Es gibt viele Möglichkeiten, in Gewerbeimmobilien zu investieren. Einige entscheiden sich für direkte Eigentümerschaft, während andere Wertschöpfungsstrategien verfolgen. Einige werden passiv investieren, als Kommanditisten in Fonds oder Syndikationen. Diejenigen, die Liquidität erhalten möchten, können sich für eine Investition in Real Estate Investment Trusts (REITs) entscheiden, die so einfach wie eine Aktie gekauft und verkauft werden können. Dies hängt von den Zielen der Anleger, dem Investitionszeitplan und der Risikotoleranz ab.

Eine Strategie, die zumindest persönlich weniger Menschen verfolgen, ist die Immobilienentwicklung. Immobilienentwicklung kann kompliziert sein, mit vielen Unbekannten. Die Entwicklung von Rohland oder die Sanierung eines bestehenden Standorts hat viele Variablen und Kosten. Diese Kosten umfassen sowohl harte Kosten als auch weiche Kosten, die zusammen die Immobilien des Entwicklers pro forma ausmachen. Die Genauigkeit der Proforma eines Entwicklers wirkt sich auf die Gesamtrendite aus.

Wer direkt oder indirekt als Kommanditist in die Immobilienentwicklung investieren möchte, sollte die tatsächlichen Kosten eines Projekts verstehen. In diesem Artikel untersuchen wir den Unterschied zwischen harten Kosten und weichen Kosten und die verschiedenen Werbebuchungen, die mit jedem von ihnen verbunden sind.

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Was sind harte Kosten?

Alles, was mit der physischen Entwicklung einer Immobilie zusammenhängt, wird im Allgemeinen als harte Kosten angesehen. Dazu gehören die physischen Materialien, die für den Bau eines Projekts benötigt werden (z., stahl, Beton, Inneneinrichtung, etc.) sowie die Auftragnehmer, deren Arbeit für das Projekt erforderlich ist.

Materialkosten

Die Bandbreite der Materialien, die in ein Immobilienentwicklungsprojekt fließen, ist erstaunlich. Die Materialkosten können Stahl, Holz, Zement, Trockenbau, Teppich, Geräte, Lebenssicherheitssysteme, HLK-Systeme, Landschaftsgestaltung und mehr umfassen. Um die für ein Projekt benötigten Materialien zu berechnen, muss ein Entwickler ein fortgeschrittenes Design mit seinen Architekten und Ingenieuren haben. Es gibt Bauschätzer von Drittanbietern, die dabei helfen können, Mengen und Kosten für jede dieser Materialpositionen festzulegen. Die meisten Entwickler verwenden einen Marktdurchschnitt (z. B. einen bestimmten Dollarbetrag pro Quadratfuß) als Schätzung während ihrer frühen Zeichnungsübungen.

Arbeitskosten

Arbeitskosten sind eine der wichtigsten und variabelsten harten Kostenausgaben, die in ein Projekt fließen. Das große Unterscheidungsmerkmal ist, ob ein Entwickler gewerkschaftliche oder nicht gewerkschaftliche Arbeitskräfte einsetzt. Ersteres kann deutlich teurer sein als letzteres. In einigen Märkten gibt es jedoch die Anforderung (oder den Anreiz, dh die Gewerkschaften werden nicht gegen Ihr Projekt protestieren), Gewerkschaftsarbeit für einen bestimmten Prozentsatz des Baus einzusetzen.

Während des gesamten Projekts wird Arbeit benötigt und umfasst normalerweise Personen aus den folgenden Disziplinen: Bauwesen (z. B. Schreiner, Klempner, Elektriker), Baustellenfachleute (z. B. Bagger, Umweltsanierer und andere, die an der Standortbewertung beteiligt sind); und Landschaftsgärtner.

In einem eingeschränkten Arbeitsmarkt zahlen Entwickler eine Prämie für die Arbeitskosten. In einem nach unten gerichteten Markt kann Arbeit erschwinglicher sein. Es hängt wirklich von der Verfügbarkeit von Arbeitskräften ab, weshalb die Arbeitskosten von Jahr zu Jahr oder von Markt zu Markt so stark variieren können.

