Eine garantierte Wohnung ist eine, die ein Hauskäufer mit einer herkömmlichen Hypothek finanzieren kann, nachdem er unter einer Reihe von Richtlinien von staatlich geförderten Unternehmen Fannie Mae und Freddie Mac genehmigt wurde. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, kann es wichtig sein, sicherzustellen, dass sie „garantierbar“ ist, um dafür bezahlen zu können. Der Kauf oder Verkauf einer garantierbaren Wohnung ähnelt dem Kauf oder Verkauf eines Einfamilienhauses.

Nicht garantierbare Eigentumswohnungen hingegen sind nicht so einfach zu kaufen oder zu verkaufen. Diese Eigentumswohnungen mögen sehr nach garantierbaren Eigentumswohnungen aussehen, aber aus dem einen oder anderen Grund haben Fannie und Freddie sie für zu riskant gehalten, um sie zu kaufen. Daher sind nicht garantierbare Eigentumswohnungen schwieriger zu finanzieren.Anstatt eine herkömmliche Hypothek zu verwenden, um eine nicht garantierbare Eigentumswohnung zu kaufen, müssen Käufer möglicherweise einen Portfoliokredit aufnehmen, um das Haus zu kaufen. Ein Portfolio-Darlehen ist ein Darlehen, das Kreditgeber nicht an Dritte verkaufen und stattdessen in ihren Büchern halten. Da Kreditgeber das gesamte mit Portfoliokrediten verbundene Risiko übernehmen, haben sie möglicherweise strengere Zeichnungskriterien oder die Kredite können höhere Zinssätze aufweisen als vergleichbare herkömmliche Kredite.

• Was ist eine garantierbare Wohnung?
• Wie finde ich heraus, ob Ihre Wohnung garantiert ist?
• Was ist eine Wohnung ohne Garantie?
• Probleme mit nicht garantierbaren Eigentumswohnungen
• So finden Sie Kreditgeber für nicht garantierbare Eigentumswohnungen

Was ist eine garantierbare Eigentumswohnung?

Damit eine Eigentumswohnung garantiert werden kann, muss das Eigentumswohnungsprojekt eine umfangreiche Liste von Anforderungen erfüllen, die von Fannie Mae und Freddie Mac festgelegt wurden. Einige der Einschränkungen mögen offensichtlich erscheinen. Zum Beispiel kann die Wohnung nicht Teil eines Timesharing sein und es kann nicht Teil eines Hausbootprojekts sein.

Eine Eigentumswohnung bezieht sich auf jede Einheit, die Teil eines Eigentumswohnungsprojekts ist. Ein Eigentumswohnungsprojekt ist eine Wohnimmobilie, in der eine Einzelperson bestimmte Einheit besitzt, und der Einheitseigentümer hat ein wirtschaftliches Interesse an den allgemeinen Bereichen, die durch die Vereinigung eines Inhabers gehalten werden.

Eigentumsverhältnisse variieren. Eigentümer können eine Urkunde zu einer Einheit in einem einzigen Gebäude wie in einer „traditionellen“ Eigentumswohnung Anordnung haben. Ein Wohnungseigentümer könnte jedoch auch Aktionär einer Wohnungsgenossenschaft sein. Ebenso kann ein Wohnungseigentümer eine Urkunde haben, um in einer geplanten Einheitsentwicklung zu landen – wo Eigentümer Eigentum an einem Grundstück und einem Gebäude haben, aber bestimmte gemeinsame Bereiche teilen, wie private Straßen. Unabhängig davon, wie das Eigentumswohnungsprojekt das Eigentum arrangiert, bleiben die Regeln für eine garantierbare Eigentumswohnung gleich.

Garantierbare Eigentumswohnungen müssen mindestens die folgenden Anforderungen in Bezug auf ihr Eigentum und ihre Governance erfüllen.

Wie finde ich heraus, ob Ihre Wohnung garantiert ist?

Sie können selbst sehen, ob die Wohnung für eine staatlich garantierte Finanzierung zugelassen ist. Diese Liste zeigt Eigentumswohnungen, die Anspruch auf ein Darlehen haben, das von der Federal Housing Administration (FHA) garantiert wird. In ähnlicher Weise zeigt diese Website Eigentumswohnungsprojekte, die für eine VA-Finanzierung in Frage kommen. Wenn die Wohnung, die Sie betrachten, auf einer dieser Listen steht, ist sie wahrscheinlich garantiert.

Leider ist es keine leichte Aufgabe, herauszufinden, ob Ihre Wohnung garantiert ist. Fannie Mae und Freddie Mac führen keine öffentliche Liste der genehmigten Projekte. Stattdessen muss Ihr Kreditgeber (oder ein Immobilienmakler, wenn Sie verkaufen) möglicherweise eine Überprüfung des Wohnungsprojekts anordnen, um festzustellen, ob die Immobilie garantiert werden kann.

Wenn Sie über den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenken, fragen Sie Ihren Immobilienmakler, ob es garantiert ist. Sie sollten in der Lage sein, Ihnen im Voraus zu sagen; Wenn sie es nicht wissen, können sie Ihnen helfen, herauszufinden, ob die betreffende Entwicklung als garantierbare Eigentumswohnung qualifiziert ist. Wenn dies nicht der Fall ist, können Sie Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung für die Wohnung zu erhalten.

