines Ehepartners aus der Hypothek entfernen.“In fast allen Fällen besteht die einzige Möglichkeit, einen Ehepartner von einer Hypothek zu befreien, darin, ihn von der Hypothek zu refinanzieren“, sagt Becker. „Wenn aus irgendeinem Grund der Ehegatte, der das Haus hält, der einzige auf der aktuellen Hypothek ist, dann könnte eine Quitclaim-Urkunde ausgeführt werden, um den ausscheidenden Ehegatten vom Eigentum an der Immobilie zu befreien.“

Wenn Sie ihren Namen auf der Hypothek hinterlassen, kann dies die Fähigkeit des gebietsfremden Ehepartners beeinträchtigen, sich für ein weiteres Darlehen zu qualifizieren, um sein eigenes Haus zu kaufen.“Der größte Faktor bei der Qualifikation für eine Hypothek ist das Verhältnis von Schulden zu Einkommen, und wenn Sie eine andere Hypothek haben, werden diese Schulden in Ihre DTI-Berechnung einbezogen“, sagt Runnels. „Wenn Sie nahe am Limit sind, ist Ihr DTI zu hoch.“Eine Hypothek ist ein rechtlich bindender Vertrag, getrennt von einem Scheidungsurteil, fügt Runnels hinzu. „Wenn Ihr Name auf einer Hypothek aufgeführt ist, haften Sie. Sie sind ein Garant für diese Hypothek.“

Schutz Ihres Kredits

Scheidung ist ein emotionales, oft volatiles Ereignis, aber das Schlimmste, was Scheidungspaare tun können, ist, sich finanziell zu rächen, sagen Experten.

„Oft habe ich aus Bitterkeit gesehen, wie einer oder beide Ehepartner den Kredit des anderen Ehepartners ruiniert haben“, sagt Becker. „Sie entscheiden, dass es das Problem der anderen Person ist und weigern sich, Rechnungen zu bezahlen, die gemeinsame Konten sein können. Dies kann Ihren Kredit stark beschädigen und Sie davon abhalten, sich für lange Zeit für eine Hypothek zu qualifizieren.“Runnels fordert geschiedene Paare auf, alle ihre Rechnungen während des Scheidungsprozesses zu bezahlen, um ihren Kredit zu schützen.

„Schließen Sie Ihre gemeinsamen Konten und richten Sie Ihre eigenen Konten ein“, rät Runnels. „Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner darüber streiten, wer eine Rechnung bezahlen wird, und Sie einen Kredit bekommen, wird es schwieriger, einen Kredit zu bekommen.“

Finanziellen Frieden finden

Bevor Sie während einer Scheidung Entscheidungen über Ihr Haus oder Ihre Hypothek treffen, stellen Sie sicher, dass Sie die richtigen Leute um sich haben, darunter einen guten Scheidungsanwalt, einen Finanzplaner und einen Hypothekenmakler.Scheidung mag sich wie das Ende der Welt anfühlen, aber nach dem Sturm gibt es Leben und finanziellen Frieden. Ferreira weiß es aus erster Hand. Sie war eine Mutter zu Hause 20 vor Jahren, als sie sich scheiden ließ.

„Ich musste mich wieder an die Arbeit machen und von vorne anfangen“, erinnert sich Ferreira. „Es hat eine Weile gedauert, bis ich wieder schwarze Zahlen geschrieben habe … Wenn die Frau mit den Kindern zu Hause war oder weniger Jobs angenommen hat, kann ich Ihnen aus Erfahrung sagen, dass es ein Leben nach der Scheidung gibt. Sie können es herausfinden. Es wird besser.“

Erfahren Sie mehr:

• Wie viel Eigenkapital müssen Sie refinanzieren?
• Tipps zur Refinanzierung eines Zweitwohnsitzes oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
• Wer ist nach einer Scheidung für Schulden verantwortlich?