Kontingenz

Jedes Baubudget enthält eine Kontingenzposition. Ein Notfall ist ein reservierter Geldbetrag, der zur Deckung unvorhergesehener Kosten oder Standortbedingungen bereitgestellt wird. Beispielsweise kann ein Auftragnehmer während der Due-Diligence-Phase auf einen unterirdischen Lagertank stoßen, aus dem Öl auf das Grundstück gelangt ist, wodurch eine kostspielige Sanierung erforderlich wird (siehe mehr zur Umweltsanierung unten). Oder während des Baus könnte ein Entwickler mit einer neuen Anforderung konfrontiert werden, z. B. einer regulatorischen Änderung, die vorsieht, dass Projekte LEED-zertifiziert sein müssen. Entwickler werden in der Regel eine 5-10% ige Kontingenz in ihrem harten Kostenbudget tragen.

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Andere zu berücksichtigende Baustellenarbeitskosten

Zusätzlich zu den oben genannten Baustellenarbeitskosten gibt es für einen Entwickler weitere standortbezogene harte Kosten, die er in seinem Budget berücksichtigen muss, darunter:

Landerwerb

Die meisten Entwickler werden viel Zeit damit verbringen, Möglichkeiten zu untersuchen, bevor sie tatsächlich mit einem Kauf- und Verkaufsvertrag fortfahren. Zum Beispiel kann ein Entwickler eine Absichtserklärung (Letter of Intent) mit dem Verkäufer unterzeichnen. Sie werden etwas Geld auf Treuhandkonto legen, um ihre Absicht zu bestätigen, den Deal voranzutreiben. Dann wird der Entwickler einige Zeit damit verbringen, die Standortbedingungen zu untersuchen und mit den Vorentwurfsarbeiten (Soft Costs) zu beginnen, bevor er den Kauf- und Verkaufsvertrag (PSA) ausführt.

Zwischen PSA und Closing müssen möglicherweise zusätzliche Bedingungen erfüllt werden, z. B. die Einholung von Genehmigungen, die für die Erschließung erforderlich sind. Oft fungiert der PSA als erweiterte Option zum Kauf des Grundstücks und kann sich über viele Monate oder sogar über ein Jahr erstrecken, wenn der Entwickler die Realisierbarkeit des Projekts bestätigt. Dem Entwickler entstehen während dieses Projekts verschiedene weiche Kosten, noch bevor er das Paket erwirbt. Nach Abschluss überweist der Entwickler dann die für den Kauf der Immobilie erforderlichen Mittel, die auch als Landerwerb bezeichnet werden.

Umweltsanierung

Abhängig von der Lage der Immobilie und ihrer früheren Nutzung und Geschichte kann der Standort eine Art Umweltsanierung erfordern. Viele städtische Projekte haben ein gewisses Maß an Sanierung notwendig. „Greenfield“ -Standorte, die am wenigsten kontaminiert sind, befinden sich in der Regel in äußeren Vororten und ländlichen Gebieten. Die Sanierungskosten können je nach Ausmaß und Art der Kontamination variieren.

Was sind Soft Costs?

Weiche Kosten sind alle Kosten außerhalb der harten Kosten, die einem Projekt entstehen. Sie werden oft als immateriell angesehen, sind aber für ein Projekt von entscheidender Bedeutung. Diese Kosten können im Allgemeinen in zwei Gruppen eingeteilt werden: professionelle Dienstleistungen und regulatorische Gebühren.

Arbeitskosten während der Entwicklung

Der Großteil der Arbeitskosten während der Entwicklung ist mit verschiedenen professionellen Dienstleistungen verbunden. Die wichtigsten Positionen für professionelle Dienstleistungen beziehen sich im Allgemeinen auf Architektur und Design, wobei das Projektmanagement an zweiter Stelle steht.

• Architektur

Je nach Größe und Umfang eines Projekts können mehrere Architekten an einem Projekt beteiligt sein. Dazu könnten unter anderem Masterplanungsarchitekten, Architekten auf Konzeptdesign-Ebene, Bauzeichnungsarchitekten und Landschaftsarchitekten gehören.