Sonderregeln für die garantierbare Finanzierung von Eigentumswohnungen

Selbst wenn eine Eigentumswohnung garantierbar ist, ist eine Hypothek für eine Eigentumswohnung nicht dasselbe wie eine Finanzierung für ein Einfamilienhaus. Beispielsweise erfordert eine Eigentumswohnung in den meisten Fällen eine Mindestanzahlung von 10% anstelle von 3% wie bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Die Zinssätze für Eigentumswohnungshypotheken sind in der Regel höher als bei vergleichbaren Einfamilienhäusern.Darüber hinaus werden HOA-Gebühren als Teil Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung betrachtet, was sich auf Ihr Schulden-Einkommen-Verhältnis auswirkt. Da die Gebühren Ihre Hypothekenkosten in die Höhe treiben, kann es schwierig sein, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, die groß genug ist, um die gewünschte Wohnung zu kaufen.

Was ist eine Wohnung ohne Garantie?

Eine nicht garantierbare Wohnung ist jede Wohnung, die nicht alle qualifizierten Kreditanforderungen von Fannie Mae oder Freddie Mac erfüllt. Ob es sich um ein Hausboot handelt oder 16% der Eigentümer von Wohneinheiten ihre Verbandsbeiträge verfehlen — die spezifische Anforderung, die fehlt, spielt keine Rolle. Wenn ein Projekt keine Einschränkungen erfüllt, ist es kein garantierbares Eigentum.

Wenn eine Eigentumswohnung nicht garantiert ist, kann die Suche nach einer Finanzierung eine echte Herausforderung sein. Unabhängig davon, wie kreditwürdig Sie sind, fällt es Ihnen möglicherweise schwer, einen Kreditgeber zu finden, der Kredite für nicht garantiefähige Eigentumswohnungen zeichnet.

Ein Eigentumswohnungsprojekt kann nicht garantiert werden, wenn es eine der folgenden Einschränkungen aufweist:

Probleme mit nicht garantierbaren Eigentumswohnungen

Wenn Sie sich für eine nicht garantierbare Eigentumswohnung interessieren, ist es wichtig, mögliche Probleme zu verstehen, mit denen Sie als Käufer, Eigentümer und eventueller Verkäufer von Eigentumswohnungen konfrontiert sind.

Probleme beim Kauf der Wohnung.

Als Käufer müssen Sie sich für den Portfoliokredit einer Bank anstelle eines herkömmlichen Kredits qualifizieren. Während die Kreditvergabepraktiken für Portfolios von Bank zu Bank unterschiedlich sind, können Sie mit strengen Zeichnungskriterien rechnen. Möglicherweise müssen Sie eine große Anzahlung (bis zu 20% oder mehr) leisten, um die Wohnung zu kaufen.

Probleme mit der finanziellen Gesundheit der Entwicklung.

Eine Eigentumswohnung kann nicht garantiert werden, da zu viele Eigentümer Gebühren zahlen. Es kann nicht garantiert werden, weil das Eigentumswohnungsprojekt nicht genügend Geld an seinen Reservefonds für Notausgaben sendet. Beide Symptome zeigen, dass die HOA Cashflow-Probleme haben kann. Wenn ein Verein seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, können die Eigentümer ihre Verbandsbeiträge erhöhen. In einigen Fällen müssen die Eigentümer möglicherweise eine besondere Bewertung vornehmen, um notwendige Reparaturen und Verbesserungen zu bezahlen.

Probleme beim Verkauf des Geräts.

Wenn eine Eigentumswohnung beim Verkauf immer noch nicht garantiert werden kann, wird die Einheit einen kleineren Pool von Hauskäufern ansprechen. Viele Käufer haben nicht die notwendige Anzahlung oder Kredit erforderlich, um ein Portfolio-Darlehen aufzunehmen.

Möglichkeit, eine Finanzierung zu erhalten.

Von außen können eine garantierbare und eine nicht garantierbare Wohnung gleich aussehen. Ob eine Eigentumswohnung jedoch garantiert werden kann, wird einen großen Unterschied in Ihrer Fähigkeit machen, einen Kredit aufzunehmen, um die Immobilie zu kaufen. Wenn Sie feststellen, dass eine Eigentumswohnung nicht garantiert werden kann, sollten Sie die Risiken berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden.

So finden Sie Non-warrantable condo Kreditgeber

Wenn Sie versuchen, eine non-warrantable condo Kreditgeber zu finden, kann es schwierig sein, die Finanzierung durch herkömmliche Hypothekenbanken zu erhalten — aber Sie können immer noch für eine Hypothek qualifizieren. Der Schlüssel ist, einen Portfolio-Kreditgeber zu finden. Ein Portfolio-Kreditgeber ist eine Bank, eine Kreditgenossenschaft oder ein Nicht-Bank-Kreditgeber, der seine Kredite nicht oder nicht alle verkauft. Stattdessen hält es an einigen Krediten fest, bis das Darlehen zurückgezahlt ist.Sie können einen Portfolio-Kreditgeber finden, indem Sie den Suchbegriff „non-warrantable condo loans“ verwenden.“ Möglicherweise möchten Sie jedoch auch mit einem lokalen Hypothekenmakler zusammenarbeiten, der sich auf Wohnungsbaudarlehen spezialisiert hat. Bei der Suche nach nicht garantierbaren Wohnungsbaudarlehen können Hypothekenmakler Ihnen möglicherweise dabei helfen, eine spezielle Finanzierung zu erhalten, die Sie bei den meisten herkömmlichen Hypothekenbanken nicht selbst sichern können.