• Engineering

In der gewerblichen Immobilienentwicklung sind normalerweise viele Ingenieure an der Planung und Ausführung eines Projekts beteiligt. Ingenieure können aus vielen Disziplinen kommen: Verkehr, Umwelt, Windkanal und mehr.

• Projektmanagement

Immobilienentwicklungsprojekte haben in der Regel einen engagierten Projektsponsor. Die Rolle dieses Sponsors könnte darin bestanden haben, Kapital für die Entwicklungsbemühungen zu identifizieren, zu erwerben und zu aggregieren. Manchmal führt der Sponsor den Entwicklungsprozess selbst an; in anderen Fällen lagern sie diese Aufgaben an eine Projektmanagementfirma eines Drittanbieters aus. Unabhängig davon, wer als Projektmanager, Sponsor oder Dritter fungiert, erhebt der Projektmanager in der Regel einen Prozentsatz der Baukosten oder eine monatliche Gebühr als Gegenleistung für die tägliche Verwaltung des Entwicklungsprojekts. Der Projektmanager dient normalerweise als Quarterback für die anderen Berater und Auftragnehmer, die an dem Projekt beteiligt sind.

• Buchhaltungs- / Anwaltskosten

Buchhaltungs- und Anwaltskosten sind zwei zusätzliche weiche Kosten, die in der Pro-Forma-Rechnung enthalten sein müssen. Die Buchhaltung wird manchmal vom Sponsor oder Entwickler intern verwaltet; Manchmal wird es ähnlich wie die Projektmanagementverantwortung ausgelagert. Selbst große Immobilienentwickler, die über eigene Rechtsteams verfügen, werden je nach Art des Projekts in der Regel Unterstützung von externen Beratern suchen. Anwaltskosten können mit Genehmigungen und Berechtigungen, der Verwaltung von behördlichen Prozessen in Städten und Bundesstaaten und dergleichen verbunden sein.

• Inspektionsgebühren

Jeder, der in Wohnimmobilien investiert hat, wird mit einer Hausinspektion vertraut sein. Gewerbeimmobilienprojekte nutzen auch Inspektoren, aber auf andere Weise. Inspektoren werden in der Regel während des Due-Diligence-Prozesses und dann bei Bedarf für Code-Inspektionen eingesetzt, sobald das Projekt im Gange ist und kurz vor dem Abschluss steht.

• Versorgungs- und Straßenerweiterungen

Einige Bauprojekte erfordern neue Versorgungsanschlüsse und Fahrbahnerweiterungen. Beide Formen der Arbeit vor Ort gelten als harte Kosten und werden entsprechend im Budget berücksichtigt.

Transportkosten

Jedes Pro-forma sollte die Transportkosten berücksichtigen. Transportkosten sind die nicht verhandelbaren Posten, die ein Immobilienentwickler jeden Monat zahlen muss, unabhängig vom Status des Projekts. Dies umfasst in der Regel Steuern, Versicherungen und Stromrechnungen.Related: Was ist eine gute Cap Rate in Gewerbeimmobilien?

Genehmigungen und andere behördliche Gebühren

Immobilienentwickler müssen je nach Größe und Umfang des Projekts eine Reihe von Genehmigungen für ihre Projekte einholen. Beispielsweise können Gebühren für die Renovierung eines Standorts für eine neue Verwendung anfallen. Wenn eine Varianz benötigt wird, ist normalerweise auch eine Gebühr damit verbunden. Staatliche Genehmigungen können erforderlich sein, z. B. Genehmigungen von Umweltaufsichtsbehörden oder Autobahnbehörden. Die Festlegung, welche Genehmigungen und behördlichen Gebühren anfallen, ist in der Regel eine der Aufgaben des externen Beraters und Projektmanagers.

Post-Entwicklungskosten

Mit Entwicklungsprojekten sind zusätzliche weiche Kosten verbunden, selbst wenn sich das Projekt der Fertigstellung nähert oder diese erreicht. Diese Kosten beinhalten:

• Werbung

Die meisten Entwickler werden eine Marketingagentur oder einen Makler beauftragen, um bei der Werbung für ihre Immobilie zu helfen. Dies hilft bei Leasing- oder Verkaufsbemühungen und ermöglicht es, Projekte schneller zu stabilisieren.

• Immobilienverwaltung

Angenommen, ein Entwickler entscheidet sich dafür, die Immobilie nach Fertigstellung zu halten (anstatt zu verkaufen), ist ein Immobilienverwalter erforderlich. Ein Immobilienverwalter – je nach Umfang des Projekts eine Einzelperson oder ein Team von Personen – überwacht alle täglichen Aktivitäten auf dem Grundstück. Dazu gehören Leasingaufsicht, Mieteinzug, routinemäßige Reparaturen und Wartungsarbeiten, Investitionen in Kapitalverbesserungen nach Bedarf und vieles mehr. Immobilienverwalter beauftragen häufig Fremdunternehmer für verschiedene Aufgaben wie Landschaftsgestaltung und Schneeräumung.

• Sicherheit

Die Kosten für Sicherheit müssen in jedes Entwicklungsbudget integriert werden. In kleinem Maßstab könnte dies in Sicherheitskameras investieren und diese dann überwachen. In größerem Maßstab, wie in einem Bürogebäude in der Innenstadt, vielleicht ein voll besetztes Team von Leuten, die einen Schreibtisch in der Lobby bedienen.

Den Unterschied kennen: Warum es wichtig ist

Egal, ob Sie ein Entwickler oder ein passiver Investor sind, es ist wichtig, die Eingaben in die Pro-Forma-Kosten eines Projekts zu verstehen. Dies erfordert ein grundlegendes Verständnis der weichen und harten Kosten, die mit dem Entwicklungsprojekt verbunden sind. Diese Kosten können schwierig zu ermitteln sein, insbesondere für Erstentwickler. Dennoch werden ein Entwickler und seine Investoren ein hohes Maß an Vertrauen in das Budget haben wollen, bevor sie fortfahren.

Dies liegt daran, dass alle Projektrenditen Gewinn sind, wird unter Verwendung der Pro-Forma-Annahmen berechnet. In den frühen Phasen des Underwritings kann ein Preis pro Quadratfuß verwendet werden, um sowohl harte als auch weiche Kosten in Abhängigkeit vom lokalen Markt und den historischen Durchschnittswerten zu schätzen. Dies hilft dem Entwickler, seine Finanzierungsstrategie zu entwickeln. Mit fortschreitender Architektur und Technik kann der Entwickler damit beginnen, verfeinerte Zahlen einzugeben, um diese Kosten genauer widerzuspiegeln. Jeder Entwickler, insbesondere jemand, der weniger erfahren ist, wird gesunde Reserven (dh Kontingente) für harte und weiche Kosten aufbauen wollen, um Projektüberschreitungen zu berücksichtigen.

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Fazit

Viele Kosten gehen in ein Immobilienentwicklungsprojekt. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um ein relativ einfaches Wertschöpfungsspiel handelt oder ob es sich um ein umfassendes Entwicklungsprojekt von Grund auf handelt. Als Investor ist es wichtig, mit einem Entwickler zusammenzuarbeiten, der das Projektbudget und die verschiedenen Kosten, die die Rendite eines Projekts beeinflussen, wirklich versteht. Anleger sollten immer nach dem Pro-forma fragen und es mit einem feinzahnigen Kamm überprüfen. Jeder Qualitätssponsor wird Investoren gerne durch sein Underwriting führen. Die meisten liefern wertvolle Einblicke in die Annahmen, die diesen Zahlen zugrunde liegen. Dieser Prozess – die Überprüfung des Underwritings mit dem Projektsponsor – wird die Expertise eines Entwicklers mit dem Produkttyp und dem Markt, in den Sie investieren möchten, beleuchten.

Wie immer, wenn die Zahlen zu gut scheinen, um wahr zu sein, sondieren Sie weiter und stellen Sie zusätzliche Fragen. Kein Sponsor sollte zögern, seine Zahlen mit Investoren zu teilen, da diese Zahlen den Gesamterfolg und die Rendite des Projekts bestimmen.